Når går risikoen over på kjøperen? Risikoens overgang ved boligkjøp

Hva betyr «risikoens overgang» i praksis?

Risikoens overgang handler om hvem som må bære konsekvensene dersom boligen blir skadet, forringet eller går tapt. Frem til risikoen går over på kjøperen, er det selgeren som har dette ansvaret.

Oppstår det for eksempel en vannlekkasje eller brann etter at kontrakten er inngått, men før overtakelsen, må selgeren som utgangspunkt bære det økonomiske tapet. Selgeren har også ansvaret for at boligen leveres i avtalt stand.

Etter at risikoen har gått over på kjøperen, er situasjonen snudd. Da må kjøperen selv bære et slikt tap. Kjøperen kan ikke rette krav mot selgeren alene fordi noe har skjedd med eiendommen.

Dersom mangelen skyldes tilbakeholdt informasjon fra selgerens markedsføring, vil dette være en annen type sak.

Når skjer risikoens overgang ved boligkjøp?

Etter avhendingsloven § 2-4 går risikoen over på kjøperen når kjøperen overtar bruken av eiendommen. Det vil normalt si på overtakelsesdagen, når kjøperen fysisk overtar eiendommen og mottar nøklene.

Dette er i praksis det viktigste tidspunktet. Derfor er overtakelsesforretningen og overtakelsesprotokollen så sentrale i en bolighandel.

En grundig overtakelsesprotokoll dokumenterer boligens tilstand på overtakelsesdagen. Den kan være avgjørende for å fastslå om en skade oppstod før eller etter risikoens overgang.

Mangler du en slik protokoll, kan det raskt oppstå bevismessige problemer ved en senere tvist. Det samme gjelder dersom protokollen er mangelfull.

Det er derfor viktig at kjøperen noterer avvik som oppdages under overtakelsen. Det kan ha betydning for et senere mangelskrav.

Ofte oppdager kjøperen flere avvik etter at alt innboet er fjernet. Disse var kanskje ikke synlige på visningen eller omtalt i salgsoppgaven.

Er du usikker på hva du bør se etter, kan det være lurt å ta med noen på overtakelsen. Dette kan for eksempel være en bekjent eller en sakkyndig.

Hva skjer hvis kjøperen uteblir fra overtakelsen?

Her er det mange som overraskes. Dersom kjøperen ikke møter opp til avtalt overtakelse på grunn av egne forhold, kan risikoen likevel gå over på kjøperen.

Dette følger av avhendingsloven § 2-5. Bestemmelsen innebærer at selgeren ikke skal lide som følge av at kjøperen unnlater å overta til avtalt tid.

Dersom boligen for eksempel brenner ned natten etter at kjøperen unnlot å møte til overtakelsen, må kjøperen bære tapet.

Regelen kan virke hard, men er godt begrunnet. Selgeren skal ikke måtte forsikre eiendommen på vegne av en kjøper som allerede har fått muligheten til å overta.

Selgerens mislighold endrer bildet

Det er imidlertid viktig å understreke at reglene forutsetter at selgeren har oppfylt sin del av avtalen.

Dersom selgeren er i mislighold, kan situasjonen være en annen. Det kan for eksempel være fordi boligen ikke er klar til overtakelse på avtalt tidspunkt.

Kjøperen kan da nekte å overta uten at risikoen går over. Risikoen forblir hos selgeren inntil selgeren tilbyr oppfyllelse i samsvar med avtalen.

Dette er særlig aktuelt dersom selgeren har forsøkt å utbedre feil og mangler uten et tilfredsstillende resultat. Det kan også være aktuelt dersom selgeren ønsker å fremskynde overtakelsen for å unngå ansvar.

Skjult skade oppdaget etter overtakelse

Et vanlig praktisk problem oppstår når kjøperen oppdager skader eller feil etter overtakelsen. Da kan det være usikkert om skaden oppstod før eller etter risikoens overgang.

Her er bevisene avgjørende. Det er dessverre kjøperen som har bevisbyrden.

Tilstandsrapport, salgsoppgave og selgerens egenerklæring kan være viktige bevis. Det samme gjelder dokumentasjon fra takstmann, bilder fra overtakelsesdagen og overtakelsesprotokollen.

I mange boligtvister er nettopp tidspunktet for skaden omtvistet. Dette kan ha stor betydning for utfallet av saken.

Det er ikke tilstrekkelig at selgeren visste om skaden for å fastholde selgerens ansvar etter overtakelsen.

Ansvaret reguleres da av mangelsreglene i avhendingsloven, ikke av risikoreglene. Risikoreglene gjelder derimot tilfeldige skader eller forringelser som ikke skyldes en mangel som allerede forelå.

Skjulte feil og mangler eller tilbakeholdte opplysninger må derfor vurderes etter avhendingslovens mangelsregler.

Hvorfor bør du søke juridisk bistand?

Spørsmål om risikoens overgang dukker gjerne opp i situasjoner som allerede er belastende.

Boligen kan ha blitt skadet eller overtakelsen kan ha gått galt. Selgeren og kjøperen kan også være uenige om hva som faktisk skjedde, og når det skjedde.

Regelverket i avhendingsloven er ikke alltid enkelt å forstå. Bevisvurderingen kan også være krevende.

En advokat med erfaring fra boligtvister kan hjelpe deg dersom du er usikker på risikoens overgang ved boligkjøp og om du har et krav.. Advokaten kan også vurdere hvilken dokumentasjon som er nødvendig og om du bør gå videre med saken.

Ta kontakt for en innledende og uforpliktende vurdering av saken din.