Boligkjøpere fikk prisavslag på 1,6 millioner etter feil ved drenering og elektrisk anlegg

Ingen plikt til forundersøkelse med fagkyndig

Et sentralt spørsmål var om kjøperne hadde misligholdt sin undersøkelsesplikt ved ikke å engasjere fagkyndige før budgivning.

Lagmannsretten slo fast at kjøperne ikke hadde plikt til å foreta forundersøkelser med fagkyndig, verken når det gjaldt det elektriske anlegget eller dreneringen. Retten viste til Høyesteretts praksis og understreket at:

• Selgers opplysningsplikt er det primære
• Generelle risikoopplysninger i salgsdokumenter utløser ikke automatisk undersøkelsesplikt
• Kjøpers undersøkelsesplikt må ikke tolkes slik at risikoen for skjulte mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøper

At boligen ble solgt fra dødsbo, og at det manglet dokumentasjon, var ikke tilstrekkelig til å pålegge kjøperne ytterligere undersøkelser før kjøp.

Mangler ved det elektriske anlegget

Lagmannsretten la til grunn at det elektriske anlegget var ufagmessig utført, delvis i strid med offentligrettslige krav, og at det forelå brannfare. Retten bygget på sakkyndige vurderinger som viste at anlegget trolig ikke var installert av kvalifisert fagpersonell.

Det ble fastsatt prisavslag både for elektroarbeider og nødvendige bygningsmessige tilpasninger. Samlet prisavslag for det elektriske anlegget ble fastsatt til 900 000 kroner.

Drenering: grov svikt og opplysningsmangel

Et avgjørende punkt i saken var dreneringen rundt boligen. Det viste seg at dreneringen var betydelig eldre enn opplyst, og at det forelå full funksjonssvikt.

Lagmannsretten konkluderte med at den bygningssakkyndige hadde utvist grov uaktsomhet ved utarbeidelsen av tilstandsrapporten. Minstekravene i forskrift om tryggere bolighandel var ikke fulgt, blant annet ved at nødvendige undersøkelser av kjellervegger og fuktforhold ikke ble gjennomført.

Selgerne ble identifisert med takstmannens feil, og retten fant at det forelå opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-7. Prisavslaget for dreneringen ble fastsatt til 300 000 kroner.

Fuktskader og feilkonstruksjon i kjeller

Lagmannsretten fant det bevist at kjelleren var feilkonstruert, blant annet ved bruk av plast på innsiden av yttervegger under terreng. Dette hadde ført til omfattende fuktskader.

Kjøperne hadde ikke grunn til å forvente at kjelleren måtte rives og bygges opp på nytt. Retten kom til at dette utgjorde en mangel etter avhendingslova, og fastsatte prisavslaget for kjelleren til 400 000 kroner etter et moderat standardfradrag.

Samlet prisavslag og tilbakehold av kjøpesum

Det samlede prisavslaget ble etter dette fastsatt til 1 600 000 kroner, basert på kostnadene ved utbedring.

Lagmannsretten fant også at kjøperne hadde hatt rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Tilbakeholdet lå innenfor et akseptabelt slingringsrom, og kjøperne ble derfor frifunnet fra krav om forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet.

Betydningen av dommen

Dommen tydeliggjør at:

• Kjøpere ikke uten videre har plikt til å foreta kostbare forundersøkelser før kjøp
• Mangelfulle tilstandsrapporter kan gi grunnlag for selgeransvar
• Grov uaktsomhet hos takstmann kan føre til identifikasjon og ansvar for selger
• Prisavslag normalt skal fastsettes på grunnlag av utbedringskostnader

Avgjørelsen gir viktig veiledning i tvister om boligkjøp, særlig der det foreligger skjulte feil ved tekniske anlegg og bygningskonstruksjoner.

Har du en lignende sak? Ta kontakt med oss for en gratis vurdering. Våre advokater er spesialiserte innen eiendomsrett og har lang erfaring med saker innen boligkjøp- og salg.