To bad uten membran ga prisavslag i rettsmekling
Et par i 50-årene kjøpte høsten 2019 en svært eksklusiv penthouse-leilighet på Oslo vest til 13 millioner. Da de hadde håndverker på oppdrag for å skifte ut servanten på det ene badet, ble det avdekket at hovedbadet ikke hadde membran bak veggene.
I tilstandsrapporten ved boligkjøpet, sto det ikke noe om mangler ved badene
Takstmann ble rekvirert for å undersøke hovedbadet. Det viste seg at det ikke var benyttet membran, men enkel plastikk. Begge badene var gitt tilstandsgrad 2 (TG2) da disse var 13 år gamle, og hadde passert halvparten av forventet levetid.
De fikk avslag hos egen boligkjøperforsikring
Paret søkte bistand hos sin boligkjøperforsikring. De fikk raskt beskjed om at kostnadene kun var på 3% av kjøpesummen, og derfor for lave til at vesentlighetsgrensen i avhendingslova § 3-9, 2. pkt. var oppfylt.
Ekstern advokat ble kontaktet
Kort tid etter henvendte paret seg til Austin Lyngmyr, for en «second opinion». Begge badene i leiligheten var bygget i 2007 av det samme firmaet, derfor var det sannsynlig at ikke bare det ene badet, men også det andre, hadde liknende mangler.
Ny takstmann ble rekvirert for en grundig gjennomgang av begge bad. Det fremgikk da at baderommene manglet både membran i vegg og område utenfor dusjssone, hvilket var avvik fra kravene i TEK97. I tillegg var det en rekke andre avvik fra fagmessig korrekt utførelse. Utbedringene ble estimert å koste 570.000 kr.
Med såpass mye graverende avvik fra fagmessig korrekt utførelse, ble mistanken rettet mot det elektriske anlegget. En NEMKO-sertifisert el-takstmann ble satt på saken for å gjennomgå det elektriske anlegget i sin helhet. Han konkluderte med en rekke avvik på både spotter i himling og varmekabler. Utbedringskostnadene ble estimert til 230.000 kr.
Tilsammen var det utbedringskostnader for 800.000 kr. De avdekkede manglenes utbedringskostnader økte fra 3% av kjøpesummen til 6,2%.
Selger hadde tegnet boligselgerforsikring, som blant annet avslo kravet med begrunnelse at badene var gitt tilstandsgrad 2 (TG2).
Paret fikk et betydelig prisavslag etter rettsmekling
Stevning ble tatt ut for Oslo tingrett, og partene møttes til rettsmekling. Det ble der inngått et rettsforlik, som innebar at paret fikk et betydelig prisavslag for å få utbedret badene i boligen.
Aldri godta et avslag uten en uavhengig vurdering
Saken viser hvor viktig det er å innhente en «second opinion» av en uavhengig advokat. En boligkjøperforsikring har egne kostnader å ta hensyn til, og vil derfor sjeldent bistå i aktivt å lete etter mangler for å bygge en sak.
Fritt advokatvalg – benytt deg av retten til å velge selv
Dersom du har fått et avslag på bistand fra din egen boligkjøperforsikring, eller du føler at din advokat ikke jobber for å ivareta dine interesser på en tilfredsstillende måte, er det smart å bytte til en ekstern og uavhengig advokat så tidlig som mulig i prosessen. Da det er fritt advokatvalg i Norge, er din boligkjøperforsikring pålagt å dekke deler av kostnadene dine selv om du velger å benytte en egenvalgt advokat utenfor selskapet.
