Lagmannsretten: Skjeggkre utgjør en mangel

Skjeggkre er ikke et uvanlig fenomen i boliger, men kan medføre store belastninger for eier. Ved kjøp og salg av bolig kan forekomst av skjeggkre være et omstridt tema. I en ny dom fra Frostating lagmannsrett er det fastslått at skjeggkre er en mangel.

Skjeggkre er ufarlig, men oppleves som ubehagelig

Skjeggkre er et insekt som har blitt stadig mer vanlig i norske hjem. De er mellom 10 og 20 mm lange, og trives i omgivelser med liten luftfuktighet og jevne temperaturer på 17-30 grader celsius. Dersom forholdene er ugunstige over lenger tid, for eksempel svært lav temperatur, vil insektene dø. Dette er dog vanskelig å oppnå i dagens moderne boliger, der temperaturen og forholdene er relativt stabile. Skjeggkre livnærer seg på organiske stoffer i papirbaserte materialer, samt støv og smuler. De har en god formeringsevne og lang levetid. Skjeggkre er ufarlig for mennesker og bygninger, men de oppleves som ubehagelige. Både avdekking og bekjempelse av skjeggkre kan være utfordrende.

Bakgrunn for denne saken dreide seg om kjøp av en tomannsbolig

Skjeggkre ble observert i begge de separate boligene, og begge eiere reklamerte på sitt boligkjøp. Det ble satt i verk undersøkelser av et skadedyrfirma, som konstaterte at skjeggkre allerede var til stede før boligsalget. Skadedyrfirmaet mente det var mulig å utrydde skadedyrene, og forsøkte varmebehandling og giftbehandling. Etter mai 2019 ble det ikke funnet mer skjeggkre. Det ble samtidig reklamert over en del tekniske mangler ved boligen.

Partenes argumenter i saken

Selger anførte at skjeggkre ikke lenger var en varig mangel ved bolig, ettersom nyere forskning viser at det lar seg utrydde ved bruk av et spesifikt giftmiddel. Selger anførte også at det ikke var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, da det ikke var kjent for dem at det var skjeggkre i boligen. Selger mente at det ikke var noen reduksjon i boligens salgsverdi, da forekomsten av skjeggkre var utbedret.

Kjøper mente på sin side at skjeggkreets tilstedeværelse måtte være synlig for selger på forhånd. Kjøper mente videre at boligen fortsatt var beheftet med risikoen for at skjeggkre er der, og at det var svært belastende, særlig psykisk. Kjøper ville ikke kjøpt boligen dersom skjeggkreets eksistens var kjent, og omsetningsverdien måtte være redusert.

Skjeggkre utgjør en mangel

Lagmannsretten kom til at skjeggkre utgjør en mangel. Skjeggkre ville ikke alene gjøre at mangelen var vesentlig etter avhendingsloven § 3-9, men sammen med de tekniske manglene var denne terskelen oversteget.

Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at selger kjente til at det var skjeggkre i boligen.

I dommen uttaler lagmannsretten at det er funnet frem til egnede utbedringsmetoder ved skjeggkre, og at risikoen for oppblomstring er liten. I denne saken mente lagmannsretten at selv etter gjennomført utbedring forelå det en mangel som ga grunnlag for prisavslag.

Lagmannsretten konstaterte at mangelen bestod av to elementer.

Det ble lagt vekt på at det tok lang tid å bekjempe skjeggkrebestanden, med ca. 15 måneder fra overtakelse til siste levende skjeggkre ble observert. Både under denne perioden og etter var det en stor påkjenning for eierne, som fryktet at det fortsatt var levende skjeggkre i huset. Selv om ulempen var midlertidig, var den av slik varighet og omfang at det burde utmåles kompensasjon i form av prisavslag.

Det ble videre lagt vekt på risikoen for at skjeggkrebestanden ikke var fullstendig utryddet og at aktiviteten kunne ta seg opp igjen. Det måtte antas at opplysningen om at skjeggkre har hatt opphold i huset ville ha prisdempende effekt ved omsetning av eiendommen.

Prisavslag på  200 000 kr

Utmålingen av prisavslag måtte bli skjønnspreget, basert på hva som ville være rimelig for den aktuelle mangelen. Lagmannsretten mente at selv om skjeggkre foreløpig var utryddet, tilsa både tidsbruk på bekjempelsen og risikoen for oppblussing at skjeggkrebestanden hadde en prisdempende effekt på eiendommens verdi. Selv om størrelsen på den prisdempende effekten var vanskelig å fastslå helt konkret, var ikke dette til hinder for at prisavslag skulle utmåles. Prisavslaget ble satt til kr 200 000.

Advokatbistand i saker om skjeggkre

Har du en lignende sak? Ta kontakt med oss for hjelp.

Vi er spesialister på eiendom og bolig. Første henvendelse er alltid gratis og uforpliktende.

Send oss en melding

Ta kontakt med oss for en gratis førstevurdering av din sak.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Mangel ved bolig – hva man skal huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

Felle tre på egen tomt i Oslo

Småhusplanen gjelder 29 tusen eiendommer i Oslo. Denne ble endret i 2013 og 2016.  Dette har ført til flere faktiske endringer i hva en del

Risiko for å tape en sak i retten – litt om økonomiske konsekvenser

Svært mange tvister løser seg mellom partene, før advokat i det hele tatt er kontaktet. En advokat bør alltid vurdere muligheten for et godt forlik

Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva

Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

  Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

Tomtefeste og tomtefesteavgift

Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

Skjeggkre invaderer norske hjem

Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

Avslag husforsikring – advokatbistand

Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en gratis førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

Naboens trær – Austin Lyngmyr & Co

Alle har naboer og det er vanskelig å velge hvem man får som nabo. Enkelte naboforhold kan bli vanskelige fordi naboen ikke vil ta hensyn

Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i