Manglende opplysninger i tilstandsrapport førte til prisavslag

Bakgrunnen for saken

En enebolig fra 2011 ble solgt for kr 4 millioner i 2023. Badet i første etasje ble beskrevet som «meget innbydende» og nyere i salgsprospektet. I tilstandsrapporten ble veggenes overflater gitt TG2 (TG2 står for vesentlige avvik eller middels kraftige symptomer) på grunn av vindu i våtsone, mens sluk og membran fikk TG3 (TG3 står for store eller alvorlige avvik eller kraftige symptomer). Selgers egenerklæringsskjema oppga videre «nei» på spørsmål om kjennskap til feil eller ufaglært arbeid på våtrom. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at baderomsplatene var feilmontert av en ufaglært, og krevde dermed prisavslag.

Tilstandsgrad er ikke nok

Nemnda vurderte at det var gitt mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten. Ifølge forskrift til avhendingslova § 2-2 skulle den bygningssakkyndige undersøkt badet så grundig at feilmontering ville blitt avdekket – blant annet skulle han ha undersøkt platens underkanter og sett etter tegn på feil utførelse. Selv om TG2 var oppgitt, var dette begrunnet i plasseringen av vinduet i våtsone – ikke i baderomsveggenes monteringsfeil. Nemnda fremhevet at tilstandsgrader alene ikke fritar den bygningssakkyndige fra å beskrive faktiske forhold som kan påvirke kjøperens forventninger. Dette inkluderer opplysninger om vesentlige feil som er synlige ved en grundig befaring.

Mangel

Avhendingslova § 3-7 fastsetter at det foreligger en mangel dersom selgeren gir mangelfulle opplysninger som kan innvirke på avtalen. Nemnda la til grunn at monteringsfeilene kunne blitt oppdaget av takstmannen og at de burde ha blitt nevnt i rapporten. Selv om badets vegger var gitt TG2, mente nemnda at dette ikke varslet kjøper om de faktiske monteringsfeilene. Kjøperens berettigede forventninger om et fagmessig utført bad, og de mangelfulle opplysningene oppfylte vilkårene for mangel etter avhl. § 3-7.

Konklusjon

Etter en skjønnsmessig vurdering tilkjente finansklagenemnda kjøperen kr 60 000 i prisavslag. I tillegg fikk kjøperen tilkjent forsinkelsesrenter og erstatning for advokatutgifter. Saken illustrerer at TG-graderinger alene ikke gir tilstrekkelig informasjon om feil ved en bolig. Det er avgjørende at selgere sørger for at alle relevante opplysninger formidles tydelig.

Ta kontakt

Har du spørsmål om temaet, eller står du i en lignende situasjon? Det kan være avgjørende å få vurdert saken din av en juridisk ekspert. Å søke råd tidlig kan hjelpe deg å navigere i komplekse rettslige problemstillinger og sikre dine interesser. Kontakt oss på post@aladvokat.no eller bruk kontaktskjemaet under for en uforpliktende samtale med våre dyktige advokater.