Har du oppdaget utett tak etter boligkjøp?
Som boligkjøper forventer du at informasjonen du mottar om boligen er korrekt, men dessverre er ikke det alltid tilfelle. Tak som lekker er et problem som ofte går igjen etter boligkjøp.
Taklekkasje kan utgjøre en mangel etter avhendingslova. Dette kan skyldes mangelfulle opplysninger fra selger, uriktige opplysninger om utført arbeid, eller at boligens tilstand er dårligere enn forventet.
Boligens tilstand er dårligere enn forventet
For boligkjøp som gjelder brukte boliger er Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) den aktuelle loven. For boliger solgt etter 01.01.2022 er det i forbrukerkjøp, ikke mulig å selge boligen med klausul «as is», som den den er.
Etter avhendingslova §3-7, kan boligen ha en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til. I tillegg må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å få før salget.
Avhendingslova § 3-1 (1) – boligen er ikke som avtalt
Avhl. §3-1 første ledd, første punktum må forstås slik at boligen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet og andre forhold som følger av den aksepterte avtalen som ble inngått når boligen ble omsatt.
Lovens ordlyd lyder slik:
Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med 1-2 er avtalt noko særskilt.
Ordlyden av «kvalitet, utrustning og anna» må ved en naturlig språklig forståelse, tolkes som et vidt begrep. Slik at alle forhold som ikke er i samsvar med avtalen, må anses som en mangel. Med «avtalen», må det forstås det objektet slik det er markedsført, og senere omsatt.
Avhendingslova § 3-2 (1) – «Generelle krav til tilstanden»
Det følger av Avhl. § 3-2 (1), at boligen har en mangel, dersom den ikke samsvarer med kjøperens forventninger. I vurderingen om det foreligger mangel, kommer det flere momenter av betydning som forarbeider og rettspraksis har lagt vekt på.
Lovens ordlyd lyder slik:
(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.
Ved å se på ordlyden av hva «kjøperen kunne forvente» må det foretas en objektiv og skjønnsmessig helhetsvurdering. Det følger av forarbeidene at i en slik vurdering, skal det legges avgjørende vekt på hva en «vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring burde skjønne», jf. Prop. 44 L (2018-2019) s. 85.
Selger har latt være å gi viktige opplysninger om boligen
Avhendingslova § 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Eksempel på dom fra lagmannsretten
En sak fra lagmannsretten (LG-2018-3000) gir et eksempel på manglende opplysninger ved taket. Ett av spørsmålene i saken gjaldt en taklekkasje og betydningen av hvilke opplysninger som var gitt i egenerklæringsskjemaet i forbindelse med kjøpet.
Selger hadde skrevet om problemer med lekkasjen i fortidsform, slik at de ikke fremsto aktuelle, og i tillegg hadde selger dempet alvorlighetsgraden rundt problemene. Dette fant retten at var en omgåelse av opplysningsansvaret.
Lagmannsretten kom til at det var gitt ufullstendige opplysninger om eiendommen. Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova §3-7.
Konsekvensen av en slik mangel er at kjøperen i mange tilfeller kan kreve prisavslag, jf. avhendingslov §4-12. Et slikt prisavslag må være forholdsmessig og tilsvare beløpet for å utbedre mangelen.
Avhendingslova § 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Selger har gitt uriktige opplysninger om taket
Et annet grunnlag for at det utette taket skal utgjøre en mangel er at selger har gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder opplysninger direkte fra selger, takst, megler, salgsoppgave eller andre typer markedsføring av boligen.
Avhendingsloven § 3-8 – «Uriktig opplysning om eigedomen»
Det anføres at selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. Avhl. § 3-8 (1) og (2).
Loven lyder slik:
(1) Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Dersom prospektet opplyser at arbeid med taket er utført av faglærte, mens de egentlig var ufaglærte, så er det en uriktig opplysning. Den uriktige opplysningen må være av en slik art at den har påvirket avtalen.
Er det utett tak eller andre mangler i din nyinnkjøpte bolig?
Finner du feil eller mangler er viktig å reklamere skriftlig til boligselgerens forsikringsselskap så fort du kan. Selv om du ikke har funnet grunnen til feilen. I reklamasjonen opplyser du om hva det reklameres over. Deretter vil eierskifteselskapet be om sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre mangelen. Eierskifteselskapene bruker ofte egne takstmenn, og her kan du oppleve at de underdriver omfanget av manglene og behovet for utbedring.
Kjøpsforsikring?
Det er fritt valg av advokat selv om du har kjøpsforsikring. Boligadvokatene hos oss bistår gjerne i disse sakene. Om du ikke har kjøpsforsikring, vil ordinær boligforsikring dekke mye av advokatkostnadene. Ta kontakt, så sjekker vi det for deg.
