Hvor går grensen for kjøpers krav om prisavslag?
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en brukt bolig solgt «som den er». Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøperne betydelige skjevheter i gulvene, noe som medførte praktiske utfordringer, blant annet ved møblering og montering av garderober. Kjøperne reklamerte umiddelbart og hevdet at selgerne var kjent med problemene, men hadde unnlatt å informere om dem. Selgerne avviste kravet og viste til boligens alder.
Boligen ble kjøpt utenfor det åpne markedet, uten tilstandsrapport eller takstrapport, men det forelå en salgsoppgave og et egenerklæringsskjema. I salgsoppgaven var prisantydningen satt til 14 millioner kroner. Tingretten konkluderte med at avvikene ikke var større enn det en kjøper av en eldre bolig måtte forvente, og at det derfor ikke forelå opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-7. Kjøperne anket saken videre til lagmannsretten.
Det rettslige grunnlaget
Saken vurderes etter avhendingslova § 3-9, slik bestemmelsen lød før lovendringen i 2022. Det kan også foreligge en mangel etter § 3-7.
Ved salg av fast eiendom er det en glidende overgang mellom manglende og uriktige opplysninger, og det er viktig å se på helheten av opplysningene som er gitt og ikke gitt. I denne saken måtte lagmannsretten vurdere hvorvidt opplysningene om boligens tilstand samlet sett skapte et uriktig bilde for kjøperne.
Kjøperne hevdet at skjevhetene i gulvene utgjorde et vesentlig avvik fra hva de kunne forvente, jf. avhendingslova § 3-9 andre punktum. Salgssituasjonen, feilens art og boligens generelle standard talte for at mangelen var vesentlig.
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten fant at kjøperne hadde krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12 andre ledd, ettersom boligen hadde mangler som påvirket bruken. Det ble lagt vekt på følgende:
- Selgernes kunnskap og informasjon: Retten fant det sannsynliggjort at selgerne hadde vært klar over skjevhetene, særlig ettersom de hadde fått advarsler fra gulvlegger om konsekvensene av å legge parkett på et skjevt underlag.
- Markedsføring av boligen: Boligen var markedsført som «totalrenovert», noe som ga kjøperne berettigede forventninger om en høy standard. Dette forsterket inntrykket av at gulvene ikke skulle ha betydelige skjevheter.
- Bruksmessige konsekvenser: Skjevhetene skapte utfordringer for møblering og montering av garderober, noe som påvirket boligens funksjonalitet.
- Krav til opplysningsplikt: Retten konkluderte med at selgerne ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7, da de ikke informerte om skjevhetene til tross for at de var kjent med problemet.
Lagmannsretten kom derfor til at anken delvis ble tatt til følge. Kjøperne ble tilkjent prisavslag med forsinkelsesrente, samt erstatning for egenandel til juridisk bistand via rettshjelpsforsikring.
Har du en lignende sak? Ta kontakt med våre advokater!
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
