Boliger blir som regel solgt med et «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for mangler ved boligen går over på deg som kjøper. Dermed er det viktig å undersøke boligen før kjøpet. Selv om det foreligger et forbehold, kan det foreligge en mangel. Artikkelen tar for seg noen tilfeller som kan gjøre at et utett tak er å regne som en mangel.
Selger har latt være å gi viktige opplysninger om boligen
Selv om eiendommen er solgt «som den er», kan det foreligge en mangel. For boligkjøp som gjelder brukte boliger er Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) den aktuelle loven. Etter avhendingslova § 3-7. kan boligen ha en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til. I tillegg må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å få før salget.
Avhendingslova § 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Eksempel på dom fra lagmannsretten
En sak fra lagmannsretten (LG-2018-3000) gir et eksempel på manglende opplysninger ved taket. Ett av spørsmålene i saken gjaldt en taklekkasje og betydningen av hvilke opplysninger som var gitt i egenerklæringsskjemaet i forbindelse med kjøpet.
Selger hadde skrevet om problemer med lekkasjen i fortidsform, slik at de ikke fremsto aktuelle, og i tillegg hadde selger dempet alvorlighetsgraden rundt problemene. Dette fant retten at var en omgåelse av opplysningsansvaret.
Lagmannsretten kom til at det var gitt ufullstendige opplysninger om eiendommen. Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova § 3-7.
Konsekvensen av en slik mangel er at kjøperen i mange tilfeller kan kreve prisavslag, jf. avhendingslov § 4-12. Et slikt prisavslag må være forholdsmessig og tilsvare beløpet for å utbedre mangelen.
Avhendingslova § 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Selger har gitt uriktige opplysninger om taket
Et annet grunnlag for at det utette taket skal utgjøre en mangel er at selger har gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder opplysninger direkte fra selger, megler, prospekt eller andre typer markedsføring av boligen.
Dersom prospektet opplyser at arbeid med taket er utført av faglærte, mens de egentlig var ufaglærte, så er det en uriktig opplysning. Den uriktige opplysningen må være av en slik art at den har påvirket avtalen.
Boligens tilstand er dårligere enn forventet
Ett tredje alternativt grunnlag for å konstatere at boligen har en mangel, er at boligen må være i «vesentleg ringare stand» enn det boligkjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9. Her påvirker boligens kjøpesum og andre forhold. Vesentlighetsvurderingen må foretas i den enkelte sak. Etter rettspraksis kan vesentlig mangel gå ned mot 3% av kjøpesummen, det gjøres en konkret vurdering i hver sak.
Avhendingslova § 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.
Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av § 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
Er det utett tak eller andre mangler i din nyinnkjøpte bolig?
Vi har advokater som jobber med eiendomsrett, og som gjerne tar en titt på din sak. En førstehåndsvurdering er gratis og uforpliktende. Dersom du har en sak å gå videre med kan du få dekket advokatutgifter gjennom din forsikring, og betaler kun en egenandel. Vi sjekker forsikringsmulighetene opp for deg.