Avslo forlik på 50 000 kroner – fikk 30 000 og en regning på 185 000
Et par fant råteskade over inngangsdøren noen måneder etter at de hadde flyttet inn i et rekkehus. De krevde rundt 520 000 kroner i prisavslag for å rive og bygge opp hele inngangspartiet på nytt. Tingretten kom til at boligen hadde en mangel, men at skaden kunne repareres lokalt. Prisavslaget ble 30 000 kroner. Fordi kjøperne tidligere hadde takket nei til et forlikstilbud på 50 000 kroner, ble de i tillegg dømt til å betale selgernes sakskostnader på rundt 185 000 kroner.
Dommen viser at det ikke er nok å få rett i at boligen har en mangel. Du må også kunne dokumentere hva det faktisk koster å rette den. Og du bør tenke deg godt om før du sier nei til et forlikstilbud.
Inngangspartiet var bygget inn ved egeninnsats
Kjøperne betalte nesten 11 millioner kroner for et rekkehus fra 1960-tallet. Selgerne hadde selv bygget inn det gamle, åpne inngangspartiet og en bod, slik at arealet ble en del av boligens oppvarmede innvendige areal.
Salgsdokumentene var ganske åpne om dette. Det sto at arbeidet i stor grad var utført ved egeninnsats og av ufaglærte, og at ombyggingen ikke var byggesøkt. I tilstandsrapporten hadde blant annet taktekking, nedløp og veggkonstruksjon fått tilstandsgrad 2 (TG 2). Det var også nevnt påbegynnende råte i kledningen og dårlig lufting.
Råteskade bak kledningen – og en SMS fra selger
Noen måneder etter overtakelsen oppdaget kjøperne råteskader over inngangsdøren. Da de tok kontakt, svarte selgeren på SMS at han kjente til en «gammel fuktskade» i området, og at eldre konstruksjonsvirke var beholdt fordi det ble vurdert som «solid nok». Dette sto ikke i salgsdokumentene.
Kjøpernes takstmann mente at hele inngangspartiet var bygget feil, uten dampsperre, vindsperre og lufting, og at det måtte rives og bygges opp på nytt. Prislappen var rundt 520 000 kroner. Selgernes takstmann mente at skaden var lokal, trolig skyldtes et skadet nedløp, og kunne utbedres for 15 000 kroner.
Retten: Boligen hadde en mangel
Selgerne mente at kjøperne hadde fått så mye informasjon om egeninnsats, manglende byggesøknad og TG 2 at de måtte regne med slike feil. Det var ikke tingretten enig i.
Retten la riktignok vekt på at opplysningene senket hva kjøperne kunne forvente. Mindre avvik og et visst behov for utbedring måtte de regne med. Men generelle advarsler betyr ikke at kjøperen overtar risikoen for enhver skjult skade. Inngangspartiet var bygget om bare få år før salget, og det ble solgt som en vanlig del av boligens innvendige areal. Da kunne kjøperne forvente at det tålte å brukes slik, uten skjult råte i konstruksjonen.
Retten skilte også mellom opplysninger om begynnende råte i den utvendige kledningen og skjult råte inne i selve konstruksjonen. Det første ga ikke kjøperne grunn til å regne med det siste. Boligen hadde derfor en mangel etter avhendingsloven § 3-2.
Kravet om full ombygging falt
Selv om kjøperne fikk medhold i at det forelå en mangel, tapte de på spørsmålet om hva det skulle koste.
Kjøpernes takstmann hadde bare åpnet konstruksjonen noen få steder, og skrev selv at han ikke kunne si sikkert hvor langt skadene gikk. Likevel bygget kravet på det dyreste alternativet: å rive alt ned til grunnmuren og bygge nytt. Tilbudet skilte heller ikke mellom det som var nødvendig for å rette råteskaden, og det som i praksis var en oppgradering av hele inngangspartiet. Verken takstmannen eller entreprenøren forklarte seg i retten.
Samtidig mente retten at 15 000 kroner var for lite, siden ingen hadde kartlagt hvor langt skaden strakk seg. Utbedringskostnaden ble satt skjønnsmessig til 40 000 kroner. Etter fratrekk av egenandelen på 10 000 kroner, som kjøperen selv må bære, ble prisavslaget 30 000 kroner med renter.
Det avslåtte forlikstilbudet ble dyrt
Før søksmålet hadde selgersiden tilbudt kjøperne 50 000 kroner for å avslutte saken. Kjøperne takket nei og gikk videre med et krav på over en halv million.
I retten fikk de knapt seks prosent av det de krevde, og mindre enn de hadde blitt tilbudt. Retten mente at ingen av partene hadde vunnet saken fullt ut, men at det var tungtveiende grunner til at selgersiden likevel skulle få dekket sine kostnader. Kjøperne ble dømt til å betale rundt 185 000 kroner i sakskostnader, i tillegg til utgiftene til sin egen advokat.
Regnestykket endte altså med at kjøperne fikk 30 000 kroner, men måtte betale over seks ganger så mye til motparten.
Hva kan du lære av dommen?
Generelle advarsler i salgsoppgaven fritar ikke selgeren for alt. Selv om det står at arbeidet er gjort med egeninnsats, eller at en bygningsdel har TG 2, kan du ha krav på prisavslag dersom feilen er mer alvorlig enn opplysningene ga grunn til å tro.
Kravet må stå i forhold til skaden du kan bevise. Prisavslaget skal dekke det det koster å rette mangelen, ikke en ny og bedre konstruksjon. Er skadeomfanget usikkert, bør det kartlegges før du går til sak, og kostnadsoverslaget bør skille mellom nødvendig reparasjon og oppgradering.
Vurder forlikstilbud nøye. Får du ikke mer i retten enn du ble tilbudt, kan du ende opp med å betale motpartens advokatregning. Det kan fort bli langt dyrere enn selve tvisten.
Har du oppdaget råte eller andre feil ved boligen?
Råteskader og andre skjulte feil oppdages ofte først etter at du har flyttet inn. Da er det viktig å reklamere i tide og å få en realistisk vurdering av både mangelen og hva den koster å rette. Vi hjelper boligkjøpere og boligselgere med å vurdere saken tidlig, og med å finne en god løsning – enten gjennom forhandlinger eller i retten.
Kontakt oss for en gratis og uforpliktende førstevurdering av din sak.
Andre relevante artikler
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
