Oppdaget feil ved bolig – har jeg en sak?

Har du oppdaget noen av disse feilene ved boligen etter overtakelsen?

• Lekkasje fra bad
• Lekkasje gjennom yttertak
• Feil med drenering
• Fukt, sopp, mugg og råte i kjelleren
• Skadedyr
• Manglende ferdigattest
• Feil ved det elektriske anlegget
• Arealavvik større enn to prosent og som utgjør minst en kvadratmeter

Har selger, takstmann eller eiendomsmegler tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger ved salget av boligen?

Hvis du har oppdaget slike eller andre avvik ved boligen din, kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.

Når foreligger det en mangel?

Spørsmålet om det foreligger en mangel ved boligen, reguleres av avhendingsloven. Loven regulerer kjøp og salg av bolig og fritidsbolig.

Fra 1. januar 2022 trådte det nye regler i kraft ved salg av brukte boliger etter avhendingsloven. En av de største endringene er at det ikke lenger adgang til å selge boligen «as is»/«som den er» i forbrukerkjøp.

Etter de nye reglene foreligger det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det avtalte eller hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Det vil i mange tilfeller også foreligge en mangel hvis selger har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen ved salget.

Dessuten foreligger det en mangel hvis bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selger eller selgers medhjelpere, så framt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Hvis du har kjøpt nyoppført bolig, kan det foreligge en mangel etter bustadoppføringslova.

Kjøper må selv dekke feil til under 10 000 kroner

Ved lovendringen av avhendingsloven i 2022 ble det innført en regel om at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr. 10 000. Egenandelen gjelder derimot ikke bolig som er solgt som ny.

Dette beløpet på kr. 10 000 skal anses som en minsteterskel for at det skal foreligge en mangel. Bestemmelsen forstås slik at ikke et hvert avvik utover kr 10 000 anses som en mangel. Det må foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av om eiendommen ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen eller ikke er i samsvar med det kjøper kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Nye krav til tilstandsrapporter

Samtidig med lovendringen om at det ikke lenger er anledning til å selge en bolig «as is»/ «som den er», trådte også forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) i kraft. Forskriften regulerer utarbeidelse av tilstandsrapporter ved salg av bolig. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet for å redusere antall konflikter og sikre trygg bolighandel for både kjøper og selger.

I forskriften stilles det krav til hvilke rom og bygningsdeler som takstmannen plikter å undersøke, samt hvordan han skal undersøke disse rommene og bygningsdelene i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten. Forskriften setter minstekrav til tilstandsrapportene.

Det følger av forskriften at takstmannen skal bore hull fra et tilstøtende rom eller fra undersiden på våtrom og rom under terreng og foreta fuktmålinger.

For at en rapport skal være godkjent må den oppfylle minstekravene i denne forskriften.

Hensikten bak forskriften er at tilstandsrapporter som oppfyller forskriftens krav skal avdekke boligens svakheter i forkant av boligsalget. Dette skal sørge for at kjøpere har et bedre informasjonsgrunnlag når de skal kjøpe bolig enn de hadde tidligere, slik at de i forkant av kjøpet får god oversikt over boligens tilstand.

I praksis ser vi i mange tilfeller at det etter overtakelsen likevel avdekkes at det foreligger et avvik mellom den avtalte tilstanden i salgsdokumentasjonen og eiendommens faktiske tilstand og at det derfor foreligger en mangel.

Senioradvokat Tori Herrem har mange års erfaring innen reklamasjonssaker etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven.

Hva kan jeg bistå deg med?

Hvis du lurer på om du kan ha en sak mot selger og selgers boligselgerforsikringsselskap, så ta gjerne kontakt med meg på telefon 91 90 01 21 eller på e-post herrem@aladvokat.no for en kort uforpliktende vurdering.

Litt om meg som advokat:

Jeg har lang erfaring som advokat fra boligselgerforsikringsselskap, boligkjøperforsikringsselskap og som advokat for boligselgere og boligkjøpere i advokatfirma, og har håndtert et stort antall reklamasjoner for boligselgere, boligkjøpere og forsikringsselskap. Denne erfaringen fra «alle sider av bordet» i reklamasjonssaker er nyttig i arbeidet med å komme fram til en god løsning av saken.

Rettshjelpsdekning – bistand til advokatutgifter

Dersom du har en innbo-, bygning- eller landbruksforsikring, så kan du søke om å få innvilget rettshjelpsdekning hos ditt forsikringsselskap. Rettshjelpsdekning er en dekning som er inkludert i forsikringen, og innebærer at ditt forsikringsselskap dekker en del av dine advokatutgifter i tvist mot selger og selgers boligselgerforsikringsselskap. Det er et vilkår for å få rettshjelpsdekning at det foreligger en tvist, det vil si at et kravet er helt eller delvis avslått av selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.

Boligkjøperforsikring – fritt advokatvalg

Hvis du har tegnet boligkjøperforsikring, så er du ikke forpliktet til å benytte forsikringsselskapets egne advokater. Det er fritt advokatvalg, og du har anledning til å benytte ekstern advokat. Ta kontakt hvis du har spørsmål angående dette.

Trenger du hjelp til å vurdere din boligsak?

Send oss en kort beskrivelse av saken din for en uforpliktende førstevurdering