Mangel ved bolig – hva man skal huske på
Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende rettspraksis på området og våre boligadvokater er oppdatert på utviklingen.
En mangel ved bolig kan blant annet være arealsvikt, fukt ved bad, feil på fall i bad, råte i boligen, knirk og svikt i gulv. Men det er også en rekke andre mangler som kan oppstå. Bolig er en viktig investering for de fleste av oss, derfor er det svært viktig å ta vare på denne investeringen.
Reklamasjon på boligen
Det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Når det foreligger en boligselgerforsikring må det sendes reklamasjon til boligselger-forsikringsselskapet. I denne reklamasjonen må du opplyse hva det reklameres over, for eksempel at det reklameres over feil på fall til sluk i badet.
Reklamasjonen bør sendes skriftlig slik at den kan dokumenteres. Når boligselger-forsikringsselskapet mottar en reklamasjon vil de be om at kjøperen dokumenterer kravet sitt. Kjøperen må da følge opp reklamasjonen ved å innhente en sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre mangelen.
Når foreligger det en mangel?
Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel når det er gitt manglende opplysninger om eiendommen. Av Rt 2001 s.369 «Takstmannsdommen» går det frem at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig, eller noen som har fullmakt fra selger, unnlater å gi opplysninger.
Selgeren utvider sitt ansvarsområde ved bruk av profesjonelle medhjelpere. Fagkyndige vurderes etter en strengere profesjonsnorm enn selgeren. Etter avhendingsloven § 3-7 vil det foreligge mangel om det er gitt uriktige opplysninger. Også etter denne bestemmelsen identifiseres selger med sine medhjelpere.
Det er ett sentralt prinsipp at en kontraktspart hefter for forsømmelser som begås av de kontraktsmedhjelpere som han engasjerer for å oppfylle sine forpliktelser. Om f.eks. takstmannen har oppgitt at det er fall til sluket og det viser seg at dette ikke stemmer, vil dette være en uriktig opplysning selger heftes for.
Det samme gjelder om takstmann har målt arealet feil og oppgitt feil areal. Etter avhendingsloven § 3-9 (2) vil det kunne foreligge en vesentlig mangel om manglene utgjør mer enn 5% av kjøpesummen. Manglene må vurderes samlet, ved eventuelt fradrag for standardforbedring må dette gjøres før vesentlighetsvurderingen.
Krav som kan fremmes er prisavslag, erstatning eller heving av kjøp
Når det foreligger en mangel vil det kunne fremmes krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal utgjøre det som det koster å utbedre manglen, for eksempel hva det koster å utbedre feil på fall til sluk, eller utett bad. Om det ikke lar seg gjøre å utbedre manglen vil det kunne kreves erstatning for reduksjon i verdien av boligen.
For tap som ikke dekkes av prisavslag kan det kreves erstatning for etter avhendingsloven § 4-14, når mangelen ikke ligger utenfor selgers kontroll. Er det en vesentlig mangel kan det også bli aktuelt med å heve kjøpet av boligen.
Advokatbistand
Eierskifteselskapene vil ofte avvise krav som er berettiget etter avhendingsloven. Det brukes ofte standard avslag. Våre boligadvokater har bred erfaring med slike saker, har fordypning i blant annet bygg- og entrepriserett og vet hvordan en sak skal føres. Under boligforsikringen får man dekket utgifter til juridisk bistand med fratrekk av avtalt egenandel. Vi vurderer raskt om du har en sak å gå videre med, og en slik vurdering inntil 30 minutter koster ikke noe.