Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringene i avhendingsloven tro i kraft 1. januar 2022. Formålet med den reviderte loven er å gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper.

  • Som boligselger er det svært viktig å gi alle kjente opplysninger om boligen i forkant av salget, og sørge for at det innhentes en tilstandsrapport som oppfyller kravene for hva som anses som en godkjent tilstandsrapport.
  • Som boligkjøper er det svært viktig at man setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.

Avhendingslova gjelder om du har kjøpt en eiendom eller sameiedel. Avhending vil si overdragelse av eierforhold. Er det  nyoppført bolig som selges, vil det være bustadsoppføringslova som gjelder.

Les mer om avhendingslov og bustadsoppføringslov her –>

Forbud mot «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp slik det har vært frem til i år

I dagens boligmarked har det vært svært vanlig å innta et såkalt «som den er»-forbehold, og de aller fleste brukte boliger i Norge har blitt solgt med et slikt forbehold. Forbeholdet medfører i korte trekk at risikoen for avvik i stor grad overføres fra selger til kjøper. Fra dette utgangspunktet var det allikevel 3 unntak der kan selger kunne bli holdt ansvarlig:

  1. Selger har tilbakeholdt opplysninger til kjøper
  2. Selger har gitt uriktige opplysninger til kjøper
  3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente

Fra 1. januar 2022 kan ikke boligselgeren lenger innta et «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen. Selger vil fremdeles kunne innta forbehold ved salget, men det forutsetter at forbeholdet er konkret og spesifikt.

Boligselgeren har et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen

Selv om boliger ikke lenger kan selges med et «som den er»-forbehold, vil imidlertid ikke dette medføre at man som kjøper kan holde selger ansvarlig for alle feil eller avvik fra det som er opplyst. Det er fortsatt slik at boligkjøperen ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Det vil fortsatt måtte avgjøres konkret om de feil eller avvik fra det som er opplyst, utgjør forhold selger kan holdes ansvarlig for.

Spørsmålet blir om boligen er i dårligere stand enn hva man som kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. Dette skiller seg imidlertid fra tidligere lovverk hvor det for skjulte feil og mangler krevdes at boligen var i vesentlig dårligere stand.

Kjøpers undersøkelsesplikt før kjøp av bruktbolig

At boligselgeren har et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen, får også betydning for kjøper og den undersøkelsesplikten kjøperen har ved kjøp av bruktbolig.

I ny avhendingslov er det vedtatt at kjøper må anses kjent med alle opplysninger som fremgår tydelig i salgsdokumentene og i en forskriftsmessig tilstandsrapport. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Det er dermed viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder blant annet selgers egenerklæringsskjema, tilstandsrapporten og andre relevante vedlegg. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man som kjøper ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.

Nye krav til tilstandsrapporten

I forbindelse med at det gjøres endringer i avhendingsloven, er det også vedtatt en ny forskrift som stiller krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal foretas, hvilke dokumenter som skal innhentes og hvordan tilstandsrapporten skal utarbeides i forbindelse med salg av bruktbolig.

Tidligere har selger ikke hatt undersøkelsesplikt før en bolig ble lagt ut for salg. Det var dermed svært vanlig at det kun ble gjort en visuell undersøkelse fra takstmann ved utarbeidelse av tilstandsrapport, uten at det ble gjort inngrep i konstruksjonen, tatt målinger eller flyttet på inventar for å avdekke eventuelle feil eller avvik. Dette medførte at feil og avvik i mindre grad ble avdekket enn om det var gjort mer inngående undersøkelser.

Nå med de nye forskriftskravene til tilstandsrapport, stilles det klare krav til hva takstmannen skal undersøke og hvilke undersøkelser takstmannen skal gjøre. Ved å stille klare minstekrav til tilstandsrapporten, vil skjulte feil og avvik avdekkes i større grad enn hva som tilfellet har vært tidligere.

Endringen medfører at boligkjøperen får mer og bedre informasjon om den tekniske tilstanden til boligen, dette medfører også til at kjøper må sette seg sette seg grundig inn i tilstandsrapporten før kjøpet.

Innvendig arealavvik

Det er en bestemmelse i den nye avhendingsloven som omhandler innvendig arealavvik. Det foreligger et innvendig arealavvik når det viser seg at innvendig bygningsareal er mindre enn hva som er opplyst i forkant av salget/kjøpet. Et arealavvik på 2 % eller mer, med en forutsetning at avviket er på minst 1 kvm, utgjør en mangel.

Les mer om arealavvik her

Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner

Det er nå innført en egenandel for kjøper ved avdekking av feil eller avvik. Det fremgår av den nye bestemmelsen at kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10.000 kroner ved kjøp av brukt bolig. Denne endringen vil medføre at selger ikke kan holdes ansvarlig dersom det økonomiske tapet er under 10.000 kroner. Avdekkes det imidlertid feil og avvik hvor det økonomiske tapet overstiger dette, vil man kunne holde selger ansvarlig for beløpet som overstiger 10.000 kroner.

Les mer om egenandelen her

Trenger du hjelp av advokat til prisavslag, erstatning eller heving av kjøp?

Selger har rett til å tilby utbedring av mangler. Dette skal skje innen rimelig tid. Om ikke, kan kjøperen kreve et prisavslag lik det utbedringen vil koste. Dersom det er snakk om et vesentlig avtalebrudd, kan det i enkelte tilfeller også være mulig å få hevet kjøpet.

Har du funnet skjulte feil og mangler etter kjøp av eiendom?

  • Var det feil opplysninger i salgsoppgaven?
  • Var småfeil kommentert i tilstandsrapporten og egenerklæringen større enn du hadde forutsett?

Vi bistår deg uansett hvor i landet du bor.

Kjøpsforsikring?

Det er fritt valg av advokat selv om du har kjøpsforsikring. Boligadvokatene hos oss bistår gjerne i disse sakene. Om du ikke har kjøpsforsikring, vil ordinær boligforsikring dekke mye av advokatkostnadene. Ta kontakt, så sjekker vi det for deg.

Send oss en melding om du vil ha en uforpliktende førstevurdering av din sak.

Kontaktskjema nede
Ved å sende inn skjemaet godtar du vår personvernerklæring

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt