Lagmannsretten: Skjeggkre utgjør en mangel

Skjeggkre er ufarlig, men oppleves som ubehagelig

Skjeggkre er et insekt som har blitt stadig mer vanlig i norske hjem. De er mellom 10 og 20 mm lange, og trives i omgivelser med liten luftfuktighet og jevne temperaturer på 17-30 grader celsius. Dersom forholdene er ugunstige over lenger tid, for eksempel svært lav temperatur, vil insektene dø. Dette er dog vanskelig å oppnå i dagens moderne boliger, der temperaturen og forholdene er relativt stabile. Skjeggkre livnærer seg på organiske stoffer i papirbaserte materialer, samt støv og smuler. De har en god formeringsevne og lang levetid. Skjeggkre er ufarlig for mennesker og bygninger, men de oppleves som ubehagelige. Både avdekking og bekjempelse av skjeggkre kan være utfordrende.

Bakgrunn for denne saken dreide seg om kjøp av en tomannsbolig

Skjeggkre ble observert i begge de separate boligene, og begge eiere reklamerte på sitt boligkjøp. Det ble satt i verk undersøkelser av et skadedyrfirma, som konstaterte at skjeggkre allerede var til stede før boligsalget. Skadedyrfirmaet mente det var mulig å utrydde skadedyrene, og forsøkte varmebehandling og giftbehandling. Etter mai 2019 ble det ikke funnet mer skjeggkre. Det ble samtidig reklamert over en del tekniske mangler ved boligen.

Partenes argumenter i saken

Selger anførte at skjeggkre ikke lenger var en varig mangel ved bolig, ettersom nyere forskning viser at det lar seg utrydde ved bruk av et spesifikt giftmiddel. Selger anførte også at det ikke var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, da det ikke var kjent for dem at det var skjeggkre i boligen. Selger mente at det ikke var noen reduksjon i boligens salgsverdi, da forekomsten av skjeggkre var utbedret.

Kjøper mente på sin side at skjeggkreets tilstedeværelse måtte være synlig for selger på forhånd. Kjøper mente videre at boligen fortsatt var beheftet med risikoen for at skjeggkre er der, og at det var svært belastende, særlig psykisk. Kjøper ville ikke kjøpt boligen dersom skjeggkreets eksistens var kjent, og omsetningsverdien måtte være redusert.

Skjeggkre utgjør en mangel

Lagmannsretten kom til at skjeggkre utgjør en mangel. Skjeggkre ville ikke alene gjøre at mangelen var vesentlig etter avhendingsloven § 3-9, men sammen med de tekniske manglene var denne terskelen oversteget.

Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at selger kjente til at det var skjeggkre i boligen.

I dommen uttaler lagmannsretten at det er funnet frem til egnede utbedringsmetoder ved skjeggkre, og at risikoen for oppblomstring er liten. I denne saken mente lagmannsretten at selv etter gjennomført utbedring forelå det en mangel som ga grunnlag for prisavslag.

Lagmannsretten konstaterte at mangelen bestod av to elementer.

Det ble lagt vekt på at det tok lang tid å bekjempe skjeggkrebestanden, med ca. 15 måneder fra overtakelse til siste levende skjeggkre ble observert. Både under denne perioden og etter var det en stor påkjenning for eierne, som fryktet at det fortsatt var levende skjeggkre i huset. Selv om ulempen var midlertidig, var den av slik varighet og omfang at det burde utmåles kompensasjon i form av prisavslag.

Det ble videre lagt vekt på risikoen for at skjeggkrebestanden ikke var fullstendig utryddet og at aktiviteten kunne ta seg opp igjen. Det måtte antas at opplysningen om at skjeggkre har hatt opphold i huset ville ha prisdempende effekt ved omsetning av eiendommen.

Prisavslag på  200 000 kr

Utmålingen av prisavslag måtte bli skjønnspreget, basert på hva som ville være rimelig for den aktuelle mangelen. Lagmannsretten mente at selv om skjeggkre foreløpig var utryddet, tilsa både tidsbruk på bekjempelsen og risikoen for oppblussing at skjeggkrebestanden hadde en prisdempende effekt på eiendommens verdi. Selv om størrelsen på den prisdempende effekten var vanskelig å fastslå helt konkret, var ikke dette til hinder for at prisavslag skulle utmåles. Prisavslaget ble satt til kr 200 000.

Advokatbistand i saker om skjeggkre

Har du en lignende sak? Ta kontakt med oss for hjelp.

Vi er spesialister på eiendom og bolig. Første henvendelse er alltid gratis og uforpliktende.

Send oss en melding

Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering av din sak.