Mangel ved bolig – hva skal man huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende rettspraksis på området og våre boligadvokater er oppdatert på utviklingen.

En mangel ved bolig kan blant annet være arealsvikt, fukt ved bad, feil på fall i bad, råte i boligen, knirk og svikt i gulv. Men det er også en rekke andre mangler som kan oppstå. Bolig er en viktig investering for de fleste av oss, derfor er det svært viktig å ta vare på denne investeringen.

Reklamasjon på boligen

Det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Når det foreligger en boligselgerforsikring må det sendes reklamasjon til boligselger-forsikringsselskapet. I denne reklamasjonen må du opplyse hva det reklameres over, for eksempel at det reklameres over feil på fall til sluk i badet.

Reklamasjonen bør sendes skriftlig slik at den kan dokumenteres. Når boligselger-forsikringsselskapet mottar en reklamasjon vil de be om at kjøperen dokumenterer kravet sitt. Kjøperen må da følge opp reklamasjonen ved å innhente en sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre mangelen.

Når foreligger det en mangel?

Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel når det er gitt manglende opplysninger om eiendommen. Av Rt 2001 s.369 “Takstmannsdommen” går det frem at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig, eller noen som har fullmakt fra selger, unnlater å gi opplysninger.

Selgeren utvider sitt ansvarsområde ved bruk av profesjonelle medhjelpere, idet de fagkyndige vurderes etter en strengere profesjonsnorm enn selgeren. Etter avhendingsloven § 3-7 vil det foreligge mangel om det er gitt uriktige opplysninger. Også etter denne bestemmelsen identifiseres selger med sine medhjelpere.

Det er ett sentralt prinsipp at en kontraktspart hefter for forsømmelser som begås av de kontraktsmedhjelpere som han engasjerer for å oppfylle sine forpliktelser. Om for eksempel takstmann har oppgitt at det er fall til sluk og det viser seg at dette ikke stemmer, vil det være en uriktig opplysning selger heftes for.

Det samme gjelder om takstmann har målt arealet feil og oppgitt feil areal. Etter avhendingsloven § 3-9 (2) vil det kunne foreligge en vesentlig mangel om manglene utgjør mer enn 5% av kjøpesummen. Manglene må vurderes samlet, ved eventuelt fradrag for standardforbedring må dette gjøres før vesentlighetsvurderingen.

Krav som kan fremmes

Når det foreligger en mangel vil det kunne fremmes krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal utgjøre det som det koster å utbedre manglen, for eksempel hva det koster å utbedre feil på fall til sluk, eller utett bad. Om det ikke lar seg gjøre å utbedre manglen vil det kunne kreves erstatning for reduksjon i verdien av boligen.

For tap som ikke dekkes av prisavslag kan det kreves erstatning for etter avhendingsloven § 4-14, når mangelen ikke ligger utenfor selgers kontroll. Er det en vesentlig mangel kan det også bli aktuelt med å heve kjøpet av boligen.

Advokatbistand

Eierskifteselskapene vil ofte avvise krav som er berettiget etter avhendingsloven. Det brukes ofte standard avslag. Våre boligadvokater har bred erfaring med slike saker, har fordypning i blant annet bygg- og entrepriserett og vet hvordan en sak skal føres. Under boligforsikringen får man dekket utgifter til juridisk bistand med fratrekk av avtalt egenandel. Vi vurderer raskt om du har en sak å gå videre med, og en slik vurdering inntil 30 minutter koster ikke noe.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva

Skjeggkre invaderer norske hjem

Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

Felle eget tre – nye regler

Småhusplanen for Oslo ble endret i 2013, og i februar 2016 ble det fattet vedtak om at planen vedtas. Dette har ført til flere faktiske

Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

Tomtefeste – Austin Lyngmyr & Co

I juni 20015 ble det vedtatt ny tomtefestelov. Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på

Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

Austin Lyngmyr & Co har mange saker der det er bygget over nabogrensen. Spørsmålet som mange har i slike saker er om man kan rive

Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

Avslag husforsikring – advokatbistand

Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en gratis førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

Naboens trær – Austin Lyngmyr & Co

Alle har naboer og det er vanskelig å velge hvem man får som nabo. Enkelte naboforhold kan bli vanskelige fordi naboen ikke vil ta hensyn

Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i