Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Feil og mangler etter boligkjøp – hva nå?

Du har kanskje lest om at det er viktige nye regler i avhendingsloven? De viktigste endringene er i korte trekk:

  1. Det er i de aller fleste boligsalg ikke lenger mulig å ta et «som den er»-forbehold.
  2. Boligselgere får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen. Kjøpere anses kjent med forhold som er tydelig opplyst/beskrevet i salgsdokumentasjonen.
  3. Det er strengere krav til tilstandsrapporten enn før.
  4. Reglene om arealavvik er konkretisert, du kan lese mer om arealavvik her
  5. Kjøper selv må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000. Dette er en form for egenandel.

Først og fremst: Hvis du oppdager noe som du mener er en mangel eller skult feil ved boligen du har kjøpt, bør du alltid reklamere til selger.

Du kan lese mer om endringene her.

Hva som utgjør en «mangel» etter avhendingsloven, er i korte trekk:

  • Forhold som gjør at eiendommen ikke er i tråd med kjøpsavtalen.
  • At eiendommen ikke er i tråd med det kjøper burde kunne i forvente utfra bl.a. eiendommens type, alder og synlige tilstand.
  • At eiendommen ikke passer til et særlig formål som selger måtte være kjent med at kjøper kjøpte den for.
  • Forhold som gjør at eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, stilt i lov eller i forskrift, og som gjaldt for eiendommen på den tiden da avtalen ble inngått.
  • Det mangler noe som skulle medfølge eiendommen etter avtalen (eller annet rettsgrunnlag).
  • Hvis selger har tilbakeholdt opplysninger eller har gitt uriktige opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kunne/skulle/burde opplyst om (forhold som man kan gå utfra at har virket inn på avtalen).
  • Forhold som gjør at man med rimelighet kan si å ha fått en bolig i vesentlig dårligere stand enn man burde kunne regne med, som kan ha hatt en innvirkning på avtalen på et eller annet vis.

Du kan lese mer om dette i våre artikler om bolig og eiendom. Med tanke på at det ikke lenger er anledning til å ta et «som den er»-forbehold ved salg av bolig, vil det i de aller fleste tilfeller nå være flere mulige mangelsgrunnlag enn det var før årsskiftet 2021/2022.

Den nye egenandelsregelen, og hvordan bør man forholde seg til den?

Den nye regelen finner man i avhendingsloven § 3-1, fjerde ledd, og den lyder:

«Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien.»

I skrivende stund har regelen kun vært i kraft få uker. Det finnes foreløpig ikke rettspraksis som konkretiserer/utdyper innholdet i regelen, og langt mindre noen rettspraksis fra Høyesterett som sier noe klart om hvordan regelen skal forstås. Etter hvert vil det komme slik forklarende rettspraksis, men man finner likevel kilder som er til hjelp – da særlig bestemmelsens forarbeider, og visse lovkommentarer.

Hva menes med «tap og kostnader»?

Det gjelder både verditap ved eiendommen og utbedringskostnader og andre kostnader som kan gi grunnlag for prisavslagskrav og erstatningskrav. Hvis mangelen har en økonomisk konsekvens, gjelder egenandelen.

Må kjøperen dekke alle tap/kostnader for mangler hvis utbedring av disse, for hver mangel utgjør under 10.000 kr, eller kan man skal «slå sammen» kostnadene/tapet for flere mangler?

Du kan slå dem sammen og se dem under ett. Det er det samlede tapet/de samlede kostnadene som er avgjørende. Med andre ord er det slik at én mangel som går under egenandelen, vil redusere egenandelen tilsvarende for den neste. Dette er naturlig, med tanke på at det ikke alltid er lett å fastslå hva som er én mangel, og at de fleste arbeidsprosesser kan deles opp i mindre biter. I motsatt fall kunne en selger dermed, på kunstig vis, «lirket seg» under grensen ved å hevde at hver av de mindre delarbeidene ikke utgjorde mer enn 10.000 kr.

Det er verdt å merke seg at det er snakk om en form for egenandel, slik at det skal gjøres til fradrag for dette beløpet, også der kostnadene/tapet overstiger 10.000 kr. Hvis utbedring og/eller tap tilsammen utgjør 60.000 kr, vil kjøper selv måtte dekke 10.000 kr, mens selger må dekke de overskytende 50.000 kr.

Egenandelen gjelder ikke ved arealsvikt, rettsmangler og offentlige rådighetsbegrensninger (lovdata.no)

Egenandelen gjelder ikke ved kjøp av nye boliger, eller en bolig solgt «som ny»

Forarbeidene fastslår at det ikke avgjørende eller nødvendig at det er uttrykkelig sagt i avtalen at det dreier seg om en ny bolig. Så lenge omstendighetene gir kjøperen en berettiget forventning om at han kjøper en ny bolig, kommer unntaket inn, uavhengig av om selgeren (typisk byggherren) rent faktisk skulle ha brukt boligen i en kortere periode. Dette er fordi det kan fremstå som urimelig for en kjøper å måtte betale en egenandel hvis den har hatt god grunn til å tro at det ble kjøpt en bolig hvor alt skal være i god stand.

Bestemmelsen om egenandel er ikke gjort ufravikelig

Det er mulig å skrive i kjøpsavtalen at det ikke skal gjelde noen slik egenandelsregel for det aktuelle kjøpet. Med tanke på at det gjerne er eiendomsmeglere som utformer kontrakten, og dette gjøres på oppdrag fra selger, er det liten grunn til å tro at dette vil skje i utstrakt grad, men det gjenstår å se og det er verdt å merke seg.

Egenandelsbeløpet kan bli justert ved vesentlige endringer i pengeverdien, og dette kan skje uten lovendring. En justering vil først komme på tale hvis de økonomiske forutsetningene for grensen på 10.000 kroner svikter. Det skal mye til før det blir aktuelt å benytte forskriftskompetansen. For ordens skyld kan det likevel være lurt å undersøke at det ikke er gjort en slik endring.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager noe uventet ved boligen du har kjøpt?

Det første steget vil alltid være å sende en reklamasjon til selger.

Dette kan enkelt gjøres ved å sende selger et brev, en e-post eller en eller annen form for melding, innen kort tid etter at man oppdaget problemet. Du trenger først og fremst bare å si ifra om hva som er funnet, og at du mener at dette er en mangel ved kjøpet. Du trenger ikke å ha «alt klart» før reklamasjon, men utdype gjenre når og hvordan du oppdaget problemet, og hvorfor du mener det er en mangel.

I reklamasjonen kan man fremme krav om utbedring eller prisavslag, men man kan gjerne vente med det til man har mer oversikt over alt. Det viktigste er at man faktisk reklamerer.

Venter du for lenge med å reklamere, vil du kunne miste retten til utbedring, prisavslag eller erstatning

Mange tror at de kan/bør «samle opp» forhold og vente, eller at det ikke er nødvendig å si ifra om «hver minste ting» – men dette er feil. Som regel må man reklamere innen tre måneder fra man oppdaget det som er galt. Det er altså viktig å reklamere i tide. Dette gjelder helt uavhengig av hva slags mangel det er snakk om, eller hva det koster å utbedre den.

Hvis det er snakk om et lite forhold, som det vil koste mindre enn 10.000 kr å utbedre, må man regne med å betale selv. Men, hvis det skulle dukke opp flere ting senere, og manglene til sammen koster mer enn 10.000 kr, vil man som nevnt kunne samle det sammen og for eksempel kreve prisavslag for det som overskrider 10.000 kr.

Hvis selger ikke bestrider kravet, men tilbyr utbedring, prisavslag eller erstatning, så er jo alt vel. Hvis selger bestrider kravet, eller sier at den ikke er ansvarlig, så vil det foreligge en tvist. I så fall vil man ofte kunne få dekket en god del advokatkostnader gjennom sin innboforsikring.

Etter reklamasjonen, bør man bestemme seg for om man vil forfølge et krav mot selger, eller kanskje avvente og se om det er andre forhold som ikke er som de skal. Hvis man vil forfølge et krav, må man fremme et konkret krav. Dette er gjerne et krav om utbedring eller prisavslag.

For å finne ut hva som må til for å utbedre mangelen og hva dette vil koste, er det ofte hensiktsmessig å engasjere et takstfirma.

Dette firmaet kan skrive en rapport om årsaken til mangelen, og hva det vil koste å utbedre den. Deretter bruker man denne rapporten som grunnlag for det kravet man fremmer mot selgersiden.

Hvordan det går deretter, vil avhenge av en rekke forhold – som hvor sterk saken er, og hvor innstilt både selger og kjøper er på å komme til enighet, eller om saken må finne sin løsning i rettssystemet.

Alt dette kan en advokat bistå med, og vi håndterer et stort antall slike saker hvert år. Hvis du ønsker bistand, er det bare å ta kontakt!

Advokat Kristoffer Schiele har flere års erfaring som advokat for privatpersoner og selskaper over hele landet. Han fokuserer på tvisteløsning og kontraktsforhandlinger og bistår klienter på alle nivåer av en tvist.

Send oss en beskrivelse av din boligsak for uforpliktende førstevurdering

    Relaterte artikler

    Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

    Reklamasjonspakke etter boligkjøp

    Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

    Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

    Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

    Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

    Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

    Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

    Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

    Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

    Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

    Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

    Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

    Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

    Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

    Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

    I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

    Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

    Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

    Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

    Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

    Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

    Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

    Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

    I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

    Utett tak i boligen – avhendingslova

    Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

    Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

    Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

    Avslag på boligselgerforsikring

    Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

    Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

    Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

    Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

    Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

    Boligadvokat

    Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

    Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

    Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

    Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

    Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i

    Mangel ved bolig – hva man skal huske på

    Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

    Felle tre på egen tomt i Oslo

    Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt

    Skjeggkre i norske hjem

    Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

    Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

    Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket utføres i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold av

    Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

      Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

    Avslag husforsikring – advokatbistand

    Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en uforpliktende førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

    Tomtefeste og tomtefesteavgift

    Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

    Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

    Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det