Heving av boligkjøp grunnet mangler, herunder drenering

Saksforholdet

Sommeren 2022 ble det inngått en kjøpsavtale mellom kjøper og selger om kjøp av en leilighet i Stavanger sentrum. Kjøper betalte 3 350 000 kroner. Leiligheten ligger delvis under bakkenivå. Bygget leiligheten ligger i, var fra 1860-årene, men ble totalrenovert og bruksendret i 2016.

Kort tid etter overtakelse reklamerte kjøper over fuktinntrengning. I egenerklæringen og tilstandsrapporten fremgår det at 90% av boligens tilstandsgrad (TG) er satt til TG 0 og TG1. Det som ikke ble gitt denne tilstandsgraden var blant annet dreneringen, denne ble satt til TG2. Under punktet for drenering er det opplyst at det ble utført tiltak på dreneringen i 2016.

Det er videre to underpunkter under punktet for drenering. Det ble for det første satt TG2 for fuktmerker/fuktsymptomer. Det ble uttalt at det var «stedvis tegn til kapillært fuktinnsig på grunnmuren. Det ble ikke registrert uheldige konsekvenser som følge av dette». For det andre ble det satt TGIU (ikke undersøkt) for fuktmåling i lukkede konstruksjoner og opplyst at det «ikke er mulig å utføre hulltaking grunnet at boligen har murvegg mot terreng».

En uke etter overtakelse ble det reklamert over de nevnte forholdene.

Videre oppdaget kjøper i juli 2023 at det kom vann fra himlingen langs skillet. Skillet markerte overgangen mellom opprinnelig del og påbygg som ble gjort i 2016.

Kjøper har anført at de nevnte forholdene utgjør en mangel, og at han av den grunn må kunne heve kjøpet.

Rettslig grunnlag

For å vurdere om det foreligger en mangel, har lagmannsretten lagt vekt på avhendingslova (avhl.) § 3-2. Her følger det at eiendommen vil ha en mangel «dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand».

Dersom det foreligger en mangel, vil kjøper kunne heve dersom mangelen utgjør «eit vesentleg avtalebrot», jf. avhl. § 4-13.

Konkret i saken

Etter lagmannsrettens vurdering var det klart at det for grunnmuren/dreneringen var et avvik mellom den tilstand kjøper hadde berettigede forventninger om, og den faktiske tilstanden. Det kan ikke sannsynliggjøres at dreneringen har blitt nevneverdig forbedret ved ombyggingen i 2016. Når «grunnmur og fundament» får TG 0 og «drenering» får TG1, gir dette da et misvisende bilde av tilstanden.

Lagmannsretten trakk videre frem at det vil være svært kostbart å oppnå å få en grunnmur som oppfyller tilnærmet samme krav som en ny mur. Skulle man klare dette, måtte det trolig gjøres tiltak på hele grunnen under leiligheten og fundamentet under grunnen. Dette støttet opp under at det forelå en mangel.

Lekkasjene fra himling utgjør også, etter lagmannsrettens vurdering, en mangel etter avhl. § 3-2. Selv om lekkasjen oppsto først et år etter overtakelse, skyldtes det etter all sannsynlighet konstruksjonsfeil som var til stede da risikoen gikk over på kjøper.

Konklusjon

Lagmannsretten konkluderte med at begge forholdene utgjorde en mangel. Etter en helhetsvurdering kom retten da til at dette til sammen utgjorde «eit vesentleg avtalebrot», og at vilkårene for heving etter avhl. § 4-13 var oppfylt.

Kjøper fikk etter dette medhold i hevingskravet og selger pliktet å betale kjøpesum og omkostninger tilbake mot at eiendommen ble skjøtet tilbake til selger.

Ta kontakt

Står du overfor en lignende sak eller har spørsmål i tilknytning til eiendom?  Ta gjerne kontakt med oss på post@aladvokat.no

Les flere saker om bolig og eiendom her.