Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova
Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i tilknytning til slik oppføring. Den andre hovedgruppen er avtaler som omfatter både retten til grunnen og oppføring av ny bolig.
Forutsetningen for at avtalen skal gå under bustadoppføringslova er at det på avtaletiden står igjen arbeid som entreprenøren har påtatt seg å utføre. Avhengingsloven kommer inn der avtalen omfatter retten til grunnen og eventuelt en bolig uten at entreprenøren skal stå for arbeid etter at avtalen er gjort. Bustadoppføringslova kommer også til anvendelser på avtaler som omfatter vesentlig oppbygning av en bolig. Det er en høy andel av nyoppførte boliger som har feil og mangler.
En mangel kan blant annet være utett bad, setningsskader, fukt, lekkasjer, utett tak, knirk i gulv, knirk i trapp. Det er viktig å ta tak i manglene da ett mangelskrav kan gå tapt om man reklamerer for sent. I henhold til bustadoppføringalova § 30 er den ytre grense på 5 år. Men det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget.
Den relative reklamasjonsfristen
Etter bustadoppføringslova § 30 begynner den relative reklamasjonsfrist å løpe når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. At huset er skjevt er en mangel. For at den relative reklamasjonsfrist skal begynne å løpe er det ikke nok at forbrukeren vet at boligen er skjev, det må også foreligge en viss kunnskap om årsaken til dette.
Det kan være flere årsaker til at ett hus er skjevt, det kan blant annet være feil ved grunnmur og/eller grunnforholdene. Forbrukeren må da innhente en fagkyndig rapport innen rimelig tid, for eksempel Multiconsult. Ved setningsskader må man over tid foreta målinger, dette er noe om foretas av sakkyndig som Multiconsult. Når man har tilstrekkelig kunnskap om for eksempel setningsskaden, begynner reklamasjonsfristen å løpe.
Reklamasjon må skje snarest, og senest innen 3 måneder
Høyesterett vurderte (i dommen rt 2010-103) hva som er rimelig tid i forhold til reklamasjonsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-19 første ledd. Bestemmelsen har samme ordlyd som i bustadoppføringslova § 30 første ledd. Hva som er rimelig må bero på en konkret vurdering. Men høyesterett uttaler at en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder må være i ytterkant av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget.
Videre uttaler høyesterett at en 3-månedersfrist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende tid til å områ seg.
Nøytral reklamasjon
Loven krever heller ikke mer enn en nøytral reklamasjon. Det vil si at forbrukeren gi melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva salgs avtalebrudd det dreier seg om. En nøytral reklamasjon må følges opp med en mer konkret reklamasjon som underbygger årsaken til manglen, for eksempel årsaken til utett bad, setningsskader, knirk i gulv, knirk i trapp.
Krav som kan fremmes
Det er en rekke krav som kan fremmes om det er utett bad, setningskader, knirk i gulv eller andre mangler ved boligen. Det kan være prisavslag som i utgangspunktet skal utmåles i hva det koster å utbedre mangelen. Entreprenøren har også rett til å tilby utbedring, men utbedring må gjøres innen rimelig tid uten at det er til stor ulempe for forbrukeren.
Ved vesentlige mangler på boligen kan det også bli heving, det kan være at setningsskadene er så omfattende at boligen må rives. I noen tilfeller vil forbrukeren også kunne kreve erstatning for økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag.
Juridisk bistand
Vi har spesialiserte boligadvokater med lang erfaring, noen også med bakgrunn fra forsikringsselskaper. Våre boligadvokater vet hvordan en sak bør legges opp. Ta utforpliktende kontakt og vi vurderer om du har en konkret sak å gå videre med. Når det er fremmet en reklamasjon som er avvist, dekker boligforsikringen utgifter til advokat med fratrekk av avtalt egenandel.