Utett tak i boligen – avhendingslova

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper. Dermed er det viktig å undersøke boligen før kjøpet. Selv om det foreligger et forbehold, kan det foreligge en mangel. Artikkelen tar for seg noen tilfeller som kan gjøre at et utett tak er å regne som en mangel.

Selger har latt være å gi viktige opplysninger om boligen

Selv om eiendommen er solgt «som den er», kan det foreligge en mangel. For boligkjøp som gjelder brukte boliger er Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) den aktuelle loven. Etter avhendingslova § 3-7. kan boligen ha en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til. I tillegg må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å få før salget.

Avhendingslova § 3-7. Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

Kilde: lovdata.no

Eksempel på dom fra lagmannsretten

En sak fra lagmannsretten (LG-2018-3000) gir et eksempel på manglende opplysninger ved taket. Ett av spørsmålene i saken gjaldt en taklekkasje og betydningen av hvilke opplysninger som var gitt i egenerklæringsskjemaet i forbindelse med kjøpet.

Selger hadde skrevet om problemer med lekkasjen i fortidsform, slik at de ikke fremsto aktuelle, og i tillegg hadde selger dempet alvorlighetsgraden rundt problemene. Dette fant retten at var en omgåelse av opplysningsansvaret.

Lagmannsretten kom til at det var gitt ufullstendige opplysninger om eiendommen. Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova § 3-7.

Konsekvensen av en slik mangel er at kjøperen i mange tilfeller kan kreve prisavslag, jf. avhendingslov § 4-12. Et slikt prisavslag må være forholdsmessig og tilsvare beløpet for å utbedre mangelen.

Avhendingslova § 4-12. Prisavslag

(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

Kilde: lovdata.no

 

Selger har gitt uriktige opplysninger om taket

Et annet grunnlag for at det utette taket skal utgjøre en mangel er at selger har gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder opplysninger direkte fra selger, megler, prospekt eller andre typer markedsføring av boligen.

Dersom prospektet opplyser at arbeid med taket er utført av faglærte, mens de egentlig var ufaglærte, så er det en uriktig opplysning. Den uriktige opplysningen må være av en slik art at den har påvirket avtalen.

Boligens tilstand er dårligere enn forventet

Ett tredje alternativt grunnlag for å konstatere at boligen har en mangel, er at boligen må være i «vesentleg ringare stand» enn det boligkjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9. Her påvirker boligens kjøpesum og andre forhold. Vesentlighetsvurderingen må foretas i den enkelte sak. Etter rettspraksis kan vesentlig mangel gå ned mot 3% av kjøpesummen, det gjøres en konkret vurdering i hver sak.

Avhendingslova § 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av § 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Kilde: lovdata.no

Er det utett tak eller andre mangler i din nyinnkjøpte bolig?

Vi har advokater som jobber med eiendomsrett, og som gjerne tar en titt på din sak. En førstehåndsvurdering er gratis og uforpliktende. Dersom du har en sak å gå videre med kan du få dekket advokatutgifter gjennom din forsikring, og betaler kun en egenandel. Vi sjekker forsikringsmulighetene opp for deg.

Har du en sak? Send oss en melding for gratis førstevurdering.

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Mangel ved bolig – hva man skal huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende

Felle tre på egen tomt i Oslo

Småhusplanen gjelder 29 tusen eiendommer i Oslo. Denne ble endret i 2013 og 2016.  Dette har ført til flere faktiske endringer i hva en del

Risiko for å tape en sak i retten – litt om økonomiske konsekvenser

Svært mange tvister løser seg mellom partene, før advokat i det hele tatt er kontaktet. En advokat bør alltid vurdere muligheten for et godt forlik

Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva

Bygget over nabogrensen – hva gjør man?

  Kan man rive det som er bygget over nabogrensen? På Nesøya tok en beboer i 2014 saken i egne hender og kappet naboens uthus

Tomtefeste og tomtefesteavgift

Tomtefesteloven fastslår at den årlige festeavgiften skal settes til to prosent av tomteverdien med en maksgrense på kr 11 378 for en tomt på inntil

Solgt bolig med skjeggkre – dine muligheter

Har du solgt bolig med skjeggkre? Dersom du har tegnet eierskifteforsikring vil dette selskapet ivareta dine interesser. Hvis du ikke tegnet slik forsikring kan det

Skjeggkre invaderer norske hjem

Fra den ble oppdaget i 2013, har skjeggkre inntatt norske hjem i rekordfart. Du kan ha hundrevis av dette skadedyret i hjemmet uten å være

Store prisavslag etter kjøp av bolig med skjeggkre

Tidligere så vi mange store prisavslag i skjeggkresaker, men nå har det blitt vanskeligere. Etter dommen fra Agder lagmannsrett har tingrettene i mange tilfeller snudd

Villaeiere kan få skattesmell ved å selge til utbyggere

Boligsalg til utbyggere kan medføre skattesmell. Hvis man selger til en utbygger og får en betydelig høyere salgssum enn det boligen er verdt kan hele

Erstatningsansvar for bygningskontroll etter plan og bygningsloven

Plan og bygningsloven pålegger ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i medhold

Kjøpsforsikring – kjøp av bolig

Austin Lyngmyr har spisskompetanse på eierskiftesaker. Våre advokater bistår med slike saker over hele landet. Mange av de klienter vi bistår har tegnet kjøpsforsikring i

Avslag husforsikring – advokatbistand

Har du fått avslag under husforsikringen? Ta gjerne kontakt med vårt advokatfirma for en gratis førstevurdering av saken eller uforpliktende telefonsamtale. Vi har advokater som

Naboens trær – Austin Lyngmyr & Co

Alle har naboer og det er vanskelig å velge hvem man får som nabo. Enkelte naboforhold kan bli vanskelige fordi naboen ikke vil ta hensyn

Avslag eierskifteforsikring – Protector/NCL

Veldig mange boliger har feil og mangler. Når private personer gjør sin kanskje viktigste investering blir det ofte noen hektiske budrunder. Mange selgere tegner eierskifteforsikring

Erstatning for felling av trær på naboeiendommen

Mange opplever stadig oftere at naboen eller andre har tatt seg til rette med å felle trær ulovlig. Felling av trær på naboeiendommen uten samtykke

Bygg- og entrepriserett –> Tjenesteside

Hvert år blir det oppført mange bygg i byggebransjen. Byggherre inngår avtaler med entreprenører om oppføring av bygg. Hvor det er byggherre som har prosjektert

Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i