Frist for å heve boligkjøp – reklamasjon er ikke alltid nok

Det er forskjell på å reklamere og å kreve heving

Etter avhendingsloven § 4-19 må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Dette omtales gjerne som en nøytral eller alminnelig reklamasjon.

Ved en slik reklamasjon må kjøperen gjøre selgeren oppmerksom på at det foreligger et avtalebrudd som gjøres gjeldende. Det er derimot ikke nødvendig å bestemme seg for hvilken reaksjon man vil kreve. Kjøperen trenger for eksempel ikke allerede på dette tidspunktet å velge mellom prisavslag, erstatning eller heving.

For heving gjelder det en egen regel i avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Dersom kjøperen ønsker å heve, må selgeren få melding om dette innen rimelig tid etter at kjøperen ble eller burde blitt kjent med mangelen.

Det er altså ikke tilstrekkelig å vise til at man tidligere har reklamert over mangelen. Dersom man vil heve boligkjøpet, må man også passe på den særskilte fristen som gjelder for heving.

Når begynner fristen for å heve boligkjøp å løpe?

Et viktig spørsmål er når fristen for å heve boligkjøp begynner å løpe. Her oppstiller Høyesterett et skille mellom den alminnelige reklamasjonsfristen og fristen for å melde heving.

Den alminnelige reklamasjonsfristen begynner å løpe når kjøperen har eller burde ha tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det kan foreligge en mangel som selgeren er ansvarlig for.

For hevingsfristen er vurderingen noe annerledes. Heving forutsetter at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Kjøperen må derfor ha fått tilstrekkelig informasjon til at det fremstår som en realistisk mulighet at det er grunnlag for å gå fra avtalen.

Dette innebærer at de to fristene ikke nødvendigvis begynner å løpe samtidig. En kjøper kan først få nok informasjon til å forstå at det foreligger en mangel, og senere få kunnskap om forhold som viser at mangelen kan være så alvorlig at heving er aktuelt.

Høyesterett understreker samtidig at kjøperen ikke trenger å ha fått en juridisk vurdering av saken. Det avgjørende er om kjøperen kjenner eller burde kjenne de faktiske forholdene som gjør at heving fremstår som en realistisk mulighet.

Hvor lang er fristen for å kreve heving?

Avhendingsloven oppstiller ikke en bestemt frist målt i dager eller måneder. Kravet er at melding om heving må gis innen «rimelig tid».

Hvor lang fristen er, må derfor vurderes konkret. Høyesterett viser blant annet til at heving kan få store konsekvenser for begge parter. Kjøperen må få tilstrekkelig tid til å undersøke om mangelen faktisk er alvorlig nok til at heving kan kreves. Samtidig har selgeren et klart behov for å få vite om kjøperen ønsker å gå fra avtalen.

Høyesterett viser til tidligere praksis om alminnelig reklamasjon, hvor tre måneder er ansett å ligge i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Retten uttaler at denne praksisen også gir veiledning for fristen til å melde heving.

Det betyr likevel ikke at det gjelder en absolutt tremånedersfrist. Høyesterett presiserer at vurderingen må være konkret, men at tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig.

Kjøperne reklamerte raskt, men ventet med å kreve heving

Saken Høyesterett behandlet gjaldt kjøp av en boligeiendom utenfor Stavanger. I nærheten av eiendommen var det planlagt et større veiprosjekt. Etter overtakelsen tok kjøperne kontakt med Statens vegvesen og fikk mer detaljert informasjon om blant annet omlegging av en fylkesvei, økt trafikk og støyproblemer.

Kjøperne fikk disse opplysningene 27. oktober 2023. Allerede 1. november reklamerte de over blant annet manglende opplysninger om veiprosjektet.

Den vanlige reklamasjonsfristen var dermed overholdt. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne også hadde varslet om heving i tide.

Høyesterett mente at kjøperne allerede 27. oktober hadde fått kunnskap om de sentrale forholdene ved veiutbyggingen. På dette tidspunktet hadde de tilstrekkelig informasjon til at det fremsto som en realistisk mulighet at det kunne være grunnlag for å heve boligkjøpet. Den særskilte fristen for å melde heving begynte derfor å løpe allerede da.

Hevingskravet kom for sent

Først 19. februar 2024, tre måneder og 22 dager senere, varslet kjøpernes advokat om at de prinsipalt ville kreve heving og erstatning. Et uttrykkelig krav om heving ble deretter fremsatt 13. mars 2024.

Høyesterett mente at det ikke var forhold i saken som tilsa at kjøperne skulle få mer enn den veiledende fristen på tre måneder. Fristen hadde dermed løpt ut i slutten av januar 2024. Meldingen om heving kom for sent.

Resultatet viser hvor viktig det er å skille mellom reklamasjon over en mangel og melding om heving. Kjøperne hadde reagert raskt etter at de oppdaget forholdet og reklamert bare noen dager senere. Likevel mistet de retten til å heve fordi de ventet for lenge med å gjøre selgeren oppmerksom på at de ønsket å gå fra avtalen.

Hva må en melding om heving inneholde?

Det gjelder ingen bestemte formkrav for en melding om heving. Det er heller ikke avgjørende at kjøperen bruker selve ordet «heving».

Det må imidlertid komme klart frem at kjøperen mener at avtalen ikke lenger skal være bindende. Høyesterett påpeker at det ikke bør stilles for strenge krav til en forbruker som forsøker å varsle om heving. Dersom meldingen er skrevet av en profesjonell aktør, stiller saken seg annerledes. Da kan det forventes at meldingen er tydelig dersom hensikten faktisk er å heve kjøpet.

Dette fikk betydning i den konkrete saken. Høyesterett uttalte at varselet fra februar muligens kunne vært tilstrekkelig dersom kjøperne hadde skrevet det selv. Siden meldingen var sendt av kjøpernes advokat, måtte det imidlertid forventes en utvetydig melding dersom kjøpet faktisk skulle heves.

Vurderer du å heve boligkjøpet? Ikke vent for lenge

Dommen viser at det kan være risikabelt å vente med å varsle om heving til alle sider av saken er ferdig undersøkt. Fristen begynner ikke først å løpe når du har fått en fullstendig juridisk vurdering, en endelig takst eller sikkerhet for at vilkårene for heving er oppfylt.

Det avgjørende er når du kjenner eller burde kjenne til de faktiske forholdene som gjør at heving fremstår som en realistisk mulighet.

Samtidig er heving en svært inngripende reaksjon. Det må blant annet foreligge et vesentlig avtalebrudd for at kjøperen skal ha rett til å heve etter avhendingsloven § 4-13. At du melder fra om heving innen fristen, betyr derfor ikke i seg selv at du har krav på å få kjøpet hevet.

Dersom du har oppdaget alvorlige mangler ved boligen og vurderer heving, kan det derfor være lurt å få juridisk bistand tidlig. Da kan både mangelen, hevingsvilkårene og de aktuelle fristene vurderes før et mulig krav går tapt.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av saken din!