Typiske mangler ved nybygg

• Manglende brukstillatelse/ferdigattest.
• Avvik fra leveransebeskrivelsen.
• Arbeid som strider med forskrift, avtale eller annen lovgiving. F.eks. knirk i parkett eller annen skade på byggverket.
• Uriktig fakturering.
• Forsinket overtakelse.
• Avvik fra andre forhold i markedsføringen.
• Tilbakeholdte opplysninger om eiendommen m.m.

Forbrukerens rettigheter ved kjøp av ny bolig fra entreprenør/utbygger kommer til anvendelse i Bustadoppføringslova, og må ikke forveksles med Avhendingsloven som tar for seg rettigheter ved kjøp/salg av brukte boliger.

Mangel ved nybygg – dette er dine rettigheter

Har du oppdaget feil eller mangler ved nybygget ditt? Som kjøper kan det være vanskelig å vite hva som faktisk regnes som en mangel, og hvilke krav du kan stille til entreprenøren. Bustadoppføringslova gir deg flere viktige rettigheter – som retting, prisavslag, erstatning og i enkelte tilfeller heving av kontrakten.

1. Når foreligger det en mangel?

Hovedregelen står i bustadoppføringslova § 25: Det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller lovens krav.

Avtalen: Kjøpekontrakten, salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen er de viktigste dokumentene. Det er her du finner hva entreprenøren faktisk har forpliktet seg til å levere. Ofte ligger det skjulte forbehold i disse dokumentene, så det er viktig å lese nøye.

Offentlige krav: Nybygget må også oppfylle byggtekniske forskrifter, som TEK17. Dersom boligen ikke tilfredsstiller kravene, er dette som hovedregel en mangel – med mindre du som forbruker har valgt å ikke bygge på entreprenørens faglige råd.

Bevisbyrden – ditt ansvar

Hvis du mener det foreligger en mangel ved nybygget, er det du som forbruker som må bevise dette. Det betyr at du bør innhente en uavhengig rapport fra en takstmann eller annen sakkyndig. En slik rapport kan være avgjørende for å vinne frem med kravet.

2. Hvis det foreligger en mangel

Når mangelen er dokumentert, har du som forbruker flere krav du kan gjøre gjeldende:

1. Retting
Du har rett til å få mangelen utbedret slik at boligen blir som avtalt. Entreprenøren har samtidig rett til å forsøke retting, så lenge dette kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Rettingen skal skje innen rimelig tid, og alvorlige feil må normalt fikses raskt. Mindre feil kan ofte vente til ettårsbefaringen. Nekter du retting, kan kravet ditt falle helt eller delvis bort.

2. Prisavslag
Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag tilsvarende kostnaden ved å få feilen rettet av en tredjepart. Dersom kostnaden blir urimelig høy, settes prisavslaget lik verdiforringelsen på boligen.

3. Heving
Ved alvorlige mangler kan du heve avtalen. Heving er en streng reaksjon og brukes kun dersom mangelen er vesentlig – for eksempel når boligen ikke kan tas i bruk fordi den mangler midlertidig brukstillatelse.

4. Erstatning
Du kan kreve erstatning for økonomiske tap som følge av mangelen, for eksempel utgifter til sakkyndig bistand eller andre kostnader. Entreprenøren slipper bare ansvar dersom han kan bevise at mangelen skyldes forhold utenfor hans kontroll.

Reklamasjonsfrister

For å bevare rettighetene dine må du reklamere innenfor lovens frister:

Relativ frist: Du må klage til entreprenøren senest tre måneder etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Oversitter du fristen, kan du miste kravet. Reklamasjonen bør være skriftlig, f.eks.:
«Det er oppdaget knirk i gulvet i stuen den 01.01.2025. Ønsker herved å reklamere på forholdet.»

Absolutt frist: Du kan reklamere på mangler i fem år etter overtakelsen. Etter dette er entreprenøren normalt fri for ansvar. Det finnes et unntak ved grov uaktsomhet, men da er det du som må bevise at entreprenøren har handlet uforsvarlig.

Oppsummering

Oppdager du mangel ved nybygg, bør du alltid reklamere skriftlig så snart som mulig, gi entreprenøren mulighet til å rette, og sikre bevis gjennom bilder eller sakkyndig rapport. Ved behov kan du kreve prisavslag, heving eller erstatning.

Ta gjerne kontakt for en gratis førstevurdering av saken din. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere om du har en sak som bør tas videre mot entreprenøren. Send oss en henvendelse eller ta direkte kontakt med vår boligadvokat Martin Arntzen Olufsen.