Garasje med TG3 ga 350 000 i prisavslag

Hva skjedde?

Et par kjøpte en eldre bolig med en garasje som bare var noen år gammel. Garasjen lå delvis under terreng. Bakveggen var helt dekket av jord, og på den ene siden lå en støpt trapp med varmekabler tett inntil veggen.

I tilstandsrapporten hadde garasjen fått TG3. Takstmannen skrev at selger hadde opplyst om vanninntrenging fra veggene mot terreng og fra takkonstruksjonen. Innvendig var det bare gjort kosmetiske tiltak og satt inn en avfukter. Det sto også at ny vanninntrenging med stor sannsynlighet ville skje ved mye nedbør, og at utbedring måtte påregnes. Prisanslaget var «kr over 300 000».

Etter overtakelsen viste det seg at fuktsikringen og dreneringen rundt garasjen hadde svikt. Garasjen var tilbakefylt med stedlige masser, og knotteplasten var mangelfullt montert. Hele garasjen måtte graves fram.

Kjøperne fikk et tilbud på rundt 1,6 millioner kroner, som senere ble oppdatert til rundt 1,7 millioner. Takstmannen kjøperne brukte, anslo kostnadene til rundt 1,1 millioner. Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet mente kostnadene var påregnelige ut fra salgsdokumentene, og fikk på sin side et tilbud på rundt 870 000 kroner.

Hva sier loven?

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke er slik kjøperen med rimelighet kunne forvente. Det er ikke kjøperens faktiske forventninger som teller, men hva en vanlig kjøper burde forstå ut fra salgsdokumentene.

Kjøperen kan heller ikke kreve noe for forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten, jf. § 3-10. Men Høyesterett har understreket at kjøpers undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil og mangler flyttes tilbake til kjøperen. Etter lovendringen i 2022 er det selger som i utgangspunktet bærer denne risikoen.

Tingretten tok også utgangspunkt i at uventet høye utbedringskostnader kan være en mangel i seg selv. Spørsmålet var derfor ikke om kjøperne visste at garasjen lakk. Det visste de. Spørsmålet var om de kunne forvente en regning på nær en million.

Hva kostet utbedringen egentlig?

Retten satte de nødvendige utbedringskostnadene til rundt 950 000 kroner. Det er langt under kjøpernes tilbud, og forklaringen ligger i trappen ved siden av garasjen.

De to høyeste tilbudene forutsatte at trappen måtte rives og støpes på nytt, med nye varmekabler. Det utgjorde mellom 35 og 40 prosent av summen. Entreprenøren selgersiden brukte, mente arbeidet kunne gjøres uten å rive trappen, ved å støtte den opp mens det ble gravd under. Takstmannen kjøperne brukte, utelukket ikke at det var mulig.

Når det finnes flere forsvarlige måter å utbedre på, er det den rimeligste som legges til grunn. Det er også kjøperen som må sannsynliggjøre hva utbedringen koster. Retten la vekt på at kjøperne hadde fått flere tilbud uten å legge dem fram. Den usikkerheten gikk ut over kjøperne.

Retten godtok likevel ikke uten videre det laveste tilbudet på rundt 870 000 kroner. Garasjen ligger tett inntil fjell, tomten er liten, og det er lite plass til å mellomlagre masser. Alle tilbudene hadde forbehold om tilkomst. Retten la derfor på et påslag for denne usikkerheten og landet på rundt 950 000 kroner.

Hva betyr «over 300 000»?

Selgersiden mente svaret var enkelt. «Over 300 000» har ingen øvre grense, og det er det høyeste anslaget en takstmann kan gi etter bransjepraksis. Da må kjøperen regne med at kostnaden kan bli hva som helst over 300 000 kroner.

Retten var ikke enig. Ordlyden utelukker riktignok ikke kostnader i millionklassen. Men en vanlig kjøper vil lese formuleringen som et kostnadsnivå i nærheten av 300 000 kroner, kanskje opp mot 500 000. Kjøperne forklarte at det var slik de forsto det, og takstmannen de selv brukte, sa det samme.

Retten pekte på at en vanlig kjøper ikke vet at «over 300 000» er det øverste trinnet i en fast skala. Når rapporten ikke forklarer det, kan ikke anslaget bety at kjøperen har tatt risikoen for enhver kostnadsøkning. Retten la til at en enkel presisering i rapporten kunne ha forhindret både denne tvisten og fremtidige tvister.

Selgersiden viste til en avgjørelse fra Finansklagenemnda der «over 300 000» ble ansett som et varsel om ubegrensede kostnader. Retten mente den avgjørelsen ikke kunne leses som en generell regel. Der hadde tilstandsrapporten også en konkret oppfordring til nærmere undersøkelser, og det manglet i denne saken.

Hva burde stått i tilstandsrapporten?

Retten kom til at tilstandsrapporten brøt kravene i forskriften om tryggere bolighandel § 2-22. Ved TG3 skal takstmannen forklare årsaken og konsekvensen, og det skal skje på en tydelig og forbrukervennlig måte.

I retten forklarte takstmannen at han trodde problemet lå i dreneringen og fuktsikringen samlet sett. Han kunne ikke vite sikkert uten å grave, og han regnet med omfattende gravearbeider til en pris over det høyeste anslaget han kunne sette. Ingenting av dette sto i rapporten.

Retten pekte på tre ting som burde vært skrevet tydeligere:

• At årsaken til vanninntrengingen var uavklart, og at tiltakene kunne bli langt mer omfattende enn det som var synlig ved befaringen.
• At TG3 også var satt fordi garasjen var ny. Når en nesten ny konstruksjon lekker, tyder det på feil i prosjektering eller utførelse, ikke vanlig slitasje.
• At plasseringen under terreng og den trange tilkomsten kunne gjøre arbeidet dyrt.

En fagperson ville kanskje lest dette ut av opplysningene. Men det er en vanlig kjøper rapporten skal skrives for. En av kjøperne var bygningsingeniør, men jobbet administrativt som prosjektleder. Retten vurderte ham derfor som en vanlig kjøper.

Hvordan ble prisavslaget regnet ut?

Retten trakk det kjøperne måtte regne med fra de faktiske kostnadene. TG3, gjentatte lekkasjer og et anslag uten øvre grense betydde at kjøperne måtte forvente en betydelig regning. Retten satte grensen for det påregnelige til 600 000 kroner.

Med utbedringskostnader på rundt 950 000 kroner ble prisavslaget 350 000 kroner, jf. avhendingslova § 4-12. Kjøperne fikk også forsinkelsesrente fra tidspunktet de fremmet kravet.

I tillegg fikk kjøperne erstattet egenandelen på 4 000 kroner de betalte til boligkjøperforsikringen for å få saken vurdert av takstmann. Selger og forsikringsselskapet må betale sakskostnader på rundt 200 000 kroner. Retten la vekt på at selgersiden hadde avvist kravet hele veien og ikke ønsket rettsmekling.

Hva betyr dommen for deg?

Dommen viser at TG3 ikke automatisk betyr at kjøperen har tatt hele risikoen. Det avgjørende er hva tilstandsrapporten faktisk forteller om årsak, konsekvens og kostnad. Er rapporten vag, kan kjøperen ha krav på prisavslag for den delen av regningen som går klart utover det anslaget ga grunn til å tro.

Samtidig må du som kjøper regne med å bære en god del selv. Her måtte kjøperne dekke 600 000 kroner, dobbelt så mye som anslaget. Dommen viser også hvor viktig det er å dokumentere kostnadene godt. Hent inn flere tilbud og legg dem fram, også de som er lavere enn det du helst vil bruke.

Husk at du må reklamere innen rimelig tid. Les mer om hvorfor reklamasjonsfristen er så viktig ved boligkjøp.

Trenger du hjelp med en boligsak?

Vi hjelper både kjøpere og selgere i boligtvister over hele landet. Ta kontakt med oss for en vurdering av saken din.