Holdt tilbake vesentlige opplysninger – 1,5 millioner i prisavslag

Av senioradvokat Emil August Fjellvang | Sist oppdatert juni 2026

Hva saken handlet om

Eiendommen, en ubeboelig bolig i Trondheim som fremsto som et uferdig byggeprosjekt, ble solgt for 5 070 000 kroner i februar 2023. Selger hadde selv bygget huset og hadde ingeniørbakgrunn og erfaring fra egendrevet entreprenørfirma.

Etter budaksept oppdaget kjøper at en kommunal avløpsledning, en såkalt AF-ledning, var lagt om i forbindelse med byggingen av huset, uten at noen hadde søkt om, fått godkjent eller tegnet dette inn på offentlige ledningskart. På overtakelsen kom det dessuten frem at noen hadde etablert et uvanlig system for håndtering av overvann i kjelleren. Vann rant gjennom to rør ned i en kum, for deretter å pumpes ut til det kommunale avløpsnettet ved hjelp av elektriske pumper.

Kjøper tilbakeholdt 850 000 kroner av kjøpesummen. Selgers forsikringsselskap avviste reklamasjonen. Saken endte til slutt i tingretten og videre for lagmannsretten.

Selger hevdet at kjøper visste nok

Selger anførte at eiendommen ble solgt som en byggeplass, at det manglet ferdigattest og at kjøper var en profesjonell eiendomsutvikler som visste at han overtok et risikoprosjekt. Videre pekte selger på at salgsinformasjonen inneholdt opplysninger om at det ikke ville være mulig å søke ferdigattest og at kjøper overtok ansvar for konsekvensene av manglende offentlig godkjenning.

For overvannsanlegget argumenterte selger med at kjøper befarte kjelleren, og at han ved å løfte på en lem ville kunnet se innretningen. Dessuten hadde salgsdokumentene tatt forbehold om fullstendigheten av opplysningene.

Lagmannsrettens vurdering: opplysningsplikten var ikke oppfylt

Etter avhendingsloven § 3-7 har selger plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til.

Det var ikke omstridt at selger kjente til omleggingen av AF-ledningen. Han hadde selv utført arbeidet. Lagmannsretten slo fast at en ikke godkjent omlegging av en kommunal avløpsledning etter sin art er relevant informasjon for alle kjøpere, fordi kostnadene kan bli betydelige dersom myndighetene ikke godkjenner omleggingen.

Retten avviste selgerens argument om at opplysningene om manglende ferdigattest og offentlig godkjenning var tilstrekkelig. Retten presiserte at disse opplysningene knyttet seg til selve bygningen, ikke til offentlig infrastruktur på eiendommen. Generelle forbehold om at byggetillatelsen ikke lenger var gyldig, fritar ikke selger fra å gi konkrete opplysninger om en ulovlig omlegging av en AF-ledning. At kjøper var profesjonell, endret ikke denne vurderingen.

For systemet med pumpe i kjelleren hadde selger konstruert dette selv. Som ingeniør visste selger at innretningen er uvanlig og krever løpende tilsyn fordi pumpene må fungere for å hindre oversvømmelse. Lagmannsretten la til grunn at dette var et system for håndtering av overvann, ikke kun vanninnsig. Retten viste blant annet til at kjelleren fyltes med store vannmengder under snøsmeltingen da pumpene sto uten strøm, og til at selger selv under overtakelsen forklarte at overvann og vann fra naboenes taknedløp renner ned i kummen.

Retten fremhevet et sentralt prinsipp

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette gjelder særlig der selger sitter på konkret og spesifikk kunnskap som han vet er av betydning for kjøperen. En selger kan da ikke nøye seg med å gi generelle oppfordringer om å undersøke nærmere. Det var dessuten krevende å skaffe seg kunnskap om innretningen under befaringen, ettersom kjelleren manglet belysning, ikke var ryddet og var forbundet med en viss fare å oppholde seg i.

Retten bemerket også at en tinglyst erklæring fra 1988 forutsatte at overvannskummen skulle plasseres utenfor bygget, i den felles avkjørselen. Dette styrket kjøpers forventning om at det fantes et ordinært anlegg utenfor selve huset.

Prisavslag og erstatning: Slik ble beløpene fastsatt

For AF-ledningen påla retten selger å erstatte kjøpers utgifter til å avdekke problemet og utarbeide søknad om ny trase.

For overvannsanlegget krevde kjøper prisavslag tilsvarende kostnaden ved å flytte anlegget ut av huset. En entreprenør hadde tilbudt å gjøre jobben for 1 831 750 kroner. Lagmannsretten slo fast at fullgod retting måtte vurderes ut fra kjøpers berettigede forventning. Kjøper kunne forvente at et overvannsanlegg ikke hører hjemme innendørs. Selger argumenterte for at det holdt å bytte pumpene, men fikk ikke medhold. Retten la til grunn at en kjellerkum-løsning for overvann er et vesentlig minus ved salg, og eiendomsmegler anslo verdireduksjonen til 2 290 000 kroner basert på at noen faktisk hadde videresolgt boligen til en langt lavere pris enn prisantydning.

Etter avhendingsloven § 4-12 tilsvarer prisavslaget utbedringskostnaden, med mindre selger godtgjør med klar sannsynlighetsovervekt at verdireduksjonen er lavere. Den bevisbyrden klarte ikke selger å løfte. Retten satte prisavslaget til 1 571 750 kroner etter fradrag for standardheving på 260 000 kroner. I tillegg dømte retten selger til å betale 343 347,50 kroner i sakskostnader for lagmannsretten.

Hva betyr dommen for deg som boligkjøper?

Dommen har betydning langt utover den konkrete saken. Generelle forbehold beskytter ikke selger. Mange salgsoppgaver inneholder standardiserte forbehold om manglende ferdigattest, tilstandsgrader og behov for tiltak. Lagmannsretten slår fast at slike forbehold ikke er tilstrekkelige dersom selger sitter på konkret kunnskap om bestemte forhold. Selger plikter å opplyse særskilt om det han faktisk vet.

Kjøpers profesjonalitet er irrelevant. Selger anførte at kjøper var en profesjonell eiendomsutvikler og derfor burde ha stilt strengere krav til egne undersøkelser. Lagmannsretten avviste dette. Opplysningsplikten gjelder likt uavhengig av hvem kjøperen er, så lenge selger sitter på konkret informasjon.

Selger kan ikke vippe bevisbyrden over på kjøper gjennom vage oppfordringer. Det holder ikke å be kjøper om å «undersøke selv» eller å ta generelle forbehold om at mye er ukjent. Når selger har kunnskap, plikter han å dele den.

Boligselgerforsikringen avslår ofte krav, men det betyr ikke at man skal gi opp. I denne saken avviste selgers forsikringsselskap kravet. Det skjer langt oftere enn folk er klar over, og avslaget er sjelden det siste ordet. En boligkjøper som har fått avslag bør ikke uten videre akseptere det som endelig.

Hva bør du gjøre dersom du har oppdaget feil eller mangler?

Det første og viktigste er å reklamere skriftlig så fort som mulig. Beskriv mangelen konkret nok til at selger forstår hva du påberoper deg.

Hvis forsikringsselskapet avviser kravet eller ikke svarer, er det på tide å vurdere juridisk bistand. En advokat kan hjelpe deg å innhente nødvendig og god informasjon. En sak som denne viser at det kan dreie seg om millionbeløp, og at argumentene på begge sider er teknisk krevende. Det er langt fra sikkert at det selger eller forsikringsselskapet hevder, stemmer.

Snakk med en advokat med erfaring fra boligtvister

Har du oppdaget skjulte feil og mangler etter boligkjøp, fått avslag fra boligselgerforsikringen, eller lurer på om du har grunnlag for å fremme et mangelskrav? En advokat med særlig kompetanse innen avhendingsloven kan hjelpe deg med å vurdere saken din, sikre at reklamasjonen er korrekt utformet, og representere deg overfor selger, forsikringsselskapet eller i retten.

Ta kontakt for en innledende vurdering av din sak.