Kjøper fikk 1,2 millioner i prisavslag for skjulte grunnforhold

Manglende opplysninger om telefarlig grunn og midlertidig oppjekking utgjorde mangel etter avhendingslova § 3-7

Saken gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av en enebolig oppført på 1980-tallet. Eiendommen ble markedsført som godt vedlikeholdt, med normal standard, og grunnforholdene var gitt tilstandsgrad TG1 i tilstandsrapporten. Det ble ikke opplyst at boligen var oppført på telefarlige masser, eller at det manglet markisolering rundt ringmuren.

Etter overtakelsen avdekket kjøper forhold knyttet til setninger og bevegelser i boligen. Nærmere undersøkelser viste at grunnen bestod av meget telefarlig leire/silt, og at tilbygget tidligere var jekket opp med stålbjelke som kun var ment som en midlertidig løsning.

Lagmannsrettens vurdering av mangelsansvar

Lagmannsretten tok utgangspunkt i avhendingslova § 3-7, som gjelder mangler som følge av manglende eller tilbakeholdte opplysninger. Retten presiserte at bestemmelsen oppstiller fire vilkår, og fant at samtlige var oppfylt:

• Grunnforhold og fundamentering er «omstende ved eigedomen»
• Selger kjente eller måtte kjenne til at boligen stod på telefarlige masser, at markisolering manglet, og at oppjekkingen var midlertidig
• Dette var opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få
• Manglende opplysninger hadde virket inn på avtalen

Lagmannsretten la særlig vekt på vitneforklaringer fra utførende entreprenør, som hadde forklart at selger ble gjort kjent med at løsningen med stålbjelke ikke var varig, samt på senere sakkyndige rapporter og jordprøver som dokumenterte meget telefarlige masser (T4).

Retten understreket at det ikke er avgjørende om det allerede har oppstått fysiske skader, når det foreligger en latent risiko med betydelig skadepotensial.

Reklamasjon – ikke for sent

Selger anførte subsidiært at kjøper hadde reklamert for sent. Lagmannsretten avviste dette, og uttalte at ustabile grunnforhold og manglende markisolering representerer en latent risiko, som kjøper ikke hadde foranledning til å oppdage tidligere – særlig i lys av at forholdene var gitt TG1 i tilstandsrapporten.

Kjøper hadde reklamert straks etter å ha blitt kjent med de faktiske forholdene, og reklamasjonen ble derfor ansett fremsatt innen rimelig tid etter avhendingslova § 4-19.

Utmåling av prisavslag

Kjøper krevde prinsipalt prisavslag basert på beregnet verdireduksjon, subsidiært basert på utbedringskostnader. Lagmannsretten tok utgangspunkt i hovedregelen i avhendingslova § 4-12 andre ledd, og fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 1 200 000 kroner inklusive merverdiavgift.

Retten la til grunn dokumenterte og nødvendige kostnader til:

• Gravearbeider og fundamentering
• Etablering av markisolering
• Oppjekking og sikring av bærende konstruksjoner

Det ble ikke gjort fradrag for standardheving eller forlenget levetid, ettersom tiltakene gjaldt bærende konstruksjoner som forutsettes å ha samme levetid som boligen.

Kort oppsummert

• Manglende opplysninger om telefarlig grunn og markisolering kan utgjøre mangel etter avhendingslova § 3-7
• Opplysningsplikten går foran kjøpers undersøkelsesplikt
• Latent risiko med betydelig skadepotensial er tilstrekkelig
• Prisavslag fastsettes normalt etter utbedringskostnader
• Reklamasjon anses rettidig når kjøper reagerer straks etter faktisk kunnskap

Trenger du bistand i en tilsvarende sak, eller har spørsmål om mangler ved kjøp av bolig, er du velkommen til å kontakte oss på post@aladvokat.no for en uforpliktende vurdering.