Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringene i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Formålet med den reviderte loven er å gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper.

  • Som boligselger er det svært viktig å gi alle kjente opplysninger om boligen i forkant av salget, og sørge for at det innhentes en tilstandsrapport som oppfyller kravene for hva som anses som en godkjent tilstandsrapport.
  • Som boligkjøper er det svært viktig at man setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.

Avhendingslova gjelder om du har kjøpt en eiendom eller sameiedel. Avhending vil si overdragelse av eierforhold. Er det  nyoppført bolig som selges, vil det være bustadsoppføringslova som gjelder.
Les mer om avhendingslov og bustadsoppføringslov her –>

Forbud mot «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp slik det er i dag

I dagens boligmarked er det svært vanlig å innta et såkalt «som den er»-forbehold, og de aller fleste brukte boliger i Norge selges med et slikt forbehold. Forbeholdet medfører i korte trekk at risikoen for avvik i stor grad overføres fra selger til kjøper. Fra dette utgangspunktetet er det allikevel 3 unntak der kan selger kan bli holdt ansvarlig:

  1. Selger har tilbakeholdt opplysninger til kjøper
  2. Selger har gitt uriktige opplysninger til kjøper
  3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente,

Når endringene i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022, kan ikke boligselgeren lenger innta et «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen. Selger vil fremdeles kunne innta forbehold ved salget, men det forutsetter at forbeholdet er konkret og spesifikt.

Boligselgeren får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen

Selv om boliger ikke lenger kan selges med et «som den er»-forbehold, vil imidlertid ikke dette medføre at man som kjøper kan holde selger ansvarlig for alle feil eller avvik fra det som er opplyst. Det er fortsatt slik at en boligkjøperen ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Det vil fortsatt måtte avgjøres konkret om de feil eller avvik fra det som er opplyst, utgjør forhold selger kan holdes ansvarlig for.

Spørsmålet blir om boligen er i dårligere stand enn hva man som kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. Dette skiller seg imidlertid fra dagens lovverk hvor det for skjulte feil og mangler kreves at boligen er i vesentlig dårligere stand.

Kjøpers undersøkelsesplikt før kjøp av bruktbolig

At boligselgeren får et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen, får også betydning for kjøper og den undersøkelsesplikten kjøperen har ved kjøp av bruktbolig.

I ny avhendingslov er det vedtatt at kjøper må anses kjent med alle opplysninger som fremgår tydelig i salgsdokumentene og i en forskriftsmessig tilstandsrapport. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Det er dermed viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder blant annet selgers egenerklæringsskjema, tilstandsrapporten og andre relevante vedlegg. Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man som kjøper ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.

Nye krav til tilstandsrapporten

I forbindelse med at det gjøres endringer i avhendingsloven, er det også vedtatt en ny forskrift som stiller krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal foretas, hvilke dokumenter som skal innhentes og hvordan tilstandsrapporten skal utarbeides i forbindelse med salg av bruktbolig.

Ved dagens regelverk har selger i utgangspunktet ingen undersøkelsesplikt før en bolig legges ut for salg. Det er dermed svært vanlig at det kun gjøres en visuell undersøkelse fra takstmann ved utarbeidelse av tilstandsrapport, uten at det gjøres inngrep i konstruksjonen, tas målinger eller flyttes på inventar for å avdekke eventuelle feil eller avvik. Dette medfører at feil og avvik avdekkes i mindre grad enn om det var gjort mer inngående undersøkelser.

Når de nye forskriftskravene til tilstandsrapporten trer i kraft, stilles det klare krav til hva takstmannen skal undersøke og hvilke undersøkelser takstmannen skal gjøre. Ved å stille klare minstekrav til tilstandsrapporten, vil skjulte feil og avvik avdekkes i større grad enn hva som er tilfellet ved dagens regelverk.

Endringen vil medføre at en kjøper får mer og bedre informasjon om den tekniske tilstanden til boligen, samtidig vil det også medføre at det er svært viktig at kjøper setter seg grundig inn i tilstandsrapporten før kjøpet.

Innvendig arealavvik

Det er også inntatt en ny bestemmelse i den nye avhendingsloven som omhandler innvendig arealavvik. Det foreligger et innvendig arealavvik når det viser seg at innvendig bygningsareal er mindre enn hva som er opplyst i forkant av salget/kjøpet. Det fremgår av ny avhendingslov at arealavvik på 2 % eller mer, med en forutsetning at avviket er på minimum 1 kvm, utgjør en mangel.

Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000,-

Når endringene i avhendingsloven trer i kraft over nyttår, innføres det egenandel for kjøper ved avdekking av feil eller avvik. Det fremgår av den nye bestemmelsen at kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner ved kjøp av bruktbolig. Denne endringen vil medføre at selger ikke kan holdes ansvarlig dersom det økonomiske tapet er under 10 000 kroner. Avdekkes det imidlertid feil og avvik hvor det økonomiske tapet overstiger dette, vil man kunne holde selger ansvarlig for beløpet som overstiger 10 000 kroner.

Ny avhendingslov trer i kraft 1. januar 2022.

Advokat Fredrik Skogvold arbeider særlig med saker innenfor fast eiendoms rettsforhold og kontrakts- og avtalerett. Han har spesialisert seg på saker som gjelder tvister ved kjøp og salg av fast eiendom.

Telefon: 91 90 22 69

Har du en advokatsak? Send oss en beskrivelse av saken, så får du en tilbakemelding som snarest.

    Relaterte artikler

    Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

    Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

    Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

    Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

    Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

    Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

    Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

    Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

    I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

    Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

    Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

    Utett tak i boligen – avhendingslova

    Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

    Avslag på boligselgerforsikring

    Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

    Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

    Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

    Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

    Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

    Boligadvokat

    Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

    Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

    Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i

    Mangel ved bolig – hva man skal huske på

    Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

    Felle tre på egen tomt i Oslo

    Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt

    Skjeggkre i norske hjem

    Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

    Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

      Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

    Tomtefeste og tomtefesteavgift

    Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

    Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

    Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

    Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

    Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

    Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

    Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

    Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

    Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

    Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

    Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

    Avslag husforsikring – advokatbistand

    Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en uforpliktende førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

    Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

    Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

    Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

    Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert