Boligkjøpere fikk over én million i prisavslag – ny høyesterettsdom endrer spillereglene
Hordaland tingrett har avsagt en dom som kan få stor betydning for alle som kjøper bolig i Norge. For første gang bruker en domstol Høyesteretts ferske avgjørelse fra 2025 som grunnlag i en avhendingssak – og kjøperne vant.
Det som gjør dommen viktig, er ikke bare resultatet – det er begrunnelsen. Retten bygde direkte på Høyesteretts nye avgjørelse fra september 2025 og slo fast at kjøpernes berettigede forventninger veier tyngre enn generelle risikoadvarsler i salgspapirene.
Hva bestemte Høyesterett i 2025?
Høyesterett ryddet opp i en uklar rettstilstand etter at avhendingsloven ble endret i 2022. Det viktigste budskapet var:
- Selger tar risikoen for skjulte feil, også feil som ikke er «vesentlige». Det gamle «som den er»-forbeholdet er borte, og det har reelle konsekvenser.
- Undersøkelsesplikten til kjøper kan ikke tolkes så strengt at selger i praksis slipper unna. Det var nettopp dette lovendringen skulle forhindre.
- Generelle advarsler holder ikke. Vil selger fraskrive seg ansvar, må opplysningene være konkrete og tydelige.
Slik brukte tingretten dette
Hordaland tingrett gikk rett til kjernen: hva kunne kjøperne med rimelighet forvente av boligen? Det er dette som kalles berettigede forventninger, og det er nå det sentrale spørsmålet i mangelsaker.
Konkret betød det:
- Kjøperne visste at loftet var ulovlig innredet, men de hadde likevel grunn til å forvente at de bærende konstruksjonene var intakte.
- Selger markedsførte hybelen som «egen utleiedel». Da kan kjøper forvente at den faktisk oppfyller krav til brann- og lydsikring.
- At tilstandsrapporten nevnte «risiko» i generelle vendinger, var ikke nok til å frita selger for ansvar.
Hva betyr dette for deg?
Kjøper du bolig, teller det nå mer hva du hadde grunn til å forvente, ikke hvor nøye du inspiserte hvert hjørne på visning. Selger du bolig, er det ikke lenger nok å fylle salgsprospektet med forbehold. Konkrete og ærlige opplysninger om kjente feil er det eneste som faktisk beskytter deg.
For forsikringsselskaper og advokater som jobber med boligtvister, er meldingen klar: terskelen for å skylde på kjøpers undersøkelsesplikt er vesentlig høyere enn før.
Har du oppdaget feil etter boligkjøp?
Austin Lyngmyr & Co. Advokatfirma bistår kjøpere og selgere i saker om boligmangler og prisavslag. Ta kontakt for en vurdering av saken din.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
