Husbukk i taket ga rett til heving

Hva skjedde?

Kjøperne kjøpte en eldre enebolig for 2,4 millioner kroner, noe under prisantydning. De så på huset som et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten ga TG3 på bad og kjøkken, og de satte opp et budsjett og fikk byggelån for å ta disse rommene først. Taket hadde TG2 på grunn av dårlig lufting, noe som er enkelt å utbedre.

Kort tid etter overtakelsen gikk kjøperne opp på loftet. De så dryss under takstolene og at treverket bulte. Etter litt undersøkelser forsto de at det var husbukk. Dagen etter fant de også spor etter husbukk i kjøkken, stue og soverom.

Kjøperne reklamerte raskt. En entreprenør som kom på befaring kunne høre at det knaket i treverket, et tegn på at angrepet fortsatt var aktivt. Etter hvert krevde kjøperne kjøpet hevet. Selgers forsikringsselskaper godtok at boligen hadde en mangel, men mente at et prisavslag var nok.

Tingretten ga kjøperne medhold i hevingskravet. Selgersiden anket, men lagmannsretten kom til samme resultat.

Hvorfor fikk kjøperne heve kjøpet?

For å heve et boligkjøp må mangelen være et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingslova § 4-13. Terskelen er høy. Retten skal gjøre en helhetsvurdering, der spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen. Det finnes ingen fast prosentgrense, men forholdet mellom utbedringskostnadene og kjøpesummen er et viktig hjelpemiddel.

Lagmannsretten la også vekt på at saken gjaldt en avtale inngått etter lovendringene i 2022. Det er ikke lenger mulig å selge bolig «som den er» til forbrukere, og selgeren bærer nå mer av risikoen for skjulte feil.

Hele taket måtte skiftes

Partene var enige om at boligen måtte gasses for å drepe husbukken, og at taket i et tilbygg måtte bygges opp på nytt. Selgersiden mente at det holdt med lokale forsterkninger i resten av huset. Det var lagmannsretten ikke enig i. Loftet var ett sammenhengende rom, og utbedringen var søknadspliktig. Da må dagens byggtekniske krav til blant annet snølast, isolasjon og lufttetthet oppfylles. Retten kom til at hele takkonstruksjonen måtte skiftes.

Allerede det at deler av taket måtte bygges opp på nytt, viste at mangelen var alvorlig. Det er stor forskjell på å skifte taktekke og å måtte bygge en ny takkonstruksjon. Tilstandsrapporten ga ikke kjøperne grunn til å regne med noe slikt, selv om de visste at de kjøpte et hus som trengte oppussing.

Kostnad, tid og ulempe

De sakkyndige var svært uenige om prisen, med anslag fra under en million til nesten tre millioner kroner. Retten kom til at et nytt tak ville koste minst 1,1 millioner kroner. Med gassing kom utbedringen på rundt 1,5 millioner kroner, over 60 prosent av kjøpesummen.

Arbeidet ville ta rundt fem og en halv måned, i tillegg til tiden det tar å gasse huset. Kjøperne hadde heller ikke kunnet bo i boligen mens saken pågikk. Retten mente dette var en klar ulempe for dem.

Hvorfor var ikke prisavslag nok?

Etter lagmannsrettens syn ville et prisavslag verken rette opp de økonomiske følgene eller være en rimelig reaksjon. Kostnadene var usikre fordi beregningene sprikte så mye. I tillegg hadde kjøperne lagt en plan der loftet ikke hastet. Med et prisavslag måtte de prioritere et nytt tak først, og selv dekke en del av regningen gjennom fradrag for standardheving. Det ville snu opp ned på hele planen de hadde finansiert kjøpet etter.

Takstmannen burde sett boremelet

Selgerens skyld har betydning for om et kjøp kan heves. I denne saken var det takstmannen som hadde gjort feil, men retten mente at selgeren må svare for ham.

Forskriften til avhendingslova sier at den bygningssakkyndige skal se etter skadedyr og andre biologiske skadegjørere på kaldloft. Takstmannen hadde med lommelykt, fuktmåler og kniv. Det var ikke lys på loftet. Han stakk kniven i treverket noen få steder uten å finne husbukk.

På et av bildene han tok, og som han brukte i tilstandsrapporten, var det likevel synlig boremel fra husbukk. Han forklarte at han hadde fokus på fuktmålingen og ikke la merke til boremelet da han gikk gjennom bildene.

Lagmannsretten mente takstmannen hadde opptrådt uaktsomt. En takstmann må sørge for nok lys til å kunne se skadedyr. Han må også gå gjennom bildene sine med tanke på alt han skal se etter, ikke bare det bildet var ment å vise. Hadde han gjort det, ville han ha oppdaget boremelet, undersøkt mer og avdekket angrepet. Retten mente denne feilen var hovedgrunnen til at husbukken ikke ble oppdaget før salget.

Selgeren svarer for takstmannen

Selgersiden mente at selgeren ikke kunne holdes ansvarlig for takstmannens feil. Retten var uenig. Takstmannen var selgerens medhjelper ved salget, og da ligger feilene hans innenfor selgerens kontroll. Dette følger av forarbeidene til loven og er lagt til grunn i juridisk teori.

Selgeren kunne derfor ikke vise til at husbukken var en skjult mangel utenfor hennes kontroll. Dermed hadde hun et såkalt kontrollansvar, og kjøperne kunne kreve erstatning for direkte tap, jf. avhendingslova § 4-14.

Hva fikk kjøperne i erstatning?

Ved heving skal partene levere tilbake det de har fått. Selgeren får boligen tilbake, og kjøperne får tilbake kjøpesummen på 2,4 millioner kroner. Selgersiden hadde allerede betalt 750 000 kroner som forskudd, og dette ble trukket fra. Kjøperne fikk forsinkelsesrente fra 30 dager etter at de krevde hevingen.

I tillegg fikk kjøperne rundt 515 000 kroner i erstatning. Det dekket blant annet utgifter til leiebolig i tre år, dokumentavgift og andre kjøpsomkostninger. De fikk også dekket rentetapet fra overtakelsen og fram til forsinkelsesrenten begynte å løpe. For arbeid og utlegg de hadde hatt på boligen, fikk de bare 40 000 kroner av de rundt 450 000 de krevde.

Ingen erstatning for tapt verdiøkning

Partene var enige om at boligen hadde steget rundt 300 000 kroner i verdi siden kjøpet. Den verdiøkningen går kjøperne glipp av når de leverer boligen tilbake. Likevel fikk de ikke erstatning for den.

Grunnen er at kjøperne ikke skal få dekket det samme tapet to ganger. Etter Høyesteretts praksis må erstatning for tapt verdiøkning ses i sammenheng med forsinkelsesrenten. Kjøperne mente at bare en del av renten skulle trekkes fra fordi selgersiden hadde skyld. Retten mente at selgersiden ikke kunne bebreides for at oppgjøret tok tid, siden de hadde bestridt kravet. Forsinkelsesrenten etter skatt var høyere enn verdiøkningen, og da ble det ingenting igjen å erstatte.

Sakskostnader

Kjøperne vant saken i det vesentlige, og selgersiden må dekke sakskostnadene deres i begge instanser. For lagmannsretten fikk kjøperne rundt 675 000 kroner. Retten satte likevel ned advokatkostnadene noe. Saken sto i stor grad i samme stilling som i tingretten, og mye av arbeidet kunne brukes på nytt.

Hva betyr dommen for deg?

Dommen viser at det kan være mulig å heve et boligkjøp selv om du har kjøpt et eldre hus som oppussingsobjekt. Det avgjørende er om feilen er langt mer alvorlig enn det salgsoppgaven og tilstandsrapporten ga grunn til å tro. Et tak som må bygges opp på nytt, er noe annet enn vanlig slitasje.

Dommen viser også at takstmannens feil kan få store følger for selgeren. Har takstmannen oversett noe han burde ha sett, kan det både styrke et krav om heving og gi grunnlag for erstatning.

Samtidig er terskelen for heving høy, og hver sak vurderes konkret. Det er viktig å dokumentere skadene godt og hente inn kostnadsoverslag tidlig. Husk også at du må reklamere innen rimelig tid. Les mer om hvorfor reklamasjonsfristen er så viktig ved boligkjøp.

Trenger du hjelp med en boligsak?

Vi hjelper både kjøpere og selgere i boligtvister over hele landet. Ta kontakt med oss for en vurdering av saken din.