Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

Bustadsoppføringslova gjelder om du har en helt ny bolig oppført av entreprenør

Det er viktig å ta utgangspunkt i riktig lov for å vite hva selger har rett til og ikke. Har du gjort en avtale med entreprenør om oppføring av en helt ny bolig er det bustadsoppføringslova som kommer til anvendelse.

Avhendingslova gjelder om du har kjøpt en eiendom eller sameiedel

Har du derimot kjøpt en eiendom eller sameiedel, altså avhendet en eiendom, er det avhendingslova som gjelder. Avhending vil si overdragelse av eierforhold. Med eiendom menes både grunn og bygninger, og ellers andre innretninger som er forbundet med grunnen.

Hva er en mangel?

En mangel vil si at tingen som er kjøpt, ikke er i samsvar med den art, kvalitet, mengde og andre egenskaper som fremkommer i avtalen. Det kan også foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller har skjult opplysninger om mangler.

Dersom det foreligger en mangel, har kjøper etter både avhendingslova og bustadsoppføringslova en rekke krav som kan gjøres gjeldende for selger.

Eksempler på feil og mangler

• Arealavvik
• Seksjonering
• Manglende veirett
• Feil ang tomtegrenser
• Ulovligheter
• Ikke søkt om Plan og bygg

• Feil på elektrisk anlegg
• Manglende isolasjon
• Manglende dampsperre
• Punktert vindu
• Dårlig drenering
• Lekkasje
• Utett tak
• Fukt
• Råte

• Utett bad
• Manglende membran
• Sopp
• Mugg
• Svartsopp
• Maur
• Skjeggkre
• Borebille
• Pelsbille

Skjulte opplysninger om mangler

Både avhendingslova og bustadoppføringslova har regler som tar for seg både manglende og uriktige opplysninger fra selgeren eller entreprenøren, som kan ha som hensikt å skjule mangler.

Det fremkommer i begge lovene at det foreligger en mangel dersom kjøperen før avtaleinngåelsen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller omstendighetene ved eiendommen som entreprenøren eller selgeren kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder kun i tilfeller der en kan gå ut ifra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke var gitt, eller dersom den uriktige opplysningen ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte

Det kan for eksempel utgjøre en mangel dersom det skrives i annonsen at boligen er i god stand og godt vedlikeholdt, også viser det seg at det er råte i kjelleren. Akkurat en slik situasjon var tilfelle i Høyesteretts dom (Rt. 2010 s. 710). Her fant boligkjøperen flere mangler knyttet til fukt og trekk. Kjøperen fikk medhold av Høyesterett, der de la vekt på at kjøperen forventet en feilfri bolig slik det ble lovet i annonsen, og at selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger.

Videre kan det være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om egenskaper ved boligen for å skjule mangler. Boligselgeren kan for eksempel si at badet er i god stand, men vet, uten å si det,  at det er fuktskader i taket.

Selger kan gi opplysninger for å skjule mangler eller unnlate å opplyse om mangler enten skriftlig eller muntlig.

Skriftlige opplysninger om boligen

Skriftlig opplysning kan gjøres i annonse, kjøpsavtale, salgsprospekt eller via annen markedsføring. Det lønner seg derfor å lese disse annonsene og avtalene nøye, og en kan også ta vare på de for bevisføring i etterkant.

Muntlige opplysninger

En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig. Dette gjelder også opplysninger selger eller entreprenør måtte gi muntlig til kjøper. Har du for eksempel spurt under en visning om det er veggdyr i boligen, og selger svarer at det ikke er det, eller eventuelt svarer at han ikke vet, kan det foreligge en mangel dersom du oppdager veggdyr, og det viser seg at selgeren var klar over det eller burde vært klar over det.

Boligkjøperens krav etter mangler

Dersom det foreligger en mangel som selger har skjult, kan boligkjøper rette flere krav mot selgeren eller entreprenøren. Både bustadopføringslova og avhendingslova gir kjøper rett til å kreve retting av mangelen, prisavslag eller heving, samt erstatning for eventuelle utgifter mangelen har påkostet kjøper.

Husk å sende reklamasjon så snart du tror det kan foreligge noe som er en mangel. Kravet til rettidig reklamasjon bli i en del tilfeller dessverre oversett, noe som fort kan medføre at et ellers holdbart krav faller bort.

Vi bistår deg gjerne ved mangler – uforpliktende førstevurdering

Har du problemer med din nye bolig, og ikke vet hvordan du skal gå frem? Ta kontakt med oss. Våre advokater bistår over hele landet. I de fleste tilfeller dekkes 80%  av utgiftene til advokat over boligforsikringen, mot en egenandel på 4 000 kr.

Les mer om skjulte feil og mangler på bolig eller hytte –>

Send oss en melding for uforpliktende vurdering av din sak