To bad uten membran ga prisavslag i rettsmekling

Et par i 50-årene kjøpte høsten 2019 en svært eksklusiv penthouse-leilighet på Oslo vest til 13 millioner. Da de hadde håndverker på oppdrag for å skifte ut servanten på det ene badet, ble det avdekket at hovedbadet ikke hadde membran bak veggene.

I tilstandsrapporten ved boligkjøpet, sto det ikke noe om mangler ved badene

Takstmann ble rekvirert for å undersøke hovedbadet. Det viste seg at det ikke var benyttet membran, men enkel plastikk. Begge badene var gitt tilstandsgrad 2 (TG2) da disse var 13 år gamle, og hadde passert halvparten av forventet levetid.

De fikk avslag hos egen boligkjøperforsikring

Paret søkte bistand hos sin boligkjøperforsikring. De fikk raskt beskjed at kostnadene kun var på 3% av kjøpesummen, og derfor for lave til at vesentlighetsgrensen i avhendingslova § 3-9, 2. pkt. var oppfylt.

Ekstern advokat ble kontaktet

Kort tid etter henvendte paret seg til advokat og fagansvarlig for fast eiendom hos Austin Lyngmyr & Co, Fredrik Aasen, for en «second opinion». Begge badene i leiligheten var bygget i 2007 av det samme firmaet, derfor var det sannsynlig at ikke bare det ene badet, men også det andre, hadde liknende mangler.

Ny takstmann ble rekvirert for en grundig gjennomgang av begge bad. Det fremgikk da at baderommene manglet både membran i vegg og område utenfor dusjssone, hvilket var avvik fra kravene i TEK97. I tillegg var det en rekke andre avvik fra fagmessig korrekt utførelse. Utbedringene ble estimert å koste 570.000 kr.

Med såpass mye graverende avvik fra fagmessig korrekt utførelse, ble mistanken rettet mot det elektriske anlegget. En NEMKO-sertifisert el-takstmann ble satt på saken for å gjennomgå det elektriske anlegget i sin helhet. Han konkluderte med en rekke avvik på både spotter i himling og varmekabler. Utbedringskostnadene ble estimert til 230.000 kr.

Tilsammen var det utbedringskostnader for 800.000 kr. De avdekkede manglenes utbedringskostnader økte fra 3% av kjøpesummen til 6,2%.

Selger hadde tegnet boligselgerforsikring, som blant annet avslo kravet med begrunnelse at badene var gitt tilstandsgrad 2 (TG2).

Paret fikk et betydelig prisavslag etter rettsmekling

Stevning ble tatt ut for Oslo tingrett, og partene møttes til rettsmekling. Det ble der inngått et rettsforlik, som innebar at paret fikk et betydelig prisavslag for å få utbedret badene i boligen.

Aldri godta et avslag uten en uavhengig vurdering

Saken viser hvor viktig det er å innhente en «second opinion» av en uavhengig advokat. En boligkjøperforsikring har egne kostnader å ta hensyn til, og vil derfor sjeldent bistå i aktivt å lete etter mangler for å bygge en sak.

Fritt advokatvalg – benytt deg av retten til å velge selv

Dersom du har fått et avslag på bistand fra din egen boligkjøperforsikring, eller du føler at din advokat ikke jobber for å ivareta dine interesser på en tilfredsstillende måte, er det smart å bytte til en ekstern og uavhengig advokat så tidlig som mulig i prosessen. Da det er fritt advokatvalg i Norge, er din boligkjøperforsikring pålagt å dekke deler av kostnadene dine selv om du velger å benytte en egenvalgt advokat utenfor selskapet.

(bildet i artikkelen er kun for illustrasjon)

Har du en liknende sak? Ta kontakt for en uforpliktende vurdering.

    Relaterte artikler

    Les våre råd og tips om dine juridiske rettigheter.

    Boligkjøper fikk 360.000 kr i prisavslag fordi selger holdt tilbake informasjon

    Boligselgeren informerte ikke om naboens avløpsledning under huset.

    Forringet sjøutsikt fra hytta på Hvaler ga prisavslag på 2,4 millioner kroner

    Familien hadde kjøpt seg en fritidseiendom på Hvaler ved sjøen med flott usjenert sjøutsikt.

    Ekstern advokat ved boligkjøperforsikring

    Forsikringsselskapet avsluttet saken, vi overtok den, og saken endte med et stort prisavslag.

    Leietaker opplevde skjeggkre i boligen

    Kort tid etter at vår klient hadde begynt å leie en bolig i Bergen oppdaget hun forekomster av sølv- og skjeggkre.

    Boligkjøp med mugg i takkonstruksjonen

    Etter at vår klient hadde kjøpt en del av en tomannsbolig ble det oppdaget mugg i takkonstruksjonen. Dette sto i strid med at boligen ble opplyst å ha en høy standard.

    Klient fikk erstatning for ulovlig felling av trær

    Naboen kunne ikke bevise at det var gitt samtykke, slik han hevdet. Ved ulovlig felling av trær er det den som hevder samtykke som har bevisbyrden.

    Hevet boligkjøp – fikk 3,4 millioner mer enn det de betalte i 2014

    Etter at vår klient hadde kjøpt en del av en tomannsbolig ble det oppdaget mugg i takkonstruksjonen. Dette sto i strid med at boligen ble opplyst å ha en høy standard.

    Manglende etterisolering av bolig – fikk prisavslag

    Fikk 390 000 kr i prisavslag for manglende etterisolering

    Gjensidige Forsikring dømt for ulovlig felling av trær

    Forsikringsselskapet ble dømt til å betale kr 1 051 700 i erstatning + saksomkostninger for ulovlig felling av trær i Follo Tingrett.

    Klient fikk medhold i Finansklagenemnda – i eierskiftesak mot Protector

    Advokat Thor Gunnar Austin bistod en klient som hadde kjøpt en bolig. I egenerklæringen var det opplyst at det ene badet var fra 2004 og

    Klient fikk beholde eiketre – dom fra Horten tingrett

    Eiketreet var ca 15 meter og sto et par meter fra nabogrensen. Eika var vernet da eika var en hul eik og viktig for naturmangfoldet.

    Medhold i eierskiftesak

    Klient fikk i Oslo Tingrett medhold i sak mot Protector Forsikring. Krav under eierskifteforsikring Klient hadde kjøp en bolig fra 1970-tallet. I egenerklæringen var det

    Husleietvist ang depositum

    Fikk advokathjelp for å kreve depositumet utbetalt etter flytting Vår klient ville ha depositumet utbetalt etter flytting fra leiligheten hun leide. Utleieren unnlot i lang

    Prisavslag i skjeggkre-sak

    I november 2018 ble det avsagt dom i Sogn og Fjordane tingrett i sak hvor advokat Andreas Holmsen-Ringstad bisto kjøper av bolig. Det viste seg

    Tvist med eierskifteselskap etter boligkjøp

    De fleste boligkjøpere som reklamerer på mangler møter veggen i kontakt med selgers eierskifteforsikring. Svært sjeldent vil forsikringsselskapet erkjenne ansvar og tilby prisavslag eller utbedring.

    Vant boligsak i retten

    Klient kontaktet vårt kontor etter at vedkommende hadde kjøpt bolig og oppdaget mangler ved baderommet. Det var ikke tegnet boligkjøperforsikring, og selger hadde ikke tegnet

    Ulovlig felling av trær – erstatning

    Naboen hadde felt to trær på eiendommen til vår klient. Ulovlig felling av trær – erstatning Klient hadde to trær som var 27 år og

    DNB Eiendom AS dømt for brudd på god meglerskikk

    DNB Eiendom AS solgte en bolig på Tåsen i Oslo. Boligen ble bygd i 1979 og det var opplyst at tomten var på 885 m2.

    Klient fikk fjerne 20 meter høyt tre som tok utsikt

    Advokat Austin ble kontaktet av en klient som ønsket å få fjernet et tre som tok mye utsikt. Naboen ønsket å beholde treet. Når man

    Ulovlig felling av trær – klient fikk erstatning

    Advokat Austin bistod klient i Sandefjord som hadde fått kuttet toppen av to furutrær. Ulovlig felling av trær – erstatning Naboen til klient hadde kuttet

    Vant frem for klient i grensetvist

    For mange år tilbake var målemetoder ikke så nøyaktige som i dag. Det er begrenset hvor mange holdepunkter man har for å fastsette grenser riktig.

    Mangel på bad – Protector Forsikring måtte dekke utbedring

    Advokat Thor Gunnar Austin ble kontaktet av en klient som hadde fått avslag fra Protector Forsikring. Klient hadde reklamert på badet. Protector hevdet at det

    Prisavslag etter kjøp av bolig

    Eierskifteselskapet mente det ikke forelå noen mangel ved boligen, til tross for at opplysninger i salgsdokumentasjonen ikke stemte. Advokat Kjetil Lyngmyr tok saken inn for

    Klient fikk erstatning i eierskiftesak mot Am Trust

    Selger hadde tegnet eierskifteforsikring i Am Trust International Underweiters ltd. I forbindelse med at huset skulle beises ble det avdekket omfattende råteskader. Det ble reklamaert