Hva kan du forvente av boligen du kjøpte? Mangler ved bolig etter avhendingsloven § 3-2

Det rettslige utgangspunktet

Avhendingsloven § 3-2 første ledd slår fast når eiendommen har en mangel. Det gjelder dersom den ikke samsvarer med det «kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand».

Bestemmelsen er vid og omfattende. Det er nesten ingen grenser for hva som kan falle inn under den. Dette er bevisst fra lovgivers side.

Loven legger opp til en konkret helhetsvurdering. Ingen boliger er like. Derfor må forventningene til en nyoppført bolig skille seg vesentlig fra forventningene til en mye eldre enebolig.

Kjøper du en eldre bolig, må du som utgangspunkt akseptere en viss slitasje. Det samme gjelder eldre rørføringer og løsninger som ikke holder dagens standard. Slike forhold utgjør ikke i seg selv en mangel.

Boligen kan likevel ha skjulte feil. Dersom disse går ut over det du med rimelighet kunne regne med, kan det foreligge en mangel.

Et godt eksempel er at tilstandsrapporten har gitt tilstandsgrad 1. Dersom forholdet egentlig tilsier en høyere grad, kan dette få betydning for mangelsvurderingen.

Når foreligger det mangler ved bolig?

Ved vurderingen av om det foreligger en mangel etter § 3-2, ser man på kjøpers berettigede forventninger. Spørsmålet er hva en normalt aktsom boligkjøper i samme situasjon kunne forvente.

Boligens type spiller også en rolle. Forventningene til et rekkehus fra 1980-tallet er annerledes enn til en nybygd enebolig.

Alderen er også sentral. Naturlig aldersslitasje gir normalt ikke grunnlag for mangelskrav dersom kjøperen kjente eller burde kjent til forholdet.

Den synlige tilstanden på visning veier tungt. Skjulte forhold kan likevel utgjøre en mangel. Det gjelder særlig dersom de ikke fremgår av tilstandsrapporten eller salgsdokumentene.

Selgeren går derfor ikke automatisk fri for ansvar fordi boligen ble solgt billig. Det samme gjelder dersom kjøperen visste at boligen trengte oppussing.

I ettertid kan det for eksempel vise seg å være fuktskader i konstruksjonen. Det kan også være feil ved våtrom eller mangler ved dreneringen.

Slike mangler ved bolig kan gi kjøperen et krav etter avhendingsloven. Det gjelder særlig dersom selgeren ikke opplyste om forholdene og kjøperen ikke kunne oppdage dem.

Særlig om formål og offentligrettslige krav

Loven gir kjøperen ytterligere vern i to situasjoner.

For det første gjelder det dersom eiendommen ikke egner seg til et særlig formål. Selgeren må ha kjent eller måtte kjenne til dette formålet da handelen ble inngått.

Tenk deg at du kjøper en bolig for å leie ut en del av den. Selgeren vet om dette formålet. Senere viser det seg at utleiedelen ikke oppfyller kravene. Da kan du ha et mangelskrav etter § 3-2 annet ledd.

For det andre gjelder særlige regler ved forbrukerkjøp. Eiendommen har da en mangel dersom den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått.

Dette kan blant annet gjelde krav til bruksendring og tekniske forskrifter. Det kan også gjelde manglende tillatelser eller tillatelser som bygger på feil grunnlag.

Mange kjøpere er ikke klar over dette. De kan ha et krav selv om feilen fremstår som «teknisk» eller «offentligrettslig».

Hva skjedde med «som den er»-forbeholdet?

Tidligere var det svært vanlig å selge boliger med et «som den er»-forbehold. Dette hevet terskelen for å nå frem med mangelskrav.

Fra 1. januar 2022 ble reglene endret. Selger kan ikke lenger gyldig ta et slikt forbehold overfor en forbrukerkjøper.

Endringen skal gi selgere en sterkere oppfordring til å legge frem relevant informasjon. En grundig tilstandsrapport og en godt og ærlig utfylt egenerklæring er derfor særlig viktig.

Utgangspunktet i forbrukerkjøp er nå klarere. Boligens faktiske tilstand skal samsvare med forventningene § 3-2 gir kjøperen rett til å ha.

Reklamasjon ved mangler ved bolig

Oppdager du mangler ved bolig, er det viktig å reklamere i tide. Du må gjøre det innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Det gjelder også en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen.

Mange kjøpere mister dessverre ellers berettigede krav fordi de venter for lenge. Oppdager du noe som ikke stemmer med det du ble forespeilet, bør du derfor handle raskt.

Når bør du kontakte advokat?

Boligsaker etter avhendingsloven er et spesialisert rettsområde. Både de faktiske og juridiske vurderingene kan være krevende.

Det kan være vanskelig å avgjøre om en feil utgjør en mangel i lovens forstand. Det samme gjelder hvilke krav du kan fremme og hvordan du bør fremme dem.

Slike vurderinger krever inngående kjennskap til regelverket og rettspraksis.

Erfaringen viser at boligkjøpere som søker juridisk bistand tidlig, oftere lykkes med kravene sine. Det gjelder særlig sammenlignet med dem som forsøker å håndtere saken alene.

Har du oppdaget mangler ved bolig du har kjøpt? Lurer du på om du har et krav mot selger eller selgers forsikringsselskap? Da er du velkommen til å ta kontakt for en vurdering av saken din.