Oppdaget feil ved bolig – har jeg en sak?

Har du oppdaget noen av disse feilene ved boligen etter overtakelsen?

  • Lekkasje fra bad
  • Lekkasje gjennom yttertak
  • Feil med drenering
  • Fukt, sopp, mugg og råte i kjelleren
  • Skadedyr
  • Manglende ferdigattest
  • Feil ved det elektriske anlegget
  • Arealavvik større enn to prosent og som utgjør minst en kvadratmeter

Har selger, takstmann eller eiendomsmegler tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger ved salget av boligen?

Hvis du har oppdaget slike eller andre avvik ved boligen din, kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.

Når foreligger det en mangel?

Spørsmålet om det foreligger en mangel ved boligen, reguleres av avhendingsloven. Loven regulerer kjøp og salg av bolig og fritidsbolig.

Fra 1. januar 2022 trådte det nye regler i kraft ved salg av brukte boliger etter avhendingsloven. En av de største endringene er at det ikke lenger adgang til å selge boligen «as is»/«som den er» i forbrukerkjøp.

Etter de nye reglene foreligger det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det avtalte eller hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Det vil i mange tilfeller også foreligge en mangel hvis selger har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen ved salget.

Dessuten foreligger det en mangel hvis bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selger eller selgers medhjelpere, så framt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Hvis du har kjøpt nyoppført bolig, kan det foreligge en mangel etter bustadoppføringslova.

Kjøper må selv dekke feil til under 10 000 kroner

Ved lovendringen av avhendingsloven i 2022 ble det innført en regel om at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr. 10 000. Egenandelen gjelder derimot ikke bolig som er solgt som ny.

Dette beløpet på kr. 10 000 skal anses som en minsteterskel for at det skal foreligge en mangel. Bestemmelsen forstås slik at ikke et hvert avvik utover kr 10 000 anses som en mangel. Det må foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av om eiendommen ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen eller ikke er i samsvar med det kjøper kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Nye krav til tilstandsrapporter

Samtidig med lovendringen om at det ikke lenger er anledning til å selge en bolig «as is»/ «som den er», trådte også forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) i kraft. Forskriften regulerer utarbeidelse av tilstandsrapporter ved salg av bolig. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet for å redusere antall konflikter og sikre trygg bolighandel for både kjøper og selger.

I forskriften stilles det krav til hvilke rom og bygningsdeler som takstmannen plikter å undersøke, samt hvordan han skal undersøke disse rommene og bygningsdelene i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten. Forskriften setter minstekrav til tilstandsrapportene.

Det følger av forskriften at takstmannen skal bore hull fra et tilstøtende rom eller fra undersiden på våtrom og rom under terreng og foreta fuktmålinger.

For at en rapport skal være godkjent må den oppfylle minstekravene i denne forskriften.

Hensikten bak forskriften er at tilstandsrapporter som oppfyller forskriftens krav skal avdekke boligens svakheter i forkant av boligsalget. Dette skal sørge for at kjøpere har et bedre informasjonsgrunnlag når de skal kjøpe bolig enn de hadde tidligere, slik at de i forkant av kjøpet får god oversikt over boligens tilstand.

I praksis ser vi i mange tilfeller at det etter overtakelsen likevel avdekkes at det foreligger et avvik mellom den avtalte tilstanden i salgsdokumentasjonen og eiendommens faktiske tilstand og at det derfor foreligger en mangel.

Senioradvokat Tori Herrem har mange års erfaring innen reklamasjonssaker etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven.

Hva kan jeg bistå deg med?

Hvis du lurer på om du kan ha en sak mot selger og selgers boligselgerforsikringsselskap, så ta gjerne kontakt med meg på telefon 91 90 01 21 eller på e-post herrem@aladvokat.no for en kort uforpliktende vurdering.

Litt om meg som advokat:

Jeg har lang erfaring som advokat fra boligselgerforsikringsselskap, boligkjøperforsikringsselskap og som advokat for boligselgere og boligkjøpere i advokatfirma, og har håndtert et stort antall reklamasjoner for boligselgere, boligkjøpere og forsikringsselskap. Denne erfaringen fra «alle sider av bordet» i reklamasjonssaker er nyttig i arbeidet med å komme fram til en god løsning av saken.

Rettshjelpsdekning – bistand til advokatutgifter

Dersom du har en innbo-, bygning- eller landbruksforsikring, så kan du søke om å få innvilget rettshjelpsdekning hos ditt forsikringsselskap. Rettshjelpsdekning er en dekning som er inkludert i forsikringen, og innebærer at ditt forsikringsselskap dekker en del av dine advokatutgifter i tvist mot selger og selgers boligselgerforsikringsselskap. Det er et vilkår for å få rettshjelpsdekning at det foreligger en tvist, det vil si at et kravet er helt eller delvis avslått av selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.

Boligkjøperforsikring – fritt advokatvalg

Hvis du har tegnet boligkjøperforsikring, så er du ikke forpliktet til å benytte forsikringsselskapets egne advokater. Det er fritt advokatvalg, og du har anledning til å benytte ekstern advokat. Ta kontakt hvis du har spørsmål angående dette.

Trenger du hjelp til å vurdere din boligsak?

Send oss en kort beskrivelse av saken din for en uforpliktende førstevurdering

Kontaktskjema nede
Ved å sende inn skjemaet godtar du vår personvernerklæring

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Fritt advokatvalg etter kjøp av Help boligkjøperforsikring

Velg en boligadvokat som har tid, kompetanse og et sterkt ønske om å sørge for et godt resultat i din sak.

Blitt kontaktet av mekle.no – hva nå?

Dersom du har blitt kontaktet av mekle.no i reklamasjonssak vil du i mange tilfeller få dekket dine utgifter til advokat over rettshjelpsdekningen. Les våre tips om hva du bør gjøre dersom du har blitt kontaktet av mekle.no.

Bytte advokat ved boligkjøperforsikring

Har du boligkjøperforsikring og vil bytte til ekstern advokat?

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt