Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

Har du kjøpt hus eller leilighet og oppdaget feil og mangler etterpå?

Nye regler i avhendingslova etter 1. januar 2022

Før 1. januar 2022, eksisterte det en «vesentlighetsgrense» for når en mangel utløste prisavslag etter avhendingslova § 3-9, 2. pkt (lovdata.no). Såfremt boligselger ikke hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, måtte utbedringskostnadene utgjøre 3-6% eller mer av kjøpesummen, før kjøper hadde rett på et prisavslag. Forutsetningen var også naturligvis at mangelen ikke var forventbar ut fra de opplysninger som var gitt ved salget.

Da lovendringen i avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022, ble kjøper gitt betydelig bedre rettigheter. Det ble et forbud mot å selge boliger med et såkalt «som den er»-forbehold, hvilket innebærer at når manglenes utbedringskostnader samlet overstiger kr. 10.000,-, har kjøper rett på et prisavslag. Forutsetningen er naturligvis også etter denne endringen at mangelen ikke var forventbart ut fra opplysningene som var gitt ved salget.

Kr. 10.000,- anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene blir av en slik betydning at boligselger må bære kostnadene for utbedring.

I over 20 år har utallige boligkjøpere måtte avfinne seg med å måtte utbedre mangler på nykjøpt bolig, kun fordi kostnadene ikke var tilstrekkelig store til å omfattes av «vesentlighetsgrensen.» Den tid er nå forbi. Lovendringene har flyttet risikoen ved salg over på selger, der det i utgangspunktet alltid skulle vært.

Du kan møte motstand fra boligselgers forsikringsselskap

Med endret rettstilstand, vil man også oppleve at forsikringsselskapene mangler juridiske holdepunkter for å nekte utbetalinger. Som boligkjøper, vil du trolig likevel møte kreative metoder for at selgers boligselgerforsikring ikke skal kunne holdes ansvarlig.

Dersom du avdekker mangler, eller allerede har fått et avslag fra selgers boligselgerforsikring, anbefaler vi alltid å ta kontakt med oss for en gratis uforpliktende vurdering. Erfaringsmessig ser vi at de fleste krav blir avslått i første runde, eller at kjøper tilbys et prisavslag langt under hva han/hun egentlig er berettiget. Vi i Austin Lyngmyr vil kunne bistå deg med å legge opp saken på en slik måte at det blir lønnsomt å forfølge de fleste krav, uavhengig av utbedringskostnadenes størrelse.

Forsikringsordninger – advokat trenger ikke være kostbart

Alle hus-/innboforsikringer i Norge har noe kalt en rettshjelpsdekning inkludert. Denne dekker opp til kr. 100.000,- til bruk på advokat og annen fagkyndig bistand, mot en mindre egenandel.

Svært mange boligkjøpere tegner også boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsdekning til advokat. Du tilbys ofte å benytte interne advokater eller samarbeidsadvokater fra forsikringsselskapet. Vi vil derimot fraråde dette, da dette er advokater som både skal ivareta forsikringsselskapets og dine interesser. Det kan således fort bli en interessekonflikt. Grunnprinsippet i Norge er fritt advokatvalg – benytt deg av dette!

Det mange ikke er klar over, og som heller ikke opplyses om hos de ulike rettshjelpsforsikringene, er at disse kan kombineres med hverandre for å dekke advokatkostnader. Det betyr at du ved å inneha både rettshjelpsdekning og boligkjøperforsikring, kun betaler en symbolsk sum pr. time for bistand.

Les mer om egenandelen her

Trenger du hjelp av advokat til prisavslag, erstatning eller heving av kjøp?

Selger har rett til å tilby utbedring av mangler. Dette skal skje innen rimelig tid. Om ikke, kan kjøperen kreve et prisavslag lik det utbedringen vil koste. Dersom det er snakk om et vesentlig avtalebrudd, kan det i enkelte tilfeller også være mulig å få hevet kjøpet.

Har du funnet skjulte feil og mangler etter kjøp av eiendom?

• Var det feil opplysninger i salgsoppgaven?
• Var småfeil kommentert i tilstandsrapporten og egenerklæringen større enn du hadde forutsett?

Vi bistår deg uansett hvor i landet du bor

Send oss en melding om du vil ha en uforpliktende førstevurdering av din boligsak.