Feilmontert sluk ga 450 000 i prisavslag

Hva skjedde?

Kjøperne kjøpte en bolig med to bad, begge rundt 15 år gamle. I tilstandsrapporten hadde takstmannen gitt punktet om membran, tettesjikt og sluk TG2 på begge badene.

For badet i andre etasje skrev takstmannen at sluket under badekaret ikke kunne undersøkes, og at ytterligere undersøkelser ble anbefalt. For sluket i dusjen sto det at det ikke var mulig å verifisere om monteringen var korrekt, med risiko for feilmontering. Badet i første etasje fikk en tilsvarende kommentar.

En uke etter overtakelsen meldte kjøperne fra om lekkasje. En takstmann de engasjerte, fant at membranen i dusjsluket lå løst oppå slukringen uten mansjett eller klemring. Lekkasjen hadde pågått lenge og gitt skader i konstruksjonen under. Også sluket i første etasje var feil montert, men der var det ikke påvist lekkasje.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet, og tingretten ga selgersiden medhold. Kjøperne anket.

Var kjøperne advart?

Selgersiden mente kjøperne hadde kjøpt med åpne øyne. Rapporten nevnte nettopp slukene og risikoen for feilmontering.

Etter avhendingslova § 3-10 kan kjøperen ikke klage på forhold han eller hun kjente til, eller som går tydelig fram av tilstandsrapporten. Lagmannsretten fulgte Høyesterett og skilte mellom å kjenne til en mangel og å kjenne til en risiko for mangel. Her hadde kjøperne bare fått vite at slukene ikke var kontrollert, og at de derfor kunne være feil. Rapporten sa ingenting om hva takstmannen faktisk hadde sett. Retten kalte dette forbeholdne risikoopplysninger, og de avskjærer ikke kravet.

Retten mente heller ikke at kjøperne hadde brutt undersøkelsesplikten. Anbefalingen om ytterligere undersøkelser gjaldt bare sluket under badekaret, ikke dusjsluket som lakk. Den var heller ikke begrunnet med noe annet enn at sluket ikke var undersøkt. En oppfordring som skal få betydning, må være konkret og begrunnet.

Risikoopplysningene var likevel ikke uten betydning. De var med i vurderingen av hva kjøperne kunne forvente, og de påvirket utmålingen av prisavslaget.

Hvorfor var det en mangel?

Lagmannsretten kom til at begge badene var i klart dårligere stand enn kjøperne kunne forvente, jf. avhendingslova § 3-2. En advarsel om at noe kanskje er feil, er noe helt annet enn å få vite at sluket faktisk er ufagmessig montert. Det gjaldt selv om badene var rundt 15 år gamle.

Retten la vekt på at feilene var lette å oppdage. Kjøpernes takstmann så dem med det blotte øye, uten å demontere noe i dusjsluket. Takstmannen som laget tilstandsrapporten, hadde dermed ikke gjort de undersøkelsene forskriften om tryggere bolighandel § 2-2 krever for våtrom.

Retten mente også at slukene skulle hatt TG3, ikke TG2. Et utett sluk skal ha TG3, og det samme gjelder et sluk som ikke er tilgjengelig for undersøkelse. Med TG3 ville rapporten også måttet oppgi hva utbedringen kunne koste. Feil tilstandsgrad var ikke avgjørende alene, men den forsterket det misvisende inntrykket kjøperne fikk.

En ting fikk kjøperne derimot ikke medhold i. De mente at hele tilstandsrapporten måtte ses bort fra fordi den ikke oppfylte forskriften. Retten var uenig. Selv om en rapport ikke er godkjent, kan kjøperne ikke late som om de ikke visste det de faktisk hadde lest.

Hvorfor ble det ikke prisavslag for rekkverkene?

Kjøperne krevde også prisavslag for to utvendige rekkverk. Det ene hadde liggende spiler som var lette å klatre i, og foran det andre sto det blomsterkasser. Takstmannen hadde ikke kommentert åpningene i rekkverkene.

Lagmannsretten mente takstmannen burde ha nevnt dette, men at det ikke var en mangel. Rekkverkene var lovlige da de ble satt opp. Rapporten opplyste dessuten at rekkverkene ikke oppfylte dagens krav, og både spilene og blomsterkassene var godt synlige på visning. Det kjøperne kunne se med egne øyne, hadde de tatt risikoen for.

Hvordan ble prisavslaget regnet ut?

Utgangspunktet er hva det koster å rette mangelen, jf. avhendingslova § 4-12. Retten behandlet de to badene ulikt.

Badet i andre etasje måtte totalrenoveres. Lekkasjen hadde skadet betongen under, og hele gulvet måtte fjernes. Utbedringen ble anslått til rundt 525 000 kroner. Kjøperne får et nytt bad som vil vare i 20 til 30 år, i stedet for et bad som allerede var rundt 15 år gammelt. Retten trakk derfor fra for standardheving og satte prisavslaget til 315 000 kroner.

For badet i første etasje var det ikke påvist lekkasje. Her holdt det å skifte sluket og området rundt. Retten satte kostnaden til 100 000 kroner, uten fradrag for standardheving.

Fra summen ble det trukket 10 000 kroner, som er egenandelen kjøpere selv må bære etter loven. I tillegg fikk kjøperne dekket rundt 46 000 kroner til takstmann og advokat før saken kom til retten. Retten mente det var kostnader de hadde fått for å få mangelen rettet, fordi selgersiden avviste ethvert ansvar. Samlet ble prisavslaget rundt 450 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Sakskostnadene snudde

Etter tingrettens dom skulle kjøperne betale rundt 240 000 kroner i sakskostnader til selgersiden. Etter lagmannsrettens dom er det motsatt.

Kjøperne fikk medhold i det vesentlige. De tapte på rekkverkene, men det var en liten del av saken, og beløpet lå nær det de selv hadde argumentert for. Selgerne og forsikringsselskapet må derfor betale 175 000 kroner for lagmannsretten og 225 000 kroner for tingretten. Retten satte beløpene noe lavere enn kjøpernes advokat hadde krevd, fordi timetallet var høyt for en vanlig sak om boligkjøp.

Hva betyr dommen for deg?

Dommen viser at et forbehold om «mulig feilmontering» ikke flytter risikoen over på kjøperen. Har takstmannen ikke undersøkt sluket, og det viser seg å være ufagmessig montert, kan du ha krav på prisavslag. Det gjelder særlig når feilen var lett å se, og takstmannen burde ha oppdaget den.

Samtidig må du regne med fradrag. Får du et nytt bad i stedet for et eldre, trekkes det fra for standardheving. Det du kunne se selv på visning, eller som rapporten opplyste tydelig om, kan du normalt ikke klage på i etterkant. Dommen viser også at utgifter til takstmann og advokat før rettssaken kan bli dekket når selgersiden avviser kravet.

Leter du etter feil som først viser seg etter overtakelsen, kan du lese mer om skjulte feil og mangler på bolig. Husk også at du må reklamere innen rimelig tid. Her meldte kjøperne fra en uke etter innflytting. Les mer om hvorfor reklamasjonsfristen er så viktig ved boligkjøp.

Trenger du hjelp med en boligsak?

Vi hjelper både kjøpere og selgere i boligtvister over hele landet. Ta kontakt med oss for en vurdering av saken din.