Prisavslag som følge av omfattende museskader
For tingretten i Møre og Romsdal var det i oktober oppe en sak knyttet til prisavslag som følge av museskader. Boligen var bygget i 1976 og ble kjøpt av saksøker i januar 2023. I forkant av salget hadde selger fylt ut et egenerklæringsskjema, og det ble utarbeidet en tilstandsrapport datert 20.juli 2022. Saksøker fikk både egenerklæring, og tilstandsrapport overlevert i forbindelse med visningen.
Like etter overtakelse skulle saksøker utføre planlagt arbeid på boligen. I forbindelse med fjerning av en bjelke, ble det oppdaget betydelige mengder muselort i etasjeskillet mellom hovedetasjen og kryploftet. For å avdekke rekkevidden av problemene, foretok saksøker oppriving av blant annet kjøkkenet. Her ble det oppdaget store mengder museurin. Etter dette funnet foretok saksøker ytterligere undersøkelser av boligen, og ble da oppmerksom på musebol og betydelige mengder urin og muselort flere steder.
Som følge av dette har saksøker fremsatt krav om prisavslag
Rettslig grunnlag
Av avhendingslova (avhl.) § 4-12 følger det at dersom det foreligger en «mangel» ved eiendommen, kan kjøper kreve prisavslag.
Ved vurdering av om det foreligger en mangel, må det ses hen til avhl. § 3-1 første ledd. Her følger at det foreligger en mangel når eiendommen «ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen».
Bestemmelsen i § 3-1 suppleres av § 3-2 første ledd. Her fremgår det at eiendommen har en mangel dersom den «ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synleg tilstand».
Ved avgjørelse av om det foreligger en mangel, er det uttalt i forarbeidene at det må foretas en konkret helhetsvurdering.
Konkret i saken
Mangel
Det sentrale spørsmålet retten har lagt vekt på ved vurderingen, er om boligen avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente sett hen til de relevante omstendighetene vedrørende boligkjøpet.
Retten legger til grunn at det dreier seg om betydelig museaktivitet i boligen. Museaktiviteten har medført til dels alvorlige skader, særlig i boligens isolasjon og himlingsplater. Skadene er heller ikke begrenset til konkrete deler av eiendommen. Musene har tatt seg inn mellom grunnmur og etasjeskillet.
Boligen var rundt 47 år ved overtakelsen. Retten har i den forbindelse vist til forarbeidene og uttalt at når man kjøper bolig brukt, må man etter omstendighetene finne seg i nokså betydelige feil og svakheter.
At boligen i vårt tilfelle ligger vendt mot skogen, trekker i retning av at en vanlig kjøper må regne med at det kan ha funnet sted aktivitet fra eksempelvis mus. Dette til tross for at selger har svart «nei» på spørsmål om han kjenner til om det har vært skadedyr i boligen.
Saksøker har hevdet at det må foreligge brudd på bestemmelsene i takstforskriften som regulerer kravene til tilstandsrapporten. Dette avviste retten. Saksøker må av den grunn anses for å kjenne til omstendigheter som går tydelig frem av rapporten. Det er lagt til grunn at det fremgår tilstrekkelig klart av tilstandsrapporten at det er funnet tegn til aktivitet fra mus. Dette forutsettes følgelig kjent for saksøker.
Til tross for at saksøker måtte kjenne til at det var museaktivitet, er denne aktiviteten og skadene av et langt større omfang enn det man måtte regne med. Opplysningen om noen få muselorter er gitt i tilknytning til våtrom i underetasjen, mens museaktiviteten og skadene finnes tilnærmet overalt i boligens konstruksjon.
Etter en konkret helhetsvurdering konkluderte retten med at boligen avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente, jf. avhl. § 3-2, jf. § 3-1.
Prisavslag
Når det foreligger en mangel, har saksøker rett på et forholdsmessig prisavslag jf. Avhl. § 4-12 første ledd.
Retten har i denne saken lagt til grunn at det vil være passende med et prisavslag på 373 000 kroner.
Ta kontakt
Står du overfor en lignende sak eller har spørsmål i tilknytning til mangel ved bolig? Ta gjerne kontakt med oss på post@aladvokat.no
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
