Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva som skjer. I denne artikkelen har vi fokusert på en dom fra Høyesterett som omhandler bustadoppføringslova § 33.

En dom avsagt i Høyesterett om bustadoppføringslova § 33. Høyesteretts referanse er HR-2017-2012-A. Bustadoppføringslova § 33 sier at kjøper kan kreve prisavslag dersom det foreligger en mangel som ikke blir rettet av entreprenøren.

Feil oppgitt arealmål av arktitekten

I denne konkrete saken var det boligbyggerfirmaet som gikk til erstatningssak mot arkitektkontoret på grunn av uriktige opplysninger om arealet i forbindelse med salget. Kjøper ble tilkjent prisavslag fra boligbyggerfirmaet, som igjen da gikk til sak mot arkitektfirmaet.

Det er viktig å bemerke at de samme boligene ble solgt til samme pris selv etter at det var oppgitt riktig arealmål. Det er her forskjellen mellom prisavslaget i kjøpsrettslig forstand og prisavslag og verdireduksjon etter bustadoppføringslova er relevant.

Forskjellen mellom prisavslag og verdireduksjon

Et tilkjent prisavslag tilsier at kjøper skal få tilbake et visst beløp penger som en slags kompensasjon for mangelen. Etter de øvrige kjøpslovene, herunder eksempelvis kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 fastsettes prisavslaget som en reduksjon av kjøpesummen ut fra hvilken verdireduksjon ytelsen har med manglene eller dersom manglene ikke blir rettet.

Utmålingen av prisavslaget etter bustadoppføringslova er ikke helt slik. Det følger av bustadoppføringslova § 33 annet ledd annet punktum at utmålingen av prisavslaget skal tilsvare verdireduksjonen. Etter bustadoppføringslova § 33 tas det sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøper.

Det følger av dommen fra Høyesterett en nærmere tolkning av begrepet verdireduksjon, og det vises til dommens avsnitt 46-48.

“Regelen tar sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøperen. Prisavslaget skal – i motsetning til prisavslag etter kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 – ikke fastsettes som en reduksjon av kjøpesummen i samme forhold som verdien av ytelsen blir redusert, jf. NOU 1992:9 side 81. Det fremgår av verdireduksjonen “i dei fleste tilfelle fastsetjast på grunnlag av eit skjøn”.

Denne utmålingsregelen gir altså ikke uttrykk for prisavslag i klassisk forstand, men er nærmest en form for en erstatningsregel. Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjonen vil ofte måtte bli “sterkt skjønnspreget”, og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolene finner er en “rimelig kompensasjon” for den aktuelle mangelen, jf. Simonsen, Bustadoppføringslova, digital utgave 2015, side 156.

Arkitektkontoret har erkjent at det foreligger en mangel, herunder at innvirkningsvilkåret er oppfylt, men bestrider at det foreligger en verdireduksjon. Spørsmålet om det foreligger en verdireduksjon, har imidlertid nær sammenheng med innvirkningsvilkåret i bustadoppføringslova § 27.”

I Høyesterett kom de frem til at kjøperne hadde krav på et prisavslag

Prisavslaget hadde påført boligutbyggingsfirmaet et økonomisk tap, som da arkitektkontoret igjen var ansvarlig for erstatningsmessig.

Hvis du har kjøpt et nybygg etter bustadoppføringslova, eller kjøpt en annen bolig som har mangler eller feil, ta gjerne kontakt med oss. Vi har bred erfaring med boligsaker og tar en uforpliktende første vurdering av om du har en sak eller ikke. Den første henvendelsen til oss koster ikke noe.


Bustadoppføringslova gjelder ved nyoppføring av bolig, alle boligtyper omfattes av loven, så som eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, kjedehus, boligblokk med videre.
Loven omfatter også fritidsbolig, samt full ombygging av boligen.

Avhendingsloven gjelder kjøp av brukte boliger og fritidsboliger.

 

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Mangel ved bolig – hva man skal huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

Felle tre på egen tomt i Oslo

Småhusplanen gjelder 29 tusen eiendommer i Oslo. Denne ble endret i 2013 og 2016.  Dette har ført til flere faktiske endringer i hva en del

Risiko for å tape en sak i retten – litt om økonomiske konsekvenser

Svært mange tvister løser seg mellom partene, før advokat i det hele tatt er kontaktet. En advokat bør alltid vurdere muligheten for et godt forlik

Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

  Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

Tomtefeste og tomtefesteavgift

Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

Skjeggkre invaderer norske hjem

Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

Avslag husforsikring – advokatbistand

Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en gratis førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

Naboens trær – Austin Lyngmyr & Co

Alle har naboer og det er vanskelig å velge hvem man får som nabo. Enkelte naboforhold kan bli vanskelige fordi naboen ikke vil ta hensyn

Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i