Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i tilknytning til slik oppføring. Den andre hovedgruppen er avaler som omfatter både retten til grunnen og oppføring av ny bolig.

Forutsetingen for at avtalen skal gå under bustadoppføringslova er at det på avtaletiden står igjen arbeid som entreprenøren har påtatt seg å utføre. Avhengingsloven kommer inn der avtalen omfatter retten til grunnen og eventuelt en bolig uten at entreprenøren skal stå for arbeid etter at avtalen er gjort. Bustadoppføringslova kommer også til anvendelser på avtaler som omfatter vesentlig oppbygning av en bolig. Det er en høy andel av nyoppførte boliger som har feil og mangler.

En mangel kan blant annet være utett bad, setningsskader, fukt, lekkasjer, utett tak, knirk i gulv, knirk i trapp. Det er viktig å ta tak i manglene da ett mangelskrav kan gå tapt om man reklamerer for sent. I henhold til bustadoppføringalova § 30 er den ytre grense på 5 år. Men det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget.

Den relative reklamasjonsfristen

Etter bustadoppføringslova § 30 begynner den relative reklamasjonsfrist å løpe når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. At huset er skjevt er en mangel. For at den relative reklamasjonsfrist skal begynne å løpe er det ikke nok at forbrukeren vet at boligen er skjev, det må også foreligge en viss kunnskap om årsaken til dette.

Det kan være flere årsaker til at ett hus er skjevt, det kan blant annet være feil ved grunnmur og/eller grunnforholdene. Forbrukeren må da innhente en fagkyndig rapport innen rimelig tid, for eksempel Multiconsult. Ved setningsskader må man over tid foreta målinger, dette er noe om foretas av sakkyndig som Multiconsult. Når man har tilstrekkelig kunnskap om for eksempel setningsskaden, begynner reklamasjonsfristen å løpe.

RT  2010 -103

I Rt 2010-103 vurderte høyesterett hva som er rimelig tid i forhold til reklamasjonsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-19 første ledd. Bestemmelsen har samme ordlyd som i bustadoppføringslova § 30 første ledd. Hva som er rimelig må bero på en konkret vurdering. Men høyesterett uttaler at en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder mæ være i ytterkant av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget.

Videre uttaler høyesterett at en 3-månedersfrist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende tid til å områ seg.

Nøytral reklamasjon

Loven krever heller ikke mer enn en nøytral reklamasjon. Det vil si at forbrukeren gi melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva salgs avtalebrudd det dreier seg om.  En nøytral reklamasjon må følges opp med en mer konkret reklamasjon som underbygger årsaken til manglen, for eksempel årsaken til utett bad, setningsskader, knirk i gulv, knirk i trapp.

Krav som kan fremmes

Det er en rekke krav som kan fremmes om det er utett bad, setningskader, knirk i gulv eller andre mangler ved boligen. Det kan være prisavslag som i utgangspunktet skal utmåles i hva det koster å utbedre mangelen. Entreprenøren har også rett til å tilby utbedring, men utbedring må gjøres innen rimelig tid uten at det er til stor ulempe for forbrukeren.

Ved vesentlige mangler på boligen kan det også bli heving, det kan være at setningsskadene er så omfattende at boligen må rives. I noen tilfeller vil forbrukeren også kunne kreve erstatning for  økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag.

Juridisk bistand

Vi har spesialiserte boligadvokater med  lang erfaring, noen også med bakgrunn fra forsikringsselskaper. Våre boligadvokater vet hvordan en sak bør legges opp. Ta utforpliktende kontakt og vi vurderer gratis inntil 30 minutter om du har en konkret sak å gå videre med. Når det er fremmet en reklamasjon som er avvist, dekker boligforsikringen utgifter til advokat med fratrekk av avtalt egenandel.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Mangel ved bolig – hva man skal huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

Felle tre på egen tomt i Oslo

Småhusplanen gjelder 29 tusen eiendommer i Oslo. Denne ble endret i 2013 og 2016.  Dette har ført til flere faktiske endringer i hva en del

Risiko for å tape en sak i retten – litt om økonomiske konsekvenser

Svært mange tvister løser seg mellom partene, før advokat i det hele tatt er kontaktet. En advokat bør alltid vurdere muligheten for et godt forlik

Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva

Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

  Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

Tomtefeste og tomtefesteavgift

Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

Skjeggkre invaderer norske hjem

Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

Avslag husforsikring – advokatbistand

Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en gratis førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

Naboens trær – Austin Lyngmyr & Co

Alle har naboer og det er vanskelig å velge hvem man får som nabo. Enkelte naboforhold kan bli vanskelige fordi naboen ikke vil ta hensyn

Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert