Kjøpte for 18,5 millioner – får over 2,2 millioner tilbake etter byggeforbud

Kjøpte eiendom for 18,5 millioner – får over 2,2 millioner tilbake etter byggeforbud

Et byggeforbud i Oslo satte en stopper for planene om å rive et hus og bygge nye boliger. Nå har Borgarting lagmannsrett slått fast at forbudet utgjorde en mangel ved eiendommen. Selgerne må betale kjøperen over 2,2 millioner kroner, selv om eiendommen var solgt «som den er».

Et byggeforbud snudde hele regnestykket

I mars 2022 kjøpte Tyribakken Utvikling AS en eiendom i Oslo for 18,5 millioner kroner. Selskapet hadde et klart mål: Det eksisterende huset skulle rives, og nye boliger skulle bygges på tomten for videresalg.

Men før kjøperen overtok eiendommen, skjedde det noe som fikk store konsekvenser for prosjektet. Oslo kommune innførte et midlertidig forbud mot tiltak i områdene som var omfattet av den såkalte småhusplanen. Forbudet ble vedtatt 1. juni 2022 og satte en stopper for blant annet søknader om riving og oppføring av nye boliger.

Dermed kunne ikke kjøperen gjennomføre prosjektet slik det var planlagt.

Da eiendommen senere ble solgt videre, var prisen 16,4 millioner kroner – 2,1 millioner kroner mindre enn det selskapet selv hadde betalt.

Kjøperen mente at dette tapet måtte de tidligere eierne ta ansvar for. Selgerne var uenige.

Men eiendommen var jo solgt «som den er»?

Dette var et sentralt spørsmål i saken.

Når en eiendom selges «som den er», betyr det ikke at kjøperen automatisk overtar enhver risiko, uansett hva som skjer. Etter avhendingsloven kan det fortsatt foreligge en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Det var denne regelen lagmannsretten tok utgangspunkt i.

Selgerne hadde opplyst både i salgsoppgaven og i egenerklæringen at Oslo kommune arbeidet med å revidere småhusplanen. Det var altså kjent at reglene for utbygging kunne bli endret.

Selgernes argument var at kjøperen måtte forstå at dette innebar en risiko. Kjøperen var dessuten en profesjonell eiendomsutvikler som kjente bransjen og regelverket.

Lagmannsretten var enig i at opplysningene om planrevisjonen var relevante. Likevel mente retten at de ikke var tilstrekkelige til å overføre risikoen for det omfattende byggeforbudet til kjøperen.

Det var forskjell på å varsle at kommunen ville endre reglene for utbygging, og å innføre et forbud som i praksis stanset alle former for tiltak i et stort område.

Retten la vekt på at forbudet var svært inngripende, fikk umiddelbar virkning og gikk langt utover det kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra de generelle opplysningene i salgsdokumentene.

Hvem har risikoen når noe skjer etter at avtalen er inngått?

Et viktig poeng i dommen er tidspunktet for når risikoen går over fra selger til kjøper.

Som hovedregel går risikoen over på kjøperen når eiendommen overtas. I denne saken ble kjøpeavtalen inngått i mars 2022, mens overtakelsen først skulle skje 1. november samme år.

Byggeforbudet ble innført i mellomtiden.

Lagmannsretten tok derfor utgangspunkt i at risikoen for en slik offentlig begrensning normalt ligger hos selgeren når den oppstår før overtakelsen. Spørsmålet var om opplysningene om den pågående planrevisjonen endret denne risikofordelingen.

Det mente retten at de ikke gjorde.

Retten understreket også at ingen av partene kunne eller burde ha forutsett at akkurat dette byggeforbudet ville bli innført. Det var dermed ikke slik at kjøperen bevisst hadde tatt på seg risikoen for et kjent, nært forestående forbud.

Det spilte også en rolle hva kjøperen skulle bruke eiendommen til

En annen viktig del av vurderingen var at selgerne visste hvorfor kjøperen ønsket eiendommen.

Tyribakken Utvikling AS kjøpte ikke først og fremst huset for å bo der. Planen var å rive det og bygge nye boenheter for salg. Dette kom tydelig frem gjennom forhandlingene, budet og kjøperens opptreden før avtalen ble inngått.

Lagmannsretten mente at kjøpesummen på 18,5 millioner kroner måtte ses i lys av dette utviklingspotensialet.

Da byggeforbudet kom, forsvant muligheten til å gjennomføre prosjektet slik kjøperen hadde planlagt. Eiendommen kunne fortsatt eksistere og brukes, men den hadde mistet en vesentlig del av verdien som lå til grunn for akkurat denne handelen.

Det var derfor ikke avgjørende at selve huset og tomten i vanlig forstand ikke hadde noen fysisk feil.

Dommen viser at en mangel ved fast eiendom i enkelte tilfeller også kan handle om offentlige begrensninger som gjør at eiendommen ikke kan utnyttes som forutsatt.

Kjøperen får ikke dekket alle utgiftene

Tyribakken Utvikling AS krevde totalt 2 933 719 kroner i erstatning og kompensasjon. Kravet omfattet blant annet tapet ved videresalget og ulike kostnader selskapet hadde hatt i forbindelse med eiendommen.

Lagmannsretten ga ikke kjøperen medhold i hele kravet.

Retten kom frem til at selgerne skulle betale 2 206 480 kroner, med forsinkelsesrenter fra 8. januar 2023 og frem til betaling skjer.

Beløpet dekket verdifallet ved videresalget og tilhørende salgskostnader.

De øvrige kostnadene, som blant annet gjaldt løpende utgifter og finansiering, ble ikke tilkjent. Retten mente at det ikke var tilstrekkelig årsakssammenheng mellom disse utgiftene og kontraktsbruddet. Kostnadene skyldtes i stedet at kjøperen valgte å gjennomføre kjøpet etter at selgerne hadde avvist reklamasjonen.

Lagmannsretten tok heller ikke stilling til om kjøperen hadde rett til å heve avtalen. Det var ikke nødvendig for å avgjøre kravet som var fremmet.

Ingen av partene ble tilkjent sakskostnader for tingretten eller lagmannsretten.

En viktig, men ikke helt enkel dom

Det er verdt å merke seg at lagmannsretten selv understreket at saken var tvilsom. Retten var blant annet usikker på hvilken vekt opplysningene i salgsdokumentene skulle ha, hvor mye det skulle bety at kjøperen var profesjonell, og hvilken betydning kjøperens konkrete formål med kjøpet skulle få.

Likevel ble konklusjonen at byggeforbudet utgjorde en mangel etter avhendingsloven.

Dommen betyr ikke at selgere automatisk blir ansvarlige hver gang kommunen endrer en reguleringsplan eller innfører nye begrensninger. Utfallet beror på en konkret vurdering av blant annet hva som var opplyst før kjøpet, hvor omfattende begrensningen var, når den ble innført, kjøpesummen og hva kjøperen hadde grunn til å forvente.

For kjøpere og selgere er lærdommen likevel tydelig: Opplysninger om planendringer og reguleringsforhold bør tas på alvor, og det er ikke gitt at et generelt forbehold om at eiendommen selges «som den er», fritar selgeren for ansvar.

I denne saken var det avgjørende at byggeforbudet kom før overtakelsen, var langt mer omfattende enn det opplysningene om planrevisjonen ga grunn til å forvente, og fjernet det utviklingspotensialet som kjøpesummen bygget på