Manglende opplysning om risiko for boplikt ga 1,35 millioner kroner i prisavslag
Eiendommen ble kjøpt i 2024 for nærmere 9 millioner kroner. Et sentralt forhold ved kjøpet var at boligen ikke var underlagt boplikt. Kjøperne, representert av Partner og Advokat Thor Gunnar Austin, ønsket å bruke eiendommen som fritidsbolig, samtidig som det var viktig for dem å kunne selge den videre senere uten begrensninger som kunne påvirke markedsverdien. Kort tid etter overtakelsen ble kjøperne oppmerksomme på at kommunen arbeidet med å utvide boplikten til å gjelde flere områder, inkludert den aktuelle eiendommen. Denne risikoen hadde de ikke fått opplyst om før kjøpet. Saken reiste derfor spørsmål om manglende informasjon om risikoen for utvidet boplikt utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-7.
Megleren hadde brutt opplysningsplikten
Retten tok utgangspunkt i at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger som kunne få betydning for avtalen. Under salgsprosessen hadde kjøperne gjort det klart at det var viktig for dem at eiendommen ikke var underlagt boplikt, blant annet fordi de ønsket fleksibilitet ved et senere videresalg.
Megleren forklarte at han ikke hadde faktisk kunnskap om risikoen for utvidelse av boplikten. Tingretten viste imidlertid til at spørsmålet hadde vært et sentralt og løpende tema i lokalpolitikken og i lokalpressen over tid. Retten mente derfor at en alminnelig aktsom eiendomsmegler burde ha kjent til risikoen og videreformidlet opplysningen til kjøperne.
Retten la også vekt på at megleren aktivt hadde markedsført eiendommen som en bolig uten boplikt, samtidig som han visste at dette var viktig for kjøperne. På denne bakgrunn kom tingretten til at megleren hadde opptrådt uaktsomt og i strid med både undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven.
Ettersom eiendomsmegleren kunne identifiseres med selgeren etter den strenge profesjonsnormen som gjelder ved boligsalg, ble selger ansvarlig for opplysningssvikten. Retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-7.
Prisavslaget ble satt til 1,36 millioner kroner
Tingretten kom videre til at den utvidede boplikten ville redusere eiendommens verdi ved et senere videresalg. Prisavslaget ble derfor fastsatt ut fra differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Retten bygget blant annet på en verdivurdering som anslo verdireduksjonen til rundt 1,25 millioner kroner.
I tillegg fikk kjøperne dekket utgifter til juridisk bistand og sakkyndig vurdering. Det samlede prisavslaget ble dermed satt til 1, 35 millioner kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter.
Avslutning
Dommen viser at opplysninger om fremtidige og konkrete risikoer knyttet til en eiendom kan være omfattet av selgers opplysningsplikt. Særlig gjelder dette der forholdet kan få betydning for eiendommens verdi eller salgbarhet, og hvor megler burde vært kjent med risikoen gjennom sitt profesjonelle ansvar.
Har du spørsmål om mangler ved boligkjøp eller selgers opplysningsplikt, kan Advokat Thor Gunnar Austin kontaktes for en vurdering av saken.
