Etter at vår klient hadde kjøpt en del av en tomannsbolig ble det oppdaget mugg i takkonstruksjonen. Dette sto i strid med at boligen ble opplyst å ha en høy standard. Kjøperen tok kontakt med oss for å kreve prisavslag for utgiftene med å utbedre feilen. Tingretten ga medhold i kravet. Motparten anket til lagmannsretten, men saken ble nektet anket på bakgrunn av at de ikke ville ha kommet til et annet resultat.
Undertaket var sort og mugginfisert
Vår klient hadde kjøpt en bolig som var en del av en tomannsbolig. Kjøperne ønsket å gjøre endringer i boligen, og i den forbindelse ble det avdekket at undertaket var sort og mugginfisert. Årsaken var feil ved utlufting av taket.
Kjøperne reklamerte over sopp/mugg og mangelfull lufting til det aktuelle forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet avviste kravet om erstatning for reparasjon av skadene.
Kjøper og selgers argumenter
Saksøkerne, som var våre klienter, reklamerte over at boligen ikke var i samsvar med kravene som fulgte til kvaliteten på eiendommen, jf. avhl. § 3-1. Videre ble det anført at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn det kjøperen kunne regne med ut fra kjøpesummen og «tilhøva elles», jf. avhl § 3-9.
Forsikringsselskapet anførte på sin side at det ikke forelå et vesentlig avvik fra kjøpekontrakten. De anførte også at risikoen for skjulte feil og mangler var overført til kjøper.
For å få til prisavslag var det sentralt at det forelå en mangel ved boligen.
Det var i denne saken ikke snakk om brudd på informasjonsplikten, slik at vurderingen var avhengig av om eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhl. § 3-9 annet punktum.
Retten redegjorde for vesentlighetskravet. Det kvantitative elementet, som gjelder kjøpesummen, blir ofte beregnet ut ifra hvilken prosent utbedringskostnadene utgjør av kjøpesummen. I denne saken var utbedringskostnadene 3,53 % av kjøpesummen, noe som lå under den vanlige terskelen på 5-6 % som er oppstilt av Høyesterett.
For kjøperen ble det dermed avgjørende hva det kvalitative elementet «tilhøva elles» tilsa i helhetsvurderingen. Tilstandsrapporten til boligen opplyste om en «svært høy bygningsmessig standard», og det forelå ingen risikoopplysninger om takkonstruksjonen.
Sett i kombinasjon med at boligen ikke var gammel og at det var opplyst om en høy standard kom retten til at det forelå et vesentlig avvik fra det kjøperne kunne forvente
Sakkyndige la til grunn at det var en konstruksjonsfeil i taket og at det var nødvendig med en utbedring. En konstruksjonsfeil skiller seg fra mangler som følger av slitasje. Dermed var det ikke påregnelig å måtte utbedre en slik feil.
Her viser saken et «tilhøva elles» talte så sterkt for mangelansvar at det kunne aksepteres at utbedringskostnadene var lavere enn det vanligvis kreves. Boligen hadde dermed en mangel etter avhl. § 3-9.
Prisavslag
Det at det forelå en mangel gjorde at kjøperen kunne kreve prisavslag etter avhl. § 4-12. Ved retting av mangelen slik at taket ble i orden fikk samtidig boligen en standardheving. Standardfradraget ble skjønnsmessig satt til 20% av utbedringskostnadene. Våre klienter fikk dermed dekket 80 % av utgiftene for utbedringen av takkonstruksjonen.
Dekning av utgifter til advokat i boligsaker
I boligsaker får man dekket 80% av utgiftene til advokat under sin rettshjelpsforsikring. Der man har kjøpt boligkjøpsforsikring, har man selv rett til å velge advokat.
Vi har spisskompetanse i boligsaker med mange års erfaring. Fagansvarlig for boligsaker er advokat, partner Thor Gunnar Austin. Har du problemer med din bolig, ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak.