Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Feil og mangler etter boligkjøp – hva nå?

Du har kanskje lest om at det er viktige nye regler i avhendingsloven? De viktigste endringene er i korte trekk:

1. Det er i de aller fleste boligsalg ikke lenger mulig å ta et «som den er»-forbehold.
2. Boligselgere får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen. Kjøpere anses kjent med forhold som er tydelig opplyst/beskrevet i salgsdokumentasjonen.
3. Det er strengere krav til tilstandsrapporten enn før.
4. Reglene om arealavvik er konkretisert, du kan lese mer om arealavvik her
5. Kjøper selv må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000. Dette er en form for egenandel.

Først og fremst: Hvis du oppdager noe som du mener er en mangel eller skult feil ved boligen du har kjøpt, bør du alltid reklamere til selger.

Du kan lese mer om endringene her.

Hva som utgjør en «mangel» etter avhendingsloven, er i korte trekk:

• Forhold som gjør at eiendommen ikke er i tråd med kjøpsavtalen.
• At eiendommen ikke er i tråd med det kjøper burde kunne i forvente utfra bl.a. eiendommens type, alder og synlige tilstand.
• At eiendommen ikke passer til et særlig formål som selger måtte være kjent med at kjøper kjøpte den for.
• Forhold som gjør at eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, stilt i lov eller i forskrift, og som gjaldt for eiendommen på den tiden da avtalen ble inngått.
• Det mangler noe som skulle medfølge eiendommen etter avtalen (eller annet rettsgrunnlag).
• Hvis selger har tilbakeholdt opplysninger eller har gitt uriktige opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kunne/skulle/burde opplyst om (forhold som man kan gå utfra at har virket inn på avtalen).
• Forhold som gjør at man med rimelighet kan si å ha fått en bolig i vesentlig dårligere stand enn man burde kunne regne med, som kan ha hatt en innvirkning på avtalen på et eller annet vis.

Du kan lese mer om dette i våre artikler om bolig og eiendom. Med tanke på at det ikke lenger er anledning til å ta et «som den er»-forbehold ved salg av bolig, vil det i de aller fleste tilfeller nå være flere mulige mangelsgrunnlag enn det var før årsskiftet 2021/2022.

Den nye egenandelsregelen, og hvordan bør man forholde seg til den?

Den nye regelen finner man i avhendingsloven § 3-1, fjerde ledd, og den lyder:

«Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien.»

I skrivende stund har regelen kun vært i kraft få uker. Det finnes foreløpig ikke rettspraksis som konkretiserer/utdyper innholdet i regelen, og langt mindre noen rettspraksis fra Høyesterett som sier noe klart om hvordan regelen skal forstås. Etter hvert vil det komme slik forklarende rettspraksis, men man finner likevel kilder som er til hjelp – da særlig bestemmelsens forarbeider, og visse lovkommentarer.

Hva menes med «tap og kostnader»?

Det gjelder både verditap ved eiendommen og utbedringskostnader og andre kostnader som kan gi grunnlag for prisavslagskrav og erstatningskrav. Hvis mangelen har en økonomisk konsekvens, gjelder egenandelen.

Må kjøperen dekke alle tap/kostnader for mangler hvis utbedring av disse, for hver mangel utgjør under 10.000 kr, eller kan man skal «slå sammen» kostnadene/tapet for flere mangler?

Du kan slå dem sammen og se dem under ett. Det er det samlede tapet/de samlede kostnadene som er avgjørende. Med andre ord er det slik at én mangel som går under egenandelen, vil redusere egenandelen tilsvarende for den neste. Dette er naturlig, med tanke på at det ikke alltid er lett å fastslå hva som er én mangel, og at de fleste arbeidsprosesser kan deles opp i mindre biter. I motsatt fall kunne en selger dermed, på kunstig vis, «lirket seg» under grensen ved å hevde at hver av de mindre delarbeidene ikke utgjorde mer enn 10.000 kr.

Det er verdt å merke seg at det er snakk om en form for egenandel, slik at det skal gjøres til fradrag for dette beløpet, også der kostnadene/tapet overstiger 10.000 kr. Hvis utbedring og/eller tap til sammen utgjør 60.000 kr, vil kjøper selv måtte dekke 10.000 kr, mens selger må dekke de overskytende 50.000 kr.

Egenandelen gjelder ikke ved arealsvikt, rettsmangler og offentlige rådighetsbegrensninger (lovdata.no)

Egenandelen gjelder ikke ved kjøp av nye boliger, eller en bolig solgt «som ny»

Forarbeidene fastslår at det ikke avgjørende eller nødvendig at det er uttrykkelig sagt i avtalen at det dreier seg om en ny bolig. Så lenge omstendighetene gir kjøperen en berettiget forventning om at han kjøper en ny bolig, kommer unntaket inn, uavhengig av om selgeren (typisk byggherren) rent faktisk skulle ha brukt boligen i en kortere periode. Dette er fordi det kan fremstå som urimelig for en kjøper å måtte betale en egenandel hvis den har hatt god grunn til å tro at det ble kjøpt en bolig hvor alt skal være i god stand.

Bestemmelsen om egenandel er ikke gjort ufravikelig

Det er mulig å skrive i kjøpsavtalen at det ikke skal gjelde noen slik egenandelsregel for det aktuelle kjøpet. Med tanke på at det gjerne er eiendomsmeglere som utformer kontrakten, og dette gjøres på oppdrag fra selger, er det liten grunn til å tro at dette vil skje i utstrakt grad, men det gjenstår å se og det er verdt å merke seg.

Egenandelsbeløpet kan bli justert ved vesentlige endringer i pengeverdien, og dette kan skje uten lovendring. En justering vil først komme på tale hvis de økonomiske forutsetningene for grensen på 10.000 kroner svikter. Det skal mye til før det blir aktuelt å benytte forskriftskompetansen. For ordens skyld kan det likevel være lurt å undersøke at det ikke er gjort en slik endring.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager noe uventet ved boligen du har kjøpt?

Det første steget vil alltid være å sende en reklamasjon til selger.

Dette kan enkelt gjøres ved å sende selger et brev, en e-post eller en eller annen form for melding, innen kort tid etter at man oppdaget problemet. Du trenger først og fremst bare å si ifra om hva som er funnet, og at du mener at dette er en mangel ved kjøpet. Du trenger ikke å ha «alt klart» før reklamasjon, men utdype gjenre når og hvordan du oppdaget problemet, og hvorfor du mener det er en mangel.

I reklamasjonen kan man fremme krav om utbedring eller prisavslag, men man kan gjerne vente med det til man har mer oversikt over alt. Det viktigste er at man faktisk reklamerer.

Venter du for lenge med å reklamere, vil du kunne miste retten til utbedring, prisavslag eller erstatning

Mange tror at de kan/bør «samle opp» forhold og vente, eller at det ikke er nødvendig å si ifra om «hver minste ting» – men dette er feil. Som regel må man reklamere innen tre måneder fra man oppdaget det som er galt. Det er altså viktig å reklamere i tide. Dette gjelder helt uavhengig av hva slags mangel det er snakk om, eller hva det koster å utbedre den.

Hvis det er snakk om et lite forhold, som det vil koste mindre enn 10.000 kr å utbedre, må man regne med å betale selv. Men, hvis det skulle dukke opp flere ting senere, og manglene til sammen koster mer enn 10.000 kr, vil man som nevnt kunne samle det sammen og for eksempel kreve prisavslag for det som overskrider 10.000 kr.

Hvis selger ikke bestrider kravet, men tilbyr utbedring, prisavslag eller erstatning, så er jo alt vel. Hvis selger bestrider kravet, eller sier at den ikke er ansvarlig, så vil det foreligge en tvist. I så fall vil man ofte kunne få dekket en god del advokatkostnader gjennom sin innboforsikring.

Etter reklamasjonen, bør man bestemme seg for om man vil forfølge et krav mot selger, eller kanskje avvente og se om det er andre forhold som ikke er som de skal. Hvis man vil forfølge et krav, må man fremme et konkret krav. Dette er gjerne et krav om utbedring eller prisavslag.

For å finne ut hva som må til for å utbedre mangelen og hva dette vil koste, er det ofte hensiktsmessig å engasjere et takstfirma.

Dette firmaet kan skrive en rapport om årsaken til mangelen, og hva det vil koste å utbedre den. Deretter bruker man denne rapporten som grunnlag for det kravet man fremmer mot selgersiden.

Hvordan det går deretter, vil avhenge av en rekke forhold – som hvor sterk saken er, og hvor innstilt både selger og kjøper er på å komme til enighet, eller om saken må finne sin løsning i rettssystemet.

Alt dette kan en advokat bistå med, og vi håndterer et stort antall slike saker hvert år. Hvis du ønsker bistand, er det bare å ta kontakt!

Send oss en beskrivelse av din boligsak for uforpliktende førstevurdering