Utett tak i boligen – avhendingslova

Har du oppdaget utett tak etter boligkjøp?

Som boligkjøper forventer du at informasjonen du mottar om boligen er korrekt, men dessverre er ikke det alltid tilfelle. Tak som lekker er et problem som ofte går igjen etter boligkjøp.

Taklekkasje kan utgjøre en mangel etter avhendingslova. Dette kan skyldes mangelfulle opplysninger fra selger, uriktige opplysninger om utført arbeid, eller at boligens tilstand er dårligere enn forventet.

Boligens tilstand er dårligere enn forventet

For boligkjøp som gjelder brukte boliger er Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) den aktuelle loven. For boliger solgt etter 01.01.2022 er det i forbrukerkjøp, ikke mulig å selge boligen med klausul «as is», som den den er.

Etter avhendingslova §3-7, kan boligen ha en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til. I tillegg må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å få før salget.

Avhendingslova § 3-1 (1) – boligen er ikke som avtalt

Avhl. §3-1 første ledd, første punktum må forstås slik at boligen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet og andre forhold som følger av den aksepterte avtalen som ble inngått når boligen ble omsatt.

Lovens ordlyd lyder slik:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med  1-2 er avtalt noko særskilt.

Ordlyden av «kvalitet, utrustning og anna» må ved en naturlig språklig forståelse, tolkes som et vidt begrep. Slik at alle forhold som ikke er i samsvar med avtalen, må anses som en mangel. Med «avtalen», må det forstås det objektet slik det er markedsført, og senere omsatt.

Avhendingslova § 3-2 (1) – «Generelle krav til tilstanden»

Det følger av Avhl. § 3-2 (1), at boligen har en mangel, dersom den ikke samsvarer med kjøperens forventninger. I vurderingen om det foreligger mangel, kommer det flere momenter av betydning som forarbeider og rettspraksis har lagt vekt på.

Lovens ordlyd lyder slik:

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

Ved å se på ordlyden av hva «kjøperen kunne forvente» må det foretas en objektiv og skjønnsmessig helhetsvurdering. Det følger av forarbeidene at i en slik vurdering, skal det legges avgjørende vekt på hva en «vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring burde skjønne», jf. Prop. 44 L (2018-2019) s. 85.

Selger har latt være å gi viktige opplysninger om boligen

Avhendingslova § 3-7. Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

Kilde: lovdata.no

Eksempel på dom fra lagmannsretten

En sak fra lagmannsretten (LG-2018-3000) gir et eksempel på manglende opplysninger ved taket. Ett av spørsmålene i saken gjaldt en taklekkasje og betydningen av hvilke opplysninger som var gitt i egenerklæringsskjemaet i forbindelse med kjøpet.

Selger hadde skrevet om problemer med lekkasjen i fortidsform, slik at de ikke fremsto aktuelle, og i tillegg hadde selger dempet alvorlighetsgraden rundt problemene. Dette fant retten at var en omgåelse av opplysningsansvaret.

Lagmannsretten kom til at det var gitt ufullstendige opplysninger om eiendommen. Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova §3-7.

Konsekvensen av en slik mangel er at kjøperen i mange tilfeller kan kreve prisavslag, jf. avhendingslov §4-12. Et slikt prisavslag må være forholdsmessig og tilsvare beløpet for å utbedre mangelen.

Avhendingslova § 4-12. Prisavslag

(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

Kilde: lovdata.no

Selger har gitt uriktige opplysninger om taket

Et annet grunnlag for at det utette taket skal utgjøre en mangel er at selger har gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder opplysninger direkte fra selger, takst, megler, salgsoppgave eller andre typer markedsføring av boligen.

Avhendingsloven § 3-8 – «Uriktig opplysning om eigedomen»

Det anføres at selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. Avhl. § 3-8 (1) og (2).

Loven lyder slik:

(1) Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

Dersom prospektet opplyser at arbeid med taket er utført av faglærte, mens de egentlig var ufaglærte, så er det en uriktig opplysning. Den uriktige opplysningen må være av en slik art at den har påvirket avtalen.

Er det utett tak eller andre mangler i din nyinnkjøpte bolig?

Finner du feil eller mangler er viktig å reklamere skriftlig til boligselgerens forsikringsselskap så fort du kan. Selv om du ikke har funnet grunnen til feilen. I reklamasjonen opplyser du om hva det reklameres over. Deretter vil eierskifteselskapet be om sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre mangelen. Eierskifteselskapene bruker ofte egne takstmenn, og her kan du oppleve at de underdriver omfanget av manglene og behovet for utbedring.

Kjøpsforsikring?

Det er fritt valg av advokat selv om du har kjøpsforsikring. Boligadvokatene hos oss bistår gjerne i disse sakene. Om du ikke har kjøpsforsikring, vil ordinær boligforsikring dekke mye av advokatkostnadene. Ta kontakt, så sjekker vi det for deg.

Senioradvokat Tori Herrem har mange års erfaring innen reklamasjonssaker etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven, både for kjøpere, selgere, boligkjøperforsikrings-selskap, og eiendomsmeglere.

 

Send melding for uforpliktende førstevurdering av din sak

Kontaktskjema nede
Ved å sende inn skjemaet godtar du vår personvernerklæring

Relaterte artikler

Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

Boligkjøperne vinner nå oftere i forsikringssaker 

Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper.

Boligadvokat

Trenger du hjelp av boligadvokat til prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøp?

Funnet skjulte feil og mangler etter hyttekjøp?

Ofte vil eierskifteselskapet avvise kravet. Det vil si at de ikke vil utbedre, gi prisavslag eller erstatning for mangelen. Dersom du mottar avslag fra eierskifteselskapet, bør du kontakte eiendomsavdvokat.

Lavere terskel for å ha rett på prisavslag etter boligkjøp

10.000 kr anses som en egenandel, eller nedre terskel for når lovgiver anser noe for å være av mindre betydning, og når manglene på boligen blir av en slik betydning at selger må bære kostnadene for utbedring.

Reklamasjonspakke etter boligkjøp

Boligadvokaten skriver reklamasjonsbrevet for deg. Til avtalt pris.

Kjøpshjelp – en tjeneste for å unngå kostbare boligtvister

Få hjelp av en erfaren boligadvokat til å gå gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten FØR du kjøper bolig.

Den nye egenandelsregelen i avhendingsloven

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner.

Har du undersøkt om arealet i boligen din stemmer?

Dersom du har kjøpt bolig etter 1. januar 2022, kan du ha rett på et stort prisavslag.

Ny avhendingslov skal gi tryggere bolighandel

Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022.

Megleren opplyste ikke om skjeggkre-saneringen rett før visning i utleieboligen

Leietakeren fant ut om sameiets problemer med skjeggkre rett før innflytting.

Naboens vann og avløp var under det nyinnkjøpte huset

Skadeoppgjørsselskapet måtte ut med nesten 400.000 kroner.

Prisavslag på over to millioner kroner etter hyttekjøp

Familien fikk ikke beskjed av selger eller megler om at det siden 2012 var planlagt utbygging av høyspentmaster rett foran hytta de kjøpte.

Om selgeren har skjult mangler ved det du trodde var drømmeboligen

I de fleste kjøp og salg av eiendommer går alt etter planen, og kjøper sitter igjen med drømmeboligen. Men det skjer at kjøper oppdager at eiendommen har feil og mangler en ikke var informert om.

Hva betyr tilstandsgrad i takstrapporten på bolig?

I boligtaksten settes tilstandsgrad med en gradering fra 0 til 3 for hver bygningsdel, der TG0 er best og TG3 er dårligst.

Avslag på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er det man tidligere kalte eierskifteforsikring. Forsikringen tegnes i forbindelse med boligsalg

Skjulte feil og mangler på bolig eller hytte

Når det er avvik fra det som er opplyst i salgsoppgaven herunder tilstandsrapporten og egenerklæringen, vil det ofte være en rekke mangelskrav som kan anføres.

Felle tre på egen tomt i Oslo

Du må søke Plan- og bygningsetaten om å felle store trær på egen tomt