Kjøpere fikk heve boligkjøp på grunn av skjult veiplan
I saken kom lagmannsretten til at kjøperne hadde rett til å heve kjøpet av en bolig, etter at det ble avdekket at selger hadde unnlatt å opplyse om konkrete planer for ny fylkesvei og større veianlegg i umiddelbar nærhet til eiendommen. Retten fant at opplysningssvikten utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-7, og at mangelen var så alvorlig at vilkårene for heving var oppfylt.
Manglende opplysninger om ny tilførselsvei nær eiendommen utgjorde vesentlig mangel etter avhendingslova § 3-7
Saken gjaldt kjøp av en enebolig markedsført som en landlig og skjermet eiendom med grønne omgivelser. I salgsdokumentasjonen ble det opplyst om pågående planarbeid knyttet til en eksisterende europavei, men det ble ikke gitt konkrete opplysninger om planer for en ny fylkesvei/tilførselsvei som ville bli lagt tett inntil eiendommen.
Før salget hadde selgerne mottatt varsel fra offentlige myndigheter om utvidelse av planområdet og deltatt på informasjonsmøte hvor foreløpige plantegninger viste to alternative traseer for ny fylkesvei, begge i nær tilknytning til eiendommen. Disse opplysningene ble ikke videreformidlet til kjøperne.
Etter overtakelsen ble kjøperne kjent med veiplanene og fremsatte krav om heving, subsidiært prisavslag og erstatning.
Vurdering av opplysningsplikten
Lagmannsretten tok utgangspunkt i avhendingslova § 3-7, som pålegger selger å gi kjøper opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjenner eller må kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å få.
Retten la til grunn at:
- Planer om ny fylkesvei nær eiendommen er et «omstende ved eigedomen»
- Selgerne hadde kunnskap om veiplanene gjennom varsler og informasjonsmøte
- Opplysningene var av vesentlig betydning for kjøperne, blant annet med tanke på støy, forurensning og det visuelle miljøet
- Kjøperne hadde grunn til å regne med å få slike opplysninger, utover generelle og uavklarte reguleringsopplysninger i prospektet
Lagmannsretten understreket at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd.
Mangelen hadde virket inn på avtalen
Et sentralt spørsmål var om den manglende opplysningen hadde virket inn på avtalen. Retten la her vekt på hvordan eiendommen var markedsført – som en landlig og skjermet bolig – og kom til at kjøperne ikke ville ha inngått avtalen dersom de hadde kjent til planene for ny fylkesvei.
Mangelen ble derfor ansett å ha hatt avgjørende betydning for kjøpet.
Vilkårene for heving var oppfylt
Lagmannsretten vurderte deretter om mangelen utgjorde et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingslova § 4-13. Retten pekte blant annet på at:
- Mangelen gjaldt permanente og uopprettelige forhold
- De planlagte veianleggene ville endre eiendommens karakter vesentlig
- Prisavslag ikke ville være tilstrekkelig kompensasjon
På denne bakgrunn fikk kjøperne rett til å tre ut av avtalen, med tilbakebetaling av kjøpesummen, fratrukket et skjønnsmessig fastsatt bruksfradrag.
Kort oppsummert
- Selger har plikt til å opplyse om konkrete og kjente planer for veianlegg nær eiendommen
- Generelle reguleringsopplysninger er ikke alltid tilstrekkelig
- Opplysningsplikten går foran kjøpers undersøkelsesplikt
- Skjulte veiplaner kan utgjøre vesentlig mangel og gi rett til heving
- Markedsføringen av eiendommen er sentral i mangelvurderingen
Trenger du bistand i en tilsvarende sak, eller har spørsmål om mangler ved kjøp eller salg av bolig, er du velkommen til å kontakte oss på telefon, eller sende en mail til post@aladvokat.no for en uforpliktende vurdering.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
