Lagmannsretten: Skjeggkre utgjør en mangel

Skjeggkre er ikke et uvanlig fenomen i boliger, men kan medføre store belastninger for eier. Ved kjøp og salg av bolig kan forekomst av skjeggkre være et omstridt tema. I en ny dom fra Frostating lagmannsrett er det fastslått at skjeggkre er en mangel.

Skjeggkre er ufarlig, men oppleves som ubehagelig

Skjeggkre er et insekt som har blitt stadig mer vanlig i norske hjem. De er mellom 10 og 20 mm lange, og trives i omgivelser med liten luftfuktighet og jevne temperaturer på 17-30 grader celsius. Dersom forholdene er ugunstige over lenger tid, for eksempel svært lav temperatur, vil insektene dø. Dette er dog vanskelig å oppnå i dagens moderne boliger, der temperaturen og forholdene er relativt stabile. Skjeggkre livnærer seg på organiske stoffer i papirbaserte materialer, samt støv og smuler. De har en god formeringsevne og lang levetid. Skjeggkre er ufarlig for mennesker og bygninger, men de oppleves som ubehagelige. Både avdekking og bekjempelse av skjeggkre kan være utfordrende.

Bakgrunn for denne saken dreide seg om kjøp av en tomannsbolig

Skjeggkre ble observert i begge de separate boligene, og begge eiere reklamerte på sitt boligkjøp. Det ble satt i verk undersøkelser av et skadedyrfirma, som konstaterte at skjeggkre allerede var til stede før boligsalget. Skadedyrfirmaet mente det var mulig å utrydde skadedyrene, og forsøkte varmebehandling og giftbehandling. Etter mai 2019 ble det ikke funnet mer skjeggkre. Det ble samtidig reklamert over en del tekniske mangler ved boligen.

Partenes argumenter i saken

Selger anførte at skjeggkre ikke lenger var en varig mangel ved bolig, ettersom nyere forskning viser at det lar seg utrydde ved bruk av et spesifikt giftmiddel. Selger anførte også at det ikke var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, da det ikke var kjent for dem at det var skjeggkre i boligen. Selger mente at det ikke var noen reduksjon i boligens salgsverdi, da forekomsten av skjeggkre var utbedret.

Kjøper mente på sin side at skjeggkreets tilstedeværelse måtte være synlig for selger på forhånd. Kjøper mente videre at boligen fortsatt var beheftet med risikoen for at skjeggkre er der, og at det var svært belastende, særlig psykisk. Kjøper ville ikke kjøpt boligen dersom skjeggkreets eksistens var kjent, og omsetningsverdien måtte være redusert.

Skjeggkre utgjør en mangel

Lagmannsretten kom til at skjeggkre utgjør en mangel. Skjeggkre ville ikke alene gjøre at mangelen var vesentlig etter avhendingsloven § 3-9, men sammen med de tekniske manglene var denne terskelen oversteget.

Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at selger kjente til at det var skjeggkre i boligen.

I dommen uttaler lagmannsretten at det er funnet frem til egnede utbedringsmetoder ved skjeggkre, og at risikoen for oppblomstring er liten. I denne saken mente lagmannsretten at selv etter gjennomført utbedring forelå det en mangel som ga grunnlag for prisavslag.

Lagmannsretten konstaterte at mangelen bestod av to elementer.

Det ble lagt vekt på at det tok lang tid å bekjempe skjeggkrebestanden, med ca. 15 måneder fra overtakelse til siste levende skjeggkre ble observert. Både under denne perioden og etter var det en stor påkjenning for eierne, som fryktet at det fortsatt var levende skjeggkre i huset. Selv om ulempen var midlertidig, var den av slik varighet og omfang at det burde utmåles kompensasjon i form av prisavslag.

Det ble videre lagt vekt på risikoen for at skjeggkrebestanden ikke var fullstendig utryddet og at aktiviteten kunne ta seg opp igjen. Det måtte antas at opplysningen om at skjeggkre har hatt opphold i huset ville ha prisdempende effekt ved omsetning av eiendommen.

Prisavslag på  200 000 kr

Utmålingen av prisavslag måtte bli skjønnspreget, basert på hva som ville være rimelig for den aktuelle mangelen. Lagmannsretten mente at selv om skjeggkre foreløpig var utryddet, tilsa både tidsbruk på bekjempelsen og risikoen for oppblussing at skjeggkrebestanden hadde en prisdempende effekt på eiendommens verdi. Selv om størrelsen på den prisdempende effekten var vanskelig å fastslå helt konkret, var ikke dette til hinder for at prisavslag skulle utmåles. Prisavslaget ble satt til kr 200 000.

Advokatbistand i saker om skjeggkre

Har du en lignende sak? Ta kontakt med oss for hjelp.

Vi er spesialister på eiendom og bolig. Første henvendelse er alltid uforpliktende.

Send oss en melding

Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering av din sak.

    Relaterte artikler

    Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

    Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

    10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

    Reklamasjonspakke etter boligkjøp

    Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

    Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

    Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

    Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

    Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

    Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

    Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

    Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

    Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

    Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

    Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

    Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

    Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

    Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

    Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

    Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

    I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

    Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

    Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

    Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

    Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

    Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

    Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

    Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

    I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

    Utett tak i boligen – avhendingslova

    Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

    Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

    Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

    Avslag på boligselgerforsikring

    Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

    Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

    Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

    Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

    Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

    Boligadvokat

    Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

    Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

    Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

    Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

    Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i

    Mangel ved bolig – hva man skal huske på

    Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

    Felle tre på egen tomt i Oslo

    Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt

    Skjeggkre i norske hjem

    Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

    Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

    Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket utføres i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold av

    Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

      Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

    Avslag husforsikring – advokatbistand

    Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en uforpliktende førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

    Tomtefeste og tomtefesteavgift

    Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

    Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

    Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det