Kjøpte bolig for 5,8 millioner – fikk heve etter omfattende feil og skjulte risikoforhold

Boligen ble markedsført som omfattende renovert

I mars 2023 kjøpte et par eneboligen i Klæbu for 5,8 millioner kroner. Prisen lå 310 000 kroner over prisantydningen.

Boligen var opprinnelig oppført på 1970-tallet, men ifølge salgsdokumentene hadde den gjennomgått omfattende arbeider i årene før salget. Blant annet hadde noen hevet huset, støpt nye fundamenter og kjellergulv og oppgradert dreneringen. De hadde også utført arbeider på fasaden, terrassen og garasjen.

I tilstandsrapporten fikk mange av bygningsdelene tilstandsgrad 1, som betyr mindre avvik. Dette bidro til å forme bildet kjøperne fikk av boligens tilstand.

Etter overtakelsen 10. april 2023 startet imidlertid en langvarig konflikt om en rekke feil og mangler.

Fukt i veggene og feil ved dreneringen

Et av de mest alvorlige problemene var fukt i bunnsvill og stendere i kjellerveggene. Dette er deler av trekonstruksjonen som kan ta skade dersom de utsettes for fukt over tid.

Kjøperne mente at fukten hang sammen med feil ved dreneringen og betongfundamentet under veggene. Undersøkelser viste blant annet at vannet ikke rant godt nok bort, at deler av fundamentet manglet isolering, og at håndverkerne ikke hadde utført fuktsikringen på en tilfredsstillende måte.

Fuktmålinger viste forhøyede verdier på fem av sju målte steder. På enkelte steder lå nivået betydelig over grenseverdien som gjaldt for trekonstruksjoner under terreng.

Etter lagmannsrettens vurdering sannsynliggjorde bevisene at svakheter ved dreneringen og fundamentet hadde forårsaket fuktproblemene. Kjøperne hadde heller ingen rimelig grunn til å forvente fukt i veggene. Salgsdokumentene opplyste nemlig at selgerne hadde oppgradert dreneringen, og at den hadde fått en god vurdering.

Undersøkelsene i forbindelse med salget burde dessuten ha avdekket fukten. Takstmannen hadde ikke tatt hull i veggen, til tross for at den uvanlige konstruksjonen ga særlig grunn til å gjøre det.

Skjulte asbestplater var ikke omtalt tydelig nok

Et annet sentralt problem var eternittplater med asbest som dekket grunnmuren og kjellerens yttervegger. Platene lå skjult bak isolasjon og sementbaserte fasadeplater, slik at kjøperne ikke kunne se dem ved en vanlig inspeksjon.

Selgerne kjente til at asbestplatene lå innebygd i konstruksjonen. Takstmannen hadde også fått se bilder av arbeidene, men salgsdokumentene omtalte bare sementbaserte plater.

De skjulte asbestplatene utgjorde en mangel, konkluderte lagmannsretten. Kjøperne burde ha fått opplysninger om dem før kjøpet.

Selv om risikoen i den konkrete situasjonen trolig var liten så lenge platene var intakte, mente retten at kjøpere bør få vite om asbest, slik at de selv kan vurdere forholdet. Platene strakte seg dessuten langs en hel kjelleretasje som familien i stor grad brukte til soverom.

Før salget hadde selgerne også fått utført omfattende arbeider med drenering og yttervegger. Kjøperne hadde derfor ingen grunn til å regne med at asbestholdige plater fortsatt lå skjult i konstruksjonen.

Grunnmuren var en risikokonstruksjon – uten at risikoen ble forklart

Boligens grunnmur skilte seg fra det vanlige: Den besto av treverk, også under bakkenivå, i stedet for en tradisjonell murkonstruksjon.

Løsningen stammet fra et eldre prøveprosjekt. En slik konstruksjon kan være særlig sårbar for fukt, mugg og råte fordi treverk og andre organiske materialer kan ta skade når de utsettes for fukt over tid.

Salgsdokumentene beskrev hvordan håndverkerne hadde bygget opp kjellerveggen, blant annet gjennom opplysninger i en eldre byggetillatelse. Likevel mente lagmannsretten at informasjonen ikke forklarte risikoen godt nok for en vanlig boligkjøper.

Tilstandsrapporten ga dessuten grunnmuren tilstandsgrad 1. Denne vurderingen kunne gi inntrykk av at konstruksjonen var i god stand og ikke hadde særlige risikofaktorer.

Det er ikke alltid nok å beskrive hvordan noen har bygget en bygningsdel, understreket retten. Når konstruksjonen innebærer en spesiell risiko, må selgeren forklare den tydelig nok til at en vanlig forbruker forstår hva den betyr i praksis.

På denne bakgrunnen kom lagmannsretten til at også grunnmurens risikokonstruksjon utgjorde en mangel.

Flere feil ved veranda, inngangsparti, garasje og bad

Problemene begrenset seg ikke til kjelleren og grunnmuren. Retten fant også mangler ved flere andre deler av eiendommen:

• Verandaen: Den var skjev, og rekkverket hadde feil høyde. Retten mente at forholdene blant annet hang sammen med grunnforhold og fundamentering.
• Inngangspartiet: Her fant retten skjevheter og mangler ved rekkverket og understøttingen.
• Garasjen: Garasjeporten var defekt, inngangsdøren var uegnet, og det manglet tilstrekkelig fall ved garasjen og vaskeplassen.
• Badet i kjelleren: Gulvet hadde ikke tilfredsstillende fall i dusjsonen, og løsningen ved døren ga ikke tilstrekkelig lekkasjesikring.

For flere av disse forholdene mente retten at kjøperne både hadde fått en bolig med mangler og manglet opplysninger som burde ha stått i salgsdokumentene.

Ikke alle kjøpernes innsigelser førte frem. Retten mente blant annet at kjøperne ikke hadde dokumentert at ventilasjonen var dårligere enn man kunne forvente av en bolig fra byggeåret. Kravet om skjeve gulv mellom etasjene førte heller ikke frem, fordi kjøperne hadde fremsatt det for sent.

Kjøperne reklamerte i flere omganger

Kjøperne varslet om problemer kort tid etter overtakelsen og sendte flere reklamasjoner etter hvert som de undersøkte nye forhold. De innhentet også fagkyndige rapporter og pristilbud på utbedringer.

I mai 2024 krevde de å få heve kjøpet. Selgersiden avviste kravet, men erkjente ansvar for enkelte mangler og tilbød et oppgjør på 251 828 kroner. Kjøperne takket nei.

Et viktig spørsmål i saken var om kjøperne hadde krevd heving for sent. Etter avhendingslova må kjøperen varsle om heving innen rimelig tid etter at vedkommende fikk, eller burde ha fått, tilstrekkelig kunnskap om forholdene som gjør det realistisk å heve kjøpet.

Lagmannsretten viste til Høyesteretts avgjørelse HR-2026-1307-A og understreket at retten må vurdere fristen konkret. Det avgjørende er ikke nødvendigvis når kjøperen oppdaget den første feilen, men når kjøperen hadde nok informasjon til å forstå at manglene samlet kunne være så alvorlige at heving var aktuelt.

I denne saken avdekket kjøperne nye avvik fortløpende. Først våren 2024, da de fikk mer informasjon om badet og den risikofylte grunnmurskonstruksjonen, hadde de etter lagmannsrettens vurdering tilstrekkelig grunnlag for å vurdere heving. Kjøperne fremsatte kravet 6. mai 2024, og retten kom til at de hadde overholdt fristen.

Utbedringene ville koste nær 2,3 millioner kroner

Lagmannsretten la til grunn at kjøperne måtte bruke i underkant av 2,3 millioner kroner på nødvendige utbedringer. Det tilsvarte nær 40 prosent av kjøpesummen på 5,8 millioner kroner.

Beløpet omfattet blant annet omfattende arbeid med drenering og fuktsikring, fjerning av asbestplater, utbedring av veranda og inngangsparti samt arbeid på bad og garasje.

Grunnmurens risikokonstruksjon skapte dessuten et problem som kjøperne ikke uten videre kunne løse med utbedringer. Særlig fuktproblemene og den sårbare grunnmuren utgjorde grunnleggende mangler som kunne gi kjøperne betydelig bekymring, mente retten.

Da lagmannsretten vurderte manglene samlet, kom den til at et prisavslag ikke ville være en tilstrekkelig reaksjon. Kjøperne hadde rimelig grunn til å komme seg ut av avtalen.

Lagmannsretten ga kjøperne rett til å heve

Frostating lagmannsrett kom enstemmig til at manglene samlet utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd. Kjøperne fikk derfor medhold i kravet om å heve boligkjøpet.

Når kjøperen hever et kjøp, skal partene som hovedregel levere tilbake det de har mottatt. Kjøperne må dermed overføre eiendommen tilbake, mens selgersiden må betale tilbake kjøpesummen.

Retten fastsatte tilbakebetalingen til 5 384 000 kroner. Fra den opprinnelige kjøpesummen på 5,8 millioner kroner trakk den fra 416 000 kroner for fordelen kjøperne hadde hatt av å bo i boligen etter overtakelsen. Dette kalles bonytte.

I tillegg fikk kjøperne 183 020 kroner i erstatning. Beløpet dekket blant annet kjøpsomkostninger, skjønnsmessig fastsatte flyttekostnader og egenandel til juridisk bistand.

Selgerne og Anticimex Forsikring måtte også dekke kjøpernes sakskostnader på 378 829 kroner for tingretten og 522 903 kroner for lagmannsretten.

Hva kan andre boligkjøpere lære av dommen?

Dommen illustrerer flere viktige poenger ved kjøp og salg av brukt bolig.

For det første kan mange mangler samlet gi grunnlag for heving, selv om ikke alle feilene isolert sett er alvorlige nok. Retten vurderer både kostnadene, manglenes karakter, risikoen for videre skader og hvor stor betydning forholdene har for kjøperen.

For det andre må salgsdokumentene formidle informasjonen på en forståelig måte. Det er ikke alltid nok å beskrive en uvanlig konstruksjon teknisk korrekt. Selgeren må også forklare risikoen dersom en vanlig kjøper ellers ikke forstår hva konstruksjonen innebærer.

For det tredje bør kjøpere reklamere skriftlig når de oppdager feil, og følge opp med undersøkelser ved behov. Samtidig viser saken at retten må vurdere fristen for å kreve heving konkret, ut fra når manglene samlet gir et realistisk grunnlag for å gå fra avtalen.

Dommen understreker dermed betydningen av grundige tilstandsrapporter og tydelig informasjon ved boligsalg – særlig når boligen har gjennomgått omfattende ombygginger eller har uvanlige konstruksjoner.