Boligkjøpere vant frem med stort prisavslag – Høyesteretts nye dom får virkning i avhendingssak
Hordaland tingrett har avsagt en ny og prinsipielt viktig dom der Høyesterettsdommen HR-2025-1749-A for første gang er lagt til grunn i vurderingen av mangelsansvar etter avhendingsloven.
Retten ga kjøperne medhold i et samlet prisavslag på over en million kroner, etter å ha funnet flere mangler ved boligen, blant annet ulovlig innredet loft, feil ved hybeldel, ulovlig altan og bod. Retten bygget vurderingen direkte på den nye Høyesterettsdommen HR-2025-1749-A, og slo fast at kjøpernes berettigede forventninger veier tyngre enn generelle risikoopplysninger i salgsdokumentene. Dette markerer første gang dommen er brukt i lavere rett og tydelig styrker kjøpervernet i boligkjøpssaker.
Styrket kjøpervern
I september 2025 avsa Høyesterett dommen HR-2025-1749-A, som klargjør grensene mellom kjøpers og selgers ansvar etter lovendringen i 2022.
Domstolen fastslo blant annet at:
- Selgeren bærer risikoen for skjulte feil og mangler, også der disse ikke er vesentlige, etter at «som den er»-forbehold ble fjernet (§ 3-9).
- Kjøpers undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at risikoen flyttes tilbake til kjøperen, jf. avhl. § 3-10.
- Risikoopplysninger må være tydelige og konkrete for å medføre bortfall av mangelskrav.
Høyesterett understreket også at vurderingen etter § 3-2 («berettigede forventninger») skal bygge på en normativ helhetsvurdering, ikke på hva kjøper faktisk forventet.
Betydningen i tingretten – første anvendelse i lavere instans
I dommen fra Hordaland tingrett viser retten gjentatte ganger direkte til HR-2025-1749-A, og siterer flere avsnitt fra avgjørelsen.
Dette er første gang dommen brukes av en underrett, og markerer et tydelig skifte i rettspraksis:
«Det avgjørende er hva kjøperen med rimelighet kunne forvente av boligen, også betegnet som kjøperens berettigede forventninger, jf. HR-2025-1749-A avsnitt 40.»
«Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.» (avsnitt 51)
Retten bruker Høyesteretts føringer aktivt i vurderingen av hvor langt kjøperens undersøkelsesplikt rekker, og hvor tydelige opplysninger må være for å frita selger for ansvar.
Resultatet er at flere av manglene ble ansett som upåregnelige, selv om enkelte svakheter var omtalt i tilstandsrapporten.
Kjøpers forventninger som kjernepunkt
Et gjennomgående tema i dommen er hvor mye en kjøper «med rimelighet kunne forvente».
Tingretten legger Høyesteretts nye forståelse til grunn, og fastslår at:
- Selv om kjøper visste at loftet var ulovlig innredet, kunne de forvente at bærende konstruksjoner ikke var svekket.
- Hybelen ble markedsført som «egen utleiedel» – kjøperne kunne derfor forvente at den oppfylte krav til brann- og lydsikring.
- Generelle advarsler om risiko i tilstandsrapporten er ikke nok til å flytte ansvaret over på kjøper.
Denne anvendelsen viser hvordan de nye prinsippene reelt styrker kjøperens posisjon i tvister om brukte boliger.
Konsekvenser for fremtidige saker
Dommen fra Hordaland tingrett viser hvordan HR-2025-1749-A nå setter en ny standard for vurderingen av mangelskrav i praksis.
Advokatfirmaer og forsikringsselskaper må forholde seg til at terskelen for å påberope kjøpers undersøkelsesplikt har blitt vesentlig høyere.
For boligkjøpere innebærer det at mangelsvurderingen i større grad dreier seg om reelle, berettigede forventninger, ikke om hvor grundig man har undersøkt boligen på visning.
Austin Lyngmyr & Co. Advokatfirma følger utviklingen tett og bistår både kjøpere og selgere i saker om boligkjøp, mangler og prisavslag.
Ta kontakt med oss for vurdering av din sak.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
