Mangel ved bolig – hva man skal huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende rettspraksis på området og våre boligadvokater er oppdatert på utviklingen.

En mangel ved bolig kan blant annet være arealsvikt, fukt ved bad, feil på fall i bad, råte i boligen, knirk og svikt i gulv. Men det er også en rekke andre mangler som kan oppstå. Bolig er en viktig investering for de fleste av oss, derfor er det svært viktig å ta vare på denne investeringen.

Reklamasjon på boligen

Det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Når det foreligger en boligselgerforsikring må det sendes reklamasjon til boligselger-forsikringsselskapet. I denne reklamasjonen må du opplyse hva det reklameres over, for eksempel at det reklameres over feil på fall til sluk i badet.

Reklamasjonen bør sendes skriftlig slik at den kan dokumenteres. Når boligselger-forsikringsselskapet mottar en reklamasjon vil de be om at kjøperen dokumenterer kravet sitt. Kjøperen må da følge opp reklamasjonen ved å innhente en sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre mangelen.

Når foreligger det en mangel?

Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel når det er gitt manglende opplysninger om eiendommen. Av Rt 2001 s.369 «Takstmannsdommen» går det frem at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig, eller noen som har fullmakt fra selger, unnlater å gi opplysninger.

Selgeren utvider sitt ansvarsområde ved bruk av profesjonelle medhjelpere.  Fagkyndige vurderes etter en strengere profesjonsnorm enn selgeren. Etter avhendingsloven § 3-7 vil det foreligge mangel om det er gitt uriktige opplysninger. Også etter denne bestemmelsen identifiseres selger med sine medhjelpere.

Det er ett sentralt prinsipp at en kontraktspart hefter for forsømmelser som begås av de kontraktsmedhjelpere som han engasjerer for å oppfylle sine forpliktelser. Om f.eks. takstmannen har oppgitt at det er fall til sluket og det viser seg at dette ikke stemmer, vil dette være en uriktig opplysning selger heftes for.

Det samme gjelder om takstmann har målt arealet feil og oppgitt feil areal. Etter avhendingsloven § 3-9 (2) vil det kunne foreligge en vesentlig mangel om manglene utgjør mer enn 5% av kjøpesummen. Manglene må vurderes samlet, ved eventuelt fradrag for standardforbedring må dette gjøres før vesentlighetsvurderingen.

Krav som kan fremmes er prisavslag, erstatning eller heving av kjøp

Når det foreligger en mangel vil det kunne fremmes krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal utgjøre det som det koster å utbedre manglen, for eksempel hva det koster å utbedre feil på fall til sluk, eller utett bad. Om det ikke lar seg gjøre å utbedre manglen vil det kunne kreves erstatning for reduksjon i verdien av boligen.

For tap som ikke dekkes av prisavslag kan det kreves erstatning for etter avhendingsloven § 4-14, når mangelen ikke ligger utenfor selgers kontroll. Er det en vesentlig mangel kan det også bli aktuelt med å heve kjøpet av boligen.

Advokatbistand

Eierskifteselskapene vil ofte avvise krav som er berettiget etter avhendingsloven. Det brukes ofte standard avslag. Våre boligadvokater har bred erfaring med slike saker, har fordypning i blant annet bygg- og entrepriserett og vet hvordan en sak skal føres. Under boligforsikringen får man dekket utgifter til juridisk bistand med fratrekk av avtalt egenandel. Vi vurderer raskt om du har en sak å gå videre med, og en slik vurdering inntil 30 minutter koster ikke noe.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Oppdaget feil ved bolig – har jeg en sak?

Har selger, takstmann eller eiendomsmegler tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger ved salget av boligen?

Fritt advokatvalg etter kjøp av Help boligkjøperforsikring

Velg en boligadvokat som har tid, kompetanse og et sterkt ønske om å sørge for et godt resultat i din sak.

Blitt kontaktet av mekle.no – hva nå?

Dersom du har blitt kontaktet av mekle.no i reklamasjonssak vil du i mange tilfeller få dekket dine utgifter til advokat over rettshjelpsdekningen. Les våre tips om hva du bør gjøre dersom du har blitt kontaktet av mekle.no.

Bytte advokat ved boligkjøperforsikring

Har du boligkjøperforsikring og vil bytte til ekstern advokat?

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt