TG1 på konstruksjonen, men råte i svillen

Hva skjedde?

Kjøperen kjøpte en bolig fra tidlig på 1960-tallet for 1,5 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga mange bygningsdeler TG2, men konstruksjonen fikk TG1. Takstmannen skrev at den var vurdert, og at han ikke hadde funnet konstruksjonssvikt.

To år etter kjøpet ville kjøperen utvide inngangspartiet. Da trappen foran inngangsdøren ble revet, kom det fram råte i bunnsvillen under døren. En takstmann hun hentet inn, fant tydelige hulrom i treverket. Han mente skadene skyldtes fukt over lang tid, og anslo at det ville koste rundt 70 000 kroner å utbedre dem.

Kjøperen reklamerte og krevde prisavslag og erstatning. Selgeren og boligselgerforsikringen avviste kravet, og saken havnet i tingretten.

Hvorfor var det en mangel?

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke er slik kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Kjøpere av brukte boliger kan ikke forvente at alt er i perfekt stand. Samtidig var lovendringene fra 2022 ment å flytte mer av risikoen over på selgeren, som står nærmest til å kjenne boligen.

Partene var enige om at bunnsvillen var råtten og måtte skiftes, og at skaden fantes allerede ved salget. Det de var uenige om, var om kjøperen måtte regne med slike skader i et så gammelt hus.

TG1 betyr at strakstiltak ikke er nødvendig

Retten la stor vekt på tilstandsrapporten. Ifølge rapporten selv gis TG1 når bygningsdelen bare har normal slitasje og strakstiltak ikke er nødvendig. Det ga kjøperen en klar indikasjon på at konstruksjonen ikke hadde alvorlige feil. Det var heller ikke noe annet i salgsoppgaven eller rapporten som ga henne grunn til å undersøke svillene.

Alder og generelle levetidstabeller var ikke nok

Selgersiden viste til Sintef sine tabeller, der bindingsverk i tre kan trenge reparasjon etter 40 til 80 år. Retten mente slike tabeller er generelle. Her lå det en tilstandsrapport som konkret sa at konstruksjonen var undersøkt og i god stand. Kjøperens takstmann forklarte dessuten at skadene var langt verre enn det man normalt må regne med i et hus fra 1960-tallet.

TG2 andre steder endret ikke konklusjonen

Selgersiden pekte også på at mange andre bygningsdeler hadde TG2, og at kjøperen måtte forvente en del arbeid. Det var retten enig i, men det gjaldt ikke konstruksjonen. Poenget med tilstandsrapporten er at kjøperen skal kunne lese den og tilpasse budet sitt. Når en bygningsdel har TG1, må kjøperen kunne regne med at akkurat den delen ikke trenger utbedring med en gang.

Hvor stort ble prisavslaget?

Etter avhendingslova § 4-12 skal prisavslaget som hovedregel tilsvare det det koster å utbedre mangelen. Det skal også trekkes fra for standardheving, det vil si at kjøperen får noe nytt og bedre enn det hun betalte for.

Kjøperens takstmann hadde anslag på rundt 70 000 kroner. Anslaget dekket blant annet riving, midlertidig avstiving, byggesak og gjenoppbygging. Han forklarte at det bygde på vanlige priser i bransjen, og at faktiske tilbud trolig ville blitt høyere. Selgersiden hadde ingen konkrete innvendinger. Retten mente anslaget var nøkternt og la det til grunn.

Retten gjorde ikke fradrag for standardheving. Utbedringen gjaldt bare en liten del av konstruksjonen, og den ville ikke gjøre at konstruksjonen varte vesentlig lenger.

Takstmannen ble dekket

Kjøperen fikk også rundt 12 000 kroner i erstatning for utgiftene til takstmannen. Slike utgifter er direkte tap, og de kan kreves dekket selv om selgeren ikke har gjort noe galt, jf. avhendingslova § 4-14. Retten mente rapporten var nødvendig for å dokumentere mangelen.

Hvorfor fikk ingen dekket sakskostnadene?

Kjøperen vant fram med alt retten tok stilling til. Likevel fikk hun ikke dekket sakskostnadene sine.

I stevningen hadde hun også krevd 45 000 kroner for advokatutgifter før saken kom til retten. Det kravet trakk hun tilbake like før rettsmøtet. Når retten skal avgjøre hvem som har vunnet, sammenligner den resultatet med det som ble krevd i stevningen. Kjøperen hadde da fått rundt to tredjedeler av det hun opprinnelig krevde. Retten mente at ingen av partene hadde vunnet saken fullt ut eller i det vesentlige, og hver part må dekke sine egne kostnader.

Hva betyr dommen for deg?

Dommen viser at tilstandsgraden har stor betydning for hva du kan forvente. Har en bygningsdel fått TG1, kan selgeren ikke uten videre vise til at huset er gammelt eller at andre deler av boligen har TG2. Kjøper du en eldre bolig, må du regne med vedlikehold, men ikke med alvorlige skader i det takstmannen har sagt er i orden.

Dommen viser også hvor viktig det er å vurdere kravet nøye før du går til sak. Et krav som faller bort underveis, kan koste deg dekningen av sakskostnadene, selv om du får medhold i resten.

Husk at du må reklamere innen rimelig tid. Les mer om hvorfor reklamasjonsfristen er så viktig ved boligkjøp.

Trenger du hjelp med en boligsak?

Vi hjelper både kjøpere og selgere i boligtvister over hele landet. Ta kontakt med oss for en vurdering av saken din.