Hvilke krav kan stilles til byggesakkyndiges undersøkelser?
1.januar 2022 trådte «forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)» i kraft. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag for boligkjøp, jf. forskriftens § 1-1.
I det følgende vil jeg gå nærmere inn på forskriftens § 2-21 og hva som kan forventes av byggersakkyndiges undersøkelser. Det vil også bli vist til et eksempel fra praksis på området.
Etter forskriftens § 2-21 er bygningssakkyndig pliktet til å opplyse om «åpenbare ulovligheter», herunder ulovlig bruksendring, dersom han avdekker slike forhold. Hvor langt denne undersøkelsesplikten går, skal forsøkes belyses.
Hvem er bygningssakkyndig?
En bygningssakkyndig er en person som kan utføre tilstandsanalyser etter de nye reglene for trygg bolighandel. I høringsnotatet ble det drøftet om det skulle stilles strengere krav til bygningssakkyndig enn til eiendomsmegler. Det var imidlertid ikke grunnlag for å tillegge bygningssakkyndig en slik rolle.
Det ble lagt til grunn at det fortsatt var slik at eiendomsmegler hadde ansvaret for å innhente informasjon fra kommunen om godkjenninger. Ved forskriften ble dette altså ikke overført til bygningssakyndig. Det er eiendomsmegler som er ansvarlig for at kjøper får de opplysninger som er relevante for kjøpet.
Åpenbare ulovligheter
Det finnes en rekke forhold som er tilstrekkelige til å oppfylle kravet til «åpenbare ulovligheter». Ulovlige bruksendringer av rom er ett av eksemplene som kan nevnes. Her faller blant annet omgjøring av garasje til soverom inn. Andre forhold som også faller inn under bestemmelsen er påbygg eller tilbygg som ikke er godkjent.
Etter plan- og bygningsloven er dette forhold man enten må søke om godkjenning til å gjennomføre eller melde ifra om til kommunen man er bosatt i. Har man ikke gjort det, viser det til at man står overfor «åpenbare ulovligheter».
Rettspraksis
Tingretten behandlet i februar 2024 en tvist tilknyttet til nettopp denne forskriften. Retten bygget på at bygningssakkyndig, etter NS3600:2018 skal «innhente informasjon fra kommunens tekniske etat om hva som faktisk er byggemeldt». Bygningssakyndig hadde i den aktuelle saken undersøkt tegninger og ferdigattester. Det var ikke registrert forhold eller ulovligheter utover det som ble beskrevet i tilstandsrapporten.
Partene i den aktuelle saken var imidlertid enige om at det forelå ulovligheter ved eiendommen som det ikke var opplyst om. Retten kom imidlertid til at det ikke var sannsynlig at disse «åpenbare ulovligheter» var forhold bygningssakkyndig visste om. Det ble også lagt til grunn at bygningssakkyndig ikke hadde unnlatt å innhente nødvendig dokumentasjon.
Til tross for at bygningssakkyndig har en plikt til å gjøre visuelle undersøkelser og innhente nødvendig informasjon fra eier, kan det ikke kreves at han foretar undersøkelser som normalt faller under eiendomsmeglers ansvar. Det må derfor foretas en vurdering av hva som naturlig faller inn under en eiendomsmeglers ansvarsområde før man kan ta stilling til om bygningssakkyndig har forsømt seg.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
