Endringene i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Formålet med den reviderte loven er å gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper.
- Som boligselger er det svært viktig å gi alle kjente opplysninger om boligen i forkant av salget, og sørge for at det innhentes en tilstandsrapport som oppfyller kravene for hva som anses som en godkjent tilstandsrapport.
- Som boligkjøper er det svært viktig at man setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.
Avhendingslova gjelder om du har kjøpt en eiendom eller sameiedel. Avhending vil si overdragelse av eierforhold. Er det nyoppført bolig som selges, vil det være bustadsoppføringslova som gjelder.
Les mer om avhendingslov og bustadsoppføringslov her –>
Forbud mot «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp slik det er i dag
I dagens boligmarked er det svært vanlig å innta et såkalt «som den er»-forbehold, og de aller fleste brukte boliger i Norge selges med et slikt forbehold. Forbeholdet medfører i korte trekk at risikoen for avvik i stor grad overføres fra selger til kjøper. Fra dette utgangspunktetet er det allikevel 3 unntak der kan selger kan bli holdt ansvarlig:
- Selger har tilbakeholdt opplysninger til kjøper
- Selger har gitt uriktige opplysninger til kjøper
- Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente,
Når endringene i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022, kan ikke boligselgeren lenger innta et «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen. Selger vil fremdeles kunne innta forbehold ved salget, men det forutsetter at forbeholdet er konkret og spesifikt.
Boligselgeren får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen
Selv om boliger ikke lenger kan selges med et «som den er»-forbehold, vil imidlertid ikke dette medføre at man som kjøper kan holde selger ansvarlig for alle feil eller avvik fra det som er opplyst. Det er fortsatt slik at en boligkjøperen ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Det vil fortsatt måtte avgjøres konkret om de feil eller avvik fra det som er opplyst, utgjør forhold selger kan holdes ansvarlig for.
Spørsmålet blir om boligen er i dårligere stand enn hva man som kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. Dette skiller seg imidlertid fra dagens lovverk hvor det for skjulte feil og mangler kreves at boligen er i vesentlig dårligere stand.
Kjøpers undersøkelsesplikt før kjøp av bruktbolig
At boligselgeren får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen, får også betydning for kjøper og den undersøkelsesplikten kjøperen har ved kjøp av bruktbolig.
I ny avhendingslov er det vedtatt at kjøper må anses kjent med alle opplysninger som fremgår tydelig i salgsdokumentene og i en forskriftsmessig tilstandsrapport. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Det er dermed viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder blant annet selgers egenerklæringsskjema, tilstandsrapporten og andre relevante vedlegg. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man som kjøper ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.
Nye krav til tilstandsrapporten
I forbindelse med at det gjøres endringer i avhendingsloven, er det også vedtatt en ny forskrift som stiller krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal foretas, hvilke dokumenter som skal innhentes og hvordan tilstandsrapporten skal utarbeides i forbindelse med salg av bruktbolig.
Ved dagens regelverk har selger i utgangspunktet ingen undersøkelsesplikt før en bolig legges ut for salg. Det er dermed svært vanlig at det kun gjøres en visuell undersøkelse fra takstmann ved utarbeidelse av tilstandsrapport, uten at det gjøres inngrep i konstruksjonen, tas målinger eller flyttes på inventar for å avdekke eventuelle feil eller avvik. Dette medfører at feil og avvik avdekkes i mindre grad enn om det var gjort mer inngående undersøkelser.
Når de nye forskriftskravene til tilstandsrapporten trer i kraft, stilles det klare krav til hva takstmannen skal undersøke og hvilke undersøkelser takstmannen skal gjøre. Ved å stille klare minstekrav til tilstandsrapporten, vil skjulte feil og avvik avdekkes i større grad enn hva som er tilfellet ved dagens regelverk.
Endringen vil medføre at en kjøper får mer og bedre informasjon om den tekniske tilstanden til boligen, samtidig vil det også medføre at det er svært viktig at kjøper setter seg grundig inn i tilstandsrapporten før kjøpet.
Innvendig arealavvik
Det er også inntatt en ny bestemmelse i den nye avhendingsloven som omhandler innvendig arealavvik. Det foreligger et innvendig arealavvik når det viser seg at innvendig bygningsareal er mindre enn hva som er opplyst i forkant av salget/kjøpet. Det fremgår av ny avhendingslov at arealavvik på 2 % eller mer, med en forutsetning at avviket er på minimum 1 kvm, utgjør en mangel.
Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000,-
Når endringene i avhendingsloven trer i kraft over nyttår, innføres det egenandel for kjøper ved avdekking av feil eller avvik. Det fremgår av den nye bestemmelsen at kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner ved kjøp av bruktbolig. Denne endringen vil medføre at selger ikke kan holdes ansvarlig dersom det økonomiske tapet er under 10 000 kroner. Avdekkes det imidlertid feil og avvik hvor det økonomiske tapet overstiger dette, vil man kunne holde selger ansvarlig for beløpet som overstiger 10 000 kroner.
Ny avhendingslov trer i kraft 1. januar 2022.
