Forsinket nybygg – når kan du heve kontrakten med entreprenøren?

Nybygget ble stadig forsinket

Saken gjaldt et par som hadde inngått avtale med en entreprenør om oppføring av en enebolig. Kontrakten hadde en opprinnelig verdi på over fem millioner kroner, og boligen skulle etter avtalen stå ferdig før jul i 2024.

Slik gikk det imidlertid ikke.

Allerede i november varslet entreprenøren at overtakelsen måtte utsettes til slutten av januar 2025. Deretter fulgte flere nye fremdriftsplaner, først med overtakelse i mars og senere i april.

Samtidig var fremdriften på byggeplassen svært begrenset. Flere underentreprenører hadde stanset arbeidet fordi de ikke hadde fått betalt.

I mars 2025 hadde paret fått nok. De valgte å heve kontrakten og engasjere andre entreprenører til å ferdigstille boligen.

Entreprenøren mente på sin side at hevingen var uberettiget. Saken endte derfor i retten.

Når kan du heve kontrakten ved forsinket nybygg?

Ved oppføring av ny bolig reguleres forholdet mellom forbrukeren og entreprenøren som hovedregel av bustadoppføringslova.

Etter bustadoppføringslova § 20 kan forbrukeren heve kontrakten dersom forsinkelsen utgjør et vesentlig avtalebrudd.

Det betyr at det ikke er tilstrekkelig at entreprenøren er noen dager eller uker forsinket. Forsinkelsen må være så alvorlig at forbrukeren har rimelig grunn til å frigjøre seg fra avtalen.

Ved vurderingen kan det blant annet legges vekt på:

• Hvor lenge boligen har vært forsinket.
• Om entreprenøren stadig utsetter ferdigstillelsen.
• Om det faktisk er fremdrift i byggearbeidene.
• Om entreprenøren har økonomiske problemer som påvirker gjennomføringen.
• Om en annen entreprenør vil kunne ferdigstille boligen raskere.

Det er altså ikke bare antall dager som er avgjørende. Også årsaken til forsinkelsen og utsiktene til ferdigstillelse har betydning.

Må boligen være forsinket i 100 dager før du kan heve?

Nei. Dette var et sentralt spørsmål i den aktuelle saken.

Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren som hovedregel kreve dagmulkt i maksimalt 100 dager. Det betyr imidlertid ikke at man må vente i 100 dager før kontrakten kan heves.

I saken fra Buskerud tingrett hadde boligen vært forsinket i 85 dager da kjøperne erklærte heving. Entreprenørens siste fremdriftsplan viste dessuten at forsinkelsen ville bli på minst 107 dager.

Retten la særlig vekt på de gjentatte utsettelsene, den manglende fremdriften og entreprenørens økonomiske problemer.

Retten mente derfor at forsinkelsen utgjorde et vesentlig avtalebrudd, og at kjøperne hadde rett til å heve kontrakten.

Dommen illustrerer at en samlet vurdering av situasjonen er avgjørende. En forsinkelse på 85 dager vil derfor ikke automatisk gi rett til heving i andre saker.

Hva kan du kreve når et nybygg blir forsinket?

Selv om forsinkelsen ikke er alvorlig nok til å heve kontrakten, kan du ha krav på økonomisk kompensasjon.

Dagmulkt

Dagmulkt er en standardisert økonomisk kompensasjon som entreprenøren som hovedregel må betale for hver dag boligen er forsinket.

Etter bustadoppføringslova § 18 utgjør dagmulkten normalt én promille av det samlede kontraktsvederlaget per dag. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, gjelder det som hovedregel en lavere sats.

For en bolig med et kontraktsvederlag på fem millioner kroner kan dagmulkten dermed utgjøre 5 000 kroner per dag.

Dagmulkt kan som hovedregel kreves i inntil 100 dager.

Erstatning for økonomisk tap

Ved heving som følge av forsinkelse kan forbrukeren også ha krav på erstatning etter bustadoppføringslova § 22.

Det kan for eksempel gjelde nødvendige merkostnader ved å la en annen entreprenør fullføre boligen, eller andre økonomiske tap som følge av forsinkelsen.

Det er imidlertid viktig å kunne dokumentere tapene. Du kan heller ikke uten videre kreve erstattet kostnader som du uansett ville hatt.

Kjøperne fikk over 750 000 kroner

I saken fra Buskerud tingrett fikk kjøperne medhold i hevingen og ble tilkjent totalt 753 293 kroner.

Beløpet omfattet blant annet:

• 407 468 kroner i dagmulkt.
• Omtrent 156 000 kroner i merkostnader ved ferdigstillelse.
• 45 000 kroner i erstatning for tapte leieinntekter.
• Omtrent 145 000 kroner i erstatning for rente- og lånekostnader.

Retten ga imidlertid ikke kjøperne medhold i alle kravene deres. Blant annet ble enkelte kostnader til ferdigstillelse holdt utenfor fordi de ikke var omfattet av den opprinnelige avtalen.

Kjøperne fikk også tilkjent nærmere 400 000 kroner i sakskostnader.

Avgjørelsen viser at det kan være betydelige beløp involvert når et byggeprosjekt blir forsinket. Samtidig understreker den hvor viktig det er å dokumentere hvilke økonomiske tap forsinkelsen faktisk har medført.

Hva bør du gjøre dersom entreprenøren ikke blir ferdig?

Dersom du opplever et forsinket nybygg, bør du reagere tidlig.

Be entreprenøren om en skriftlig redegjørelse for forsinkelsen og en oppdatert fremdriftsplan. Ta vare på all kommunikasjon, og dokumenter eventuelle kostnader du får som følge av at boligen ikke blir ferdig til avtalt tid.

Dersom forsinkelsen blir omfattende, bør du også vurdere om det er grunnlag for å kreve dagmulkt eller erstatning.

Vær forsiktig med å heve kontrakten uten å ha vurdert det juridiske grunnlaget. En uberettiget heving kan få store økonomiske konsekvenser, blant annet dersom entreprenøren krever erstatning for tap som følge av at avtalen avsluttes.

Det kan derfor være fornuftig å kontakte advokat før du erklærer heving.

Forsinket nybygg? Vi kan hjelpe deg

Et forsinket nybygg kan skape både økonomiske utfordringer og stor usikkerhet. Når entreprenøren stadig utsetter ferdigstillelsen, kan det være vanskelig å vite hvor lenge du må vente, og hvilke krav du kan fremme.

Advokatfirmaet Austin Lyngmyr & Co har erfaring med tvister knyttet til fast eiendom og kontraktsbrudd. Vi kan hjelpe deg med å vurdere om du har krav på dagmulkt, erstatning eller heving av kontrakten.

Ta kontakt med oss for en vurdering av saken din.