Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i tilknytning til slik oppføring. Den andre hovedgruppen er avtaler som omfatter både retten til grunnen og oppføring av ny bolig.

Forutsetningen for at avtalen skal gå under bustadoppføringslova er at det på avtaletiden står igjen arbeid som entreprenøren har påtatt seg å utføre. Avhengingsloven kommer inn der avtalen omfatter retten til grunnen og eventuelt en bolig uten at entreprenøren skal stå for arbeid etter at avtalen er gjort. Bustadoppføringslova kommer også til anvendelser på avtaler som omfatter vesentlig oppbygning av en bolig. Det er en høy andel av nyoppførte boliger som har feil og mangler.

En mangel kan blant annet være utett bad, setningsskader, fukt, lekkasjer, utett tak, knirk i gulv, knirk i trapp. Det er viktig å ta tak i manglene da ett mangelskrav kan gå tapt om man reklamerer for sent. I henhold til bustadoppføringalova § 30 er den ytre grense på 5 år. Men det må reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget.

Den relative reklamasjonsfristen

Etter bustadoppføringslova § 30 begynner den relative reklamasjonsfrist å løpe når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. At huset er skjevt er en mangel. For at den relative reklamasjonsfrist skal begynne å løpe er det ikke nok at forbrukeren vet at boligen er skjev, det må også foreligge en viss kunnskap om årsaken til dette.

Det kan være flere årsaker til at ett hus er skjevt, det kan blant annet være feil ved grunnmur og/eller grunnforholdene. Forbrukeren må da innhente en fagkyndig rapport innen rimelig tid, for eksempel Multiconsult. Ved setningsskader må man over tid foreta målinger, dette er noe om foretas av sakkyndig som Multiconsult. Når man har tilstrekkelig kunnskap om for eksempel setningsskaden, begynner reklamasjonsfristen å løpe.

Reklamasjon må skje snarest, og senest innen 3 måneder

Høyesterett vurderte (i dommen rt 2010-103) hva som er rimelig tid i forhold til reklamasjonsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-19 første ledd. Bestemmelsen har samme ordlyd som i bustadoppføringslova § 30 første ledd. Hva som er rimelig må bero på en konkret vurdering. Men høyesterett uttaler at en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder må være i ytterkant av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget.

Videre uttaler høyesterett at en 3-månedersfrist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende tid til å områ seg.

Nøytral reklamasjon

Loven krever heller ikke mer enn en nøytral reklamasjon. Det vil si at forbrukeren gi melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva salgs avtalebrudd det dreier seg om. En nøytral reklamasjon må følges opp med en mer konkret reklamasjon som underbygger årsaken til manglen, for eksempel årsaken til utett bad, setningsskader, knirk i gulv, knirk i trapp.

Krav som kan fremmes

Det er en rekke krav som kan fremmes om det er utett bad, setningskader, knirk i gulv eller andre mangler ved boligen. Det kan være prisavslag som i utgangspunktet skal utmåles i hva det koster å utbedre mangelen. Entreprenøren har også rett til å tilby utbedring, men utbedring må gjøres innen rimelig tid uten at det er til stor ulempe for forbrukeren.

Ved vesentlige mangler på boligen kan det også bli heving, det kan være at setningsskadene er så omfattende at boligen må rives. I noen tilfeller vil forbrukeren også kunne kreve erstatning for  økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag.

Juridisk bistand

Vi har spesialiserte boligadvokater med  lang erfaring, noen også med bakgrunn fra forsikringsselskaper. Våre boligadvokater vet hvordan en sak bør legges opp. Ta utforpliktende kontakt og vi vurderer om du har en konkret sak å gå videre med. Når det er fremmet en reklamasjon som er avvist, dekker boligforsikringen utgifter til advokat med fratrekk av avtalt egenandel.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Oppdaget feil ved bolig – har jeg en sak?

Har selger, takstmann eller eiendomsmegler tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger ved salget av boligen?

Fritt advokatvalg etter kjøp av Help boligkjøperforsikring

Velg en boligadvokat som har tid, kompetanse og et sterkt ønske om å sørge for et godt resultat i din sak.

Blitt kontaktet av mekle.no – hva nå?

Dersom du har blitt kontaktet av mekle.no i reklamasjonssak vil du i mange tilfeller få dekket dine utgifter til advokat over rettshjelpsdekningen. Les våre tips om hva du bør gjøre dersom du har blitt kontaktet av mekle.no.

Bytte advokat ved boligkjøperforsikring

Har du boligkjøperforsikring og vil bytte til ekstern advokat?

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt