Kjøpers undersøkelsesplikt – Høyesterett sier nei til skjerpede krav ved ufaglært arbeid
Kan generelle opplysninger om ufaglært arbeid eller tidligere mus i huset gjøre at kjøper mister retten til å klage på feil? Høyesterett har nå gitt et klart svar: Nei. Generelle risikoopplysninger alene skjerper ikke undersøkelsesplikten etter avhendingslova § 3-10, og avskjærer ikke mangelsinnsigelser.
Boligkjøp endte i rettssak om skjulte feil
Et ektepar i Tromsø kjøpte en bolig fra 1939. Selgerne hadde opplyst om at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen og at det tidligere hadde vært mus i huset. Etter overtakelsen fant kjøperne både museskader, byggtekniske feil i kledningen og en feilmontert fuktsperre i garasjen. De krevde heving av boligkjøpet.
Lagmannsretten mente imidlertid at kjøperne hadde tapt sine mangelsinnsigelser, fordi de burde undersøkt boligen grundigere før kjøpet.
Generelle opplysninger gir ikke strengere undersøkelsesplikt for boligkjøpere
Kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av eiendom følger av avhendingsloven § 3-10.
Høyesterett slo fast i HR-2025-1749-A at undersøkelsesplikten bare gjelder det som er mulig å avdekke på en vanlig visning. Opplysninger som «ufaglært arbeid» eller «tidligere mus» er for generelle til å utløse en plikt til å engasjere fagfolk eller gjøre ekstra undersøkelser.
Det ville krevd byggteknisk ekspertise å oppdage feilene, og kjøperne kunne ikke forventes å stille slike spørsmål på visning. Dermed hadde de fortsatt rett til å gjøre manglene gjeldende.
Lovendringen i 2022 setter rammen
Domstolen pekte på at Stortinget i 2022 fjernet selgers rett til å selge bolig «som den er». Formålet var å flytte risikoen for skjulte feil fra kjøper til selger. Dersom generelle risikoopplysninger skulle frata kjøperen rettigheter, ville dette uthule reformen.
Høyesterett presiserte derfor at risikoopplysninger kan være relevante for vurderingen av hva kjøper kan forvente, men de kan ikke alene brukes for å avskjære mangelskrav.
Generelle opplysninger avskjærer ikke kjøperens mangelskrav
Denne dommen betyr at kjøpere ved boligkjøp ikke taper rettigheter bare fordi selger har gitt overordnede opplysninger om ufaglært arbeid eller skadedyr. Skal kjøper pålegges strengere undersøkelsesplikt, må selger gi konkrete og tydelige oppfordringer til undersøkelser.
For boligkjøpere er budskapet klart: Du kan stole på at generelle risikoopplysninger ikke i seg selv avskjærer krav om heving, prisavslag eller erstatning dersom skjulte mangler avdekkes.
Trenger du hjelp i en boligkjøpssak?
Har du oppdaget feil eller mangler etter boligkjøp og lurer på hvilke rettigheter du har? Våre advokater har lang erfaring med kjøpers undersøkelsesplikt, mangelskrav og tvister etter boligkjøp.
Kontakt oss i dag for en uforpliktende vurdering på post@aladvokat.no eller bruk kontaktskjemaet.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
