Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva som skjer. I denne artikkelen har vi fokusert på en dom fra Høyesterett som omhandler bustadoppføringslova § 33.

En dom avsagt i Høyesterett om bustadoppføringslova § 33. Høyesteretts referanse er HR-2017-2012-A. Bustadoppføringslova § 33 sier at kjøper kan kreve prisavslag dersom det foreligger en mangel som ikke blir rettet av entreprenøren.

Feil oppgitt arealmål av arktitekten

I denne konkrete saken var det boligbyggerfirmaet som gikk til erstatningssak mot arkitektkontoret på grunn av uriktige opplysninger om arealet i forbindelse med salget. Kjøper ble tilkjent prisavslag fra boligbyggerfirmaet, som igjen da gikk til sak mot arkitektfirmaet.

Det er viktig å bemerke at de samme boligene ble solgt til samme pris selv etter at det var oppgitt riktig arealmål. Det er her forskjellen mellom prisavslaget i kjøpsrettslig forstand og prisavslag og verdireduksjon etter bustadoppføringslova er relevant.

Forskjellen mellom prisavslag og verdireduksjon

Et tilkjent prisavslag tilsier at kjøper skal få tilbake et visst beløp penger som en slags kompensasjon for mangelen. Etter de øvrige kjøpslovene, herunder eksempelvis kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 fastsettes prisavslaget som en reduksjon av kjøpesummen ut fra hvilken verdireduksjon ytelsen har med manglene eller dersom manglene ikke blir rettet.

Utmålingen av prisavslaget etter bustadoppføringslova er ikke helt slik. Det følger av bustadoppføringslova § 33 annet ledd annet punktum at utmålingen av prisavslaget skal tilsvare verdireduksjonen. Etter bustadoppføringslova § 33 tas det sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøper.

Det følger av dommen fra Høyesterett en nærmere tolkning av begrepet verdireduksjon, og det vises til dommens avsnitt 46-48.

«Regelen tar sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøperen. Prisavslaget skal – i motsetning til prisavslag etter kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 – ikke fastsettes som en reduksjon av kjøpesummen i samme forhold som verdien av ytelsen blir redusert, jf. NOU 1992:9 side 81. Det fremgår av verdireduksjonen «i dei fleste tilfelle fastsetjast på grunnlag av eit skjøn».

Denne utmålingsregelen gir altså ikke uttrykk for prisavslag i klassisk forstand, men er nærmest en form for en erstatningsregel. Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjonen vil ofte måtte bli «sterkt skjønnspreget», og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolene finner er en «rimelig kompensasjon» for den aktuelle mangelen, jf. Simonsen, Bustadoppføringslova, digital utgave 2015, side 156.

Arkitektkontoret har erkjent at det foreligger en mangel, herunder at innvirkningsvilkåret er oppfylt, men bestrider at det foreligger en verdireduksjon. Spørsmålet om det foreligger en verdireduksjon, har imidlertid nær sammenheng med innvirkningsvilkåret i bustadoppføringslova § 27.»

I Høyesterett kom de frem til at kjøperne hadde krav på et prisavslag

Prisavslaget hadde påført boligutbyggingsfirmaet et økonomisk tap, som da arkitektkontoret igjen var ansvarlig for erstatningsmessig.

Hvis du har kjøpt et nybygg etter bustadoppføringslova, eller kjøpt en annen bolig som har mangler eller feil, ta gjerne kontakt med oss. Vi har bred erfaring med boligsaker og tar en uforpliktende første vurdering av om du har en sak eller ikke. Den første henvendelsen til oss koster ikke noe.


Bustadoppføringslova gjelder ved nyoppføring av bolig, alle boligtyper omfattes av loven, så som eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, kjedehus, boligblokk med videre.
Loven omfatter også fritidsbolig, samt full ombygging av boligen.

Avhendingsloven gjelder kjøp av brukte boliger og fritidsboliger.

Send oss en melding for en uforpliktende førstevurdering av saken din

Kontaktskjema nede
Ved å sende inn skjemaet godtar du vår personvernerklæring

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Oppdaget feil ved bolig – har jeg en sak?

Har selger, takstmann eller eiendomsmegler tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger ved salget av boligen?

Fritt advokatvalg etter kjøp av Help boligkjøperforsikring

Velg en boligadvokat som har tid, kompetanse og et sterkt ønske om å sørge for et godt resultat i din sak.

Blitt kontaktet av mekle.no – hva nå?

Dersom du har blitt kontaktet av mekle.no i reklamasjonssak vil du i mange tilfeller få dekket dine utgifter til advokat over rettshjelpsdekningen. Les våre tips om hva du bør gjøre dersom du har blitt kontaktet av mekle.no.

Bytte advokat ved boligkjøperforsikring

Har du boligkjøperforsikring og vil bytte til ekstern advokat?

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt