Visste du at reklamasjonsfristen kan utvides ved grov uaktsomhet?
Dersom man oppdager mangler ved eiendommen, er det avgjørende å reklamere innen lovens frister. Likevel kan selger miste retten til å påberope seg fristene hvis det foreligger grov uaktsomhet. I en nylig dom fra Gulating lagmannsrett (LG-2024-92223) fikk kjøperen prisavslag etter at selger ikke opplyste om manglende brukstillatelser for barnehagedrift, noe retten vurderte som grovt uaktsomt.
Sakens historikk
Saken gjelder en eiendom som ble solgt i 2015, inkludert barnehagedrift i kjeller og første etasje. Kjøperen oppdaget i 2023 at kjelleren aldri var godkjent til barnehagedrift, og at det var oppgitt feil uteareal for eiendommen, som ville påvirke hvor mange barn barnehagen kunne ta inn. Kjøperen krevde derfor prisavslag. Retten slo fast at selgerens uriktige opplysninger utgjorde en mangel og ga grunnlag for prisavslag. Spørsmålet var om kjøperen hadde reklamert i tide.
Hovedregel og unntak
Utgangspunktet etter avhendingsloven § 4-19 er at kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter å ha oppdaget mangelen, og senest innen 5 år etter overtakelse av eiendommen. Det er likevel et unntak dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. I det tilfellet kan det reklameres også etter utløpet av fristene.
Grov uaktsomhet
Grov uaktsomhet er en rettslig standard som innebærer et markant avvik fra forsvarlig handlemåte. Det kreves at personen har opptrådt sterkt klanderverdig, for eksempel ved å ignorere klare varsler eller ikke utvise den aktsomhet som situasjonen krever. Lagmannsretten vurderte selgers opptreden som grovt uaktsom, fordi hun måtte ha kjent til de manglende tillatelsene, men likevel forsikret kjøper om at alt var i orden. Retten understreket at som erfaren barnehagedriver burde selger ha kjent til kravene om godkjennelser. Selgers manglende opplysninger ble ansett som et markant avvik fra forsvarlig handlemåte, og retten konkluderte med at hun handlet i strid med god tro. Dette ga grunnlag for å gi kjøperen prisavslag.
Konklusjon
Kjøperen ble tilkjent et prisavslag på kr 1 000 000, i tillegg til sakskostnader. Dommen belyser betydningen av grundige opplysninger ved eiendomssalg. Riktig og fullstendig informasjon er avgjørende for å unngå lignende tvister.
Ta kontakt – fritt valg av advokat
Tror du at du har en liknende sak? Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av våre advokater på post@aladvokat.no eller ved kontaktskjemaet under.
Les flere saker om bolig og eiendom her.
Har du en sak?
Ta kontakt med oss for en uforpliktende førstevurdering
