Råteskadet tak: Kjøper krevde 900 000 kroner i prisavslag – fikk ikke medhold
Hva kan du forvente når du kjøper en eldre fritidsbolig? En fersk sak i Finansklagenemnda (FinKN-2025-86) gjaldt et tak med omfattende råteskader og spørsmålet om hvorvidt dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven.
Fritidsboligen, oppført i 1864, ble solgt med opplysninger om oppgraderinger, men også behov for modernisering. I selgers egenerklæring fremgikk det at det var råte i gulvet og tidligere musangrep. Taket ble vurdert til tilstandsgrad (TG) 3 i tilstandsrapporten, med anslåtte utbedringskostnader på mellom 100 000 og 300 000 kroner. Etter overtakelsen avdekket kjøper omfattende skader på taket, inkludert feilmonterte asfaltplater som førte til kondens og råteskader. En entreprenør bekreftet at taket var konstruert feil, og kjøper fikk utgifter på over 1,2 millioner kroner for utbedring.
Kjøper krevde prisavslag på 900 000 kroner etter avhl. § 4-12, samt erstatning for advokatutgifter. Han mente at taket var feilkonstruert og at selger hadde gitt misvisende opplysninger. Risikoen for omfattende skader var ikke var tydelig kommunisert, mente han. Det ble ikke gitt medhold i kravene.
Var råteskadene ved taket en mangel etter loven?
Ifølge avhendingsloven kan en eiendom ha en mangel dersom:
- Den ikke er i samsvar med hva kjøper kunne forvente ut fra alder, type og salgsinformasjon (§ 3-2).
- Selger har gitt uriktige eller tilbakeholdt viktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).
Nemnda vurderte at opplysningene gitt i tilstandsrapporten var tilstrekkelig tydelige, og at kostnadsestimatet ikke var uriktig. Et sentralt moment var at boligen var gammel, og at risikoopplysninger om taket var gitt i tilstandsrapporten. Flertallet i nemnda kom dermed til at det ikke forelå en mangel etter avhl. § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.
Hva betyr TG 2 og TG 3?
Tilstandsgrader (TG) benyttes i tilstandsrapporter for å angi omfanget av avvik eller skader på bygningsdeler.
- TG 2 gjelder avvik som kan kreve tiltak. Dette indikerer at det er et avvik som kan ha betydning for bygningens levetid eller funksjon, men som ikke nødvendigvis krever umiddelbar utbedring.
- TG 3 gjelder store eller alvorlige avvik. Dette betyr at bygningsdelen har omfattende skader eller svakheter som krever umiddelbar utbedring for å hindre videre skade eller funksjonssvikt.
Kjøper argumenterte for at takkonstruksjonen (TG 2) også burde vært vurdert til TG 3 på grunn av skjulte feil og skader.
Kjøper fikk ikke medhold i kravet sitt om prisavslag
Finansklagenemnda kom til at det ikke forelå noen mangel etter avhendingsloven § 3-2. Kjøper burde ha forventet risiko for skader basert på boligens alder og informasjonen i tilstandsrapporten. Videre var TG 2-vurderingen av takkonstruksjonen forsvarlig, og kostnadsestimatet på 100 000 – 300 000 kroner var innenfor det som var rimelig å forvente. Selger hadde ikke tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger.
Kjøper fikk ikke prisavslag eller erstatning, og selger vant saken.
Kjøpere av eldre boliger må være særlig oppmerksomme på opplysninger i tilstandsrapporter og egenerklæringer. Det er avgjørende å forstå hvilke elementer kostnadsestimater dekker og hvilken risiko som kan følge med eldre bygningskonstruksjoner.
Har du oppdaget en feil ved din bolig?
Oppdager du råteskader etter boligkjøp, kan det være vanskelig å vite om du har krav på prisavslag eller erstatning. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere om skaden utgjør en mangel etter loven. Riktig juridisk bistand kan være avgjørende for å få dekket kostnadene ved utbedring. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende vurdering av din sak.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
