Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om. Denne artikkelen hjelper deg med å finne ut hvilke mangler som gjør at du kan rette krav mot selgeren.

Bustadsoppføringslova gjelder om du har en helt ny bolig oppført av entreprenør

Det er viktig å ta utgangspunkt i riktig lov for å vite hva selger har rett til og ikke. Har du gjort en avtale med entreprenør om oppføring av en helt ny bolig er det bustadsoppføringslova som kommer til anvendelse.

Avhendingslova gjelder om du har kjøpt en eiendom eller sameiedel

Har du derimot kjøpt en eiendom eller sameiedel, altså avhendet en eiendom, er det avhendingslova som gjelder. Avhending vil si overdragelse av eierforhold. Med eiendom menes både grunn og bygninger, og ellers andre innretninger som er forbundet med grunnen.

Hva er en mangel?

En mangel vil si at tingen som er kjøpt, ikke er i samsvar med den art, kvalitet, mengde og andre egenskaper som fremkommer i avtalen. Det kan også foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller har skjult opplysninger om mangler.

Dersom det foreligger en mangel, har kjøper etter både avhendingslova og bustadsoppføringslova en rekke krav som kan gjøres gjeldende for selger.

Skjulte opplysninger om mangler

Både avhendingslova og bustadoppføringslova har regler som tar for seg både manglende og uriktige opplysninger fra selgeren eller entreprenøren, som kan ha som hensikt å skjule mangler.

Det fremkommer i begge lovene at det foreligger en mangel dersom kjøperen før avtaleinngåelsen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller omstendighetene ved eiendommen som entreprenøren eller selgeren kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder kun i tilfeller der en kan gå ut ifra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke var gitt, eller dersom den uriktige opplysningen ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte

Det kan for eksempel utgjøre en mangel dersom det skrives i annonsen at boligen er i god stand og godt vedlikeholdt, også viser det seg at det er råte i kjelleren. Akkurat en slik situasjon var tilfelle i Høyesteretts dom (Rt. 2010 s. 710). Her fant boligkjøperen flere mangler knyttet til fukt og trekk. Kjøperen fikk medhold av Høyesterett, der de la vekt på at kjøperen forventet en feilfri bolig slik det ble lovet i annonsen, og at selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger.

Videre kan det være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om egenskaper ved boligen for å skjule mangler. Boligselgeren kan for eksempel si at badet er i god stand, men vet, uten å si det,  at det er fuktskader i taket.

Selger kan gi opplysninger for å skjule mangler eller unnlate å opplyse om mangler enten skriftlig eller muntlig.

Skriftlige opplysninger

Skriftlig opplysning kan gjøres i annonse, kjøpsavtale, salgsprospekt eller via annen markedsføring. Det lønner seg derfor å lese disse annonsene og avtalene nøye, og en kan også ta vare på de for bevisføring i etterkant.

Muntlige opplysninger

En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig. Dette gjelder også opplysninger selger eller entreprenør måtte gi muntlig til kjøper. Har du for eksempel spurt under en visning om det er veggdyr i boligen, og selger svarer at det ikke er det, eller eventuelt svarer at han ikke vet, kan det foreligge en mangel dersom du oppdager veggdyr, og det viser seg at selgeren var klar over det eller burde vært klar over det.

Dine krav etter mangler

Dersom det foreligger en mangel som selger har skjult, kan boligkjøper rette flere krav mot selgeren eller entreprenøren. Både bustadopføringslova og avhendingslova gir kjøper rett til å kreve retting av mangelen, prisavslag eller heving, samt erstatning for eventuelle utgifter mangelen har påkostet kjøper.

Husk å sende reklamasjon så snart du tror det kan foreligge noe som er en mangel. Kravet til rettidig reklamasjon bli i en del tilfeller dessverre oversett, noe som fort kan medføre at et ellers holdbart krav faller bort.

Vi bistår deg gjerne ved mangler – uforpliktende førstevurdering

Har du problemer med din nye bolig, og ikke vet hvordan du skal gå frem? Ta kontakt med oss. Våre advokater bistår over hele landet. I de fleste tilfeller dekkes 80%  av utgiftene til advokat over boligforsikringen, mot en egenandel på 4 000 kr.

Les mer om skjulte feil og mangler på bolig eller hytte –>

Send oss en melding for uforpliktende vurdering av din sak

    Relaterte artikler

    Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

    Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

    10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

    Reklamasjonspakke etter boligkjøp

    Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

    Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

    Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

    Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

    Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

    Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

    Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

    Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

    Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

    Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

    Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

    Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

    Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

    Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

    Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

    Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

    Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

    Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

    Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

    Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

    Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

    Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

    I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

    Utett tak i boligen – avhendingslova

    Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

    Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

    Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

    Avslag på boligselgerforsikring

    Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

    Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

    Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

    Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

    Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

    Boligadvokat

    Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

    Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

    Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

    Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

    Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i

    Mangel ved bolig – hva man skal huske på

    Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

    Felle tre på egen tomt i Oslo

    Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt

    Skjeggkre i norske hjem

    Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

    Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

    Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket utføres i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold av

    Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

      Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

    Avslag husforsikring – advokatbistand

    Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en uforpliktende førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

    Tomtefeste og tomtefesteavgift

    Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

    Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

    Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det